通州楼市再度火热：虚旺还是真旺？

　　这一年，通州似乎迎来历史上最好的时光。通州建成“现代化国际新城”成为北京“十二五规划”中的重要一环，通州的“北京副中心”地位被再次确认，通州将全面承接中心城区功能，打造成为世界城市新功能的核心承载区。而这个“北京副中心”不再只是纸面上的蓝图，通州的开发也实质性地进入了一个高潮，这里塔吊林立，土地市场热得发烧，之前拿地的项目进入集中开发期，显示出大干快上的开发热潮，市场也一片火热。

　　“新城”进化论

　　2013 年，通州历史迎来了历史性的机遇，将通州建成“现代化国际新城”成为北京十二五规划中的重要一环，通州将全面承接中心城区功能，突出商务、文化、教育、医疗等城市综合服务功能，打造成为世界城市新功能的核心承载区。

　　自2010年通州新城建设启动以来，通州核心区已经从规划设计走向了项目建设。通州新城建设的脚步进一步加快——运河CBD早已奠基，周围商务楼群拔地而起，众多世界500强企业纷纷入驻。通州房地产市场的全线回暖不仅仅是再次跟随大势所趋，也从一方面证明了“睡城”遭遇房价下跌滑铁卢后重新运营初见成效，“睡城”进化成为“新城”的升级过程正在进行。

　　“北京副中心”加速落地

　　通州区委副书记、区长岳鹏近日接受记者采访时表示，北京市第十一次党代会明确提出要通州“打造功能完备的城市副中心”，现在通州已经进入了建设首都城市副中心的更高发展阶段。作为通州新城核心区的重要组成部分，东关大道和北环环隧今年年底即可全部修完。以这两条路竣工为标志，通州新城核心区的建设将从地下转到地上。从今年下半年起到明后年，将是通州新城核心区地上施工的高峰期。

　　根据规划，通州副中心将要承载北京中心城区的高端功能，比如金融、文化等；另一方面要积极承载一部分新的高端功能，比如国际性组织聚集等等。最为重要的是还需要承载人口。

　　除此之外，根据政府计划，今年通州还将有5个新医院开工。每个医院的体量在10万平方米左右，配备800至1000张床位。其中，4家医院将在明年年底建成投入使用，还有一个医院到2015年6月建成。教育方面，目前新城河东区域已经引入北京二中分校、北京小学分校，新城南部则引入了育才学校分校、史家小学分校。

　　另外，随着CBD东扩、通州新城运河核心区扩大、全球最大影城中影派格5D秀项目落户通州、北京新东站的确定选址、彩虹之门、运河国际商务中心全部开工，一系列利好因素正持续不断地浮出水面，通州新城建设氛围正在迅速呈现。

　　轨道上的通州

　　“地铁一响，黄金万两”。轨道交通一直是制约通州发展的主要因素之一，早在2003年12月底，号称东部“黄金干线“的城铁八通线正式通车，为当时的通州楼市升温注入了一剂强心针。公开资料显示，八通线开通后，沿线周边楼盘的价格平均上涨超20%。到现在，地铁沿线成了通州房地产发展的主战区，以至于东六环土桥站房价也进入两万元时代。

　　“这里通公交车只是今年才有的事情，之前只能是步行去临河里或者土桥乘坐公交车或者地铁，时间大概在15分钟左右，交通基本靠走。”在土桥小街之春嘉园租房子的许先生告诉记者。

　　出行不便是通州很多地方现存问题，路面难觅出租车身影，黑车做着正规出租车的生意。数量庞大的电动三轮车、四轮车都加入了非法运营队伍。

　　根据规划，通州对外公共交通将形成“4321”的格局，即：4条轨道线路、3个客运枢纽、2条BRT、1条准快速有轨电车。明年两广路延长线、地铁M6号线的投入使用及未来S6号线将延至通州，将对未来通州南北两个区域起到不可小觑的带动作用，市民也有更多的选择出入通州。

　　繁荣起来的商业

　　10月10日，开车经过北关环岛到达新华大街，眼前的景象与两三年前已经不能同日而语，万达、北京ONE(楼盘资料业主论坛)等玻璃幕墙林立的商业综合体给这条街注入了大都市的现代气息。几年前，这里还到处是比较老旧的小商铺。对于居住在通州的人来说，生活内容正在丰富中一步步完善。

　　“新华大街马上要建五星级酒店，以前根本难以想象。”郭毅表示，万达入驻通州是一个标志性动作，除了万达广场之外，未来通州还将推出多个重点商务区域，这些商业体明后年陆续投入使用后，将给通州带来新的活力。

　　“毕竟通州以前一直是睡城的概念，单单是睡城就只有静态消费，白天人们去城里上班，晚上下班回家，没有日间消费。这对商业综合体来说品牌吸引力及经营状况都会有很大限制。”蔡宇翔分析认为，随着通州房价的攀升，住到通州的人群也有所提升，万达进驻区域已经是通州较成熟的商业区，不需要再培养人群，就是奔着深耕通州商业而来。

　　“目前通州已经开业的商业存量面积在15万平方米，而未来3年左右的时间，供应量将达到80万平方米。”北京世联房地产顾问有限公司华北区域商业顾问部总监吴涛指出，北京通州区域的商业地产的供应将达到500%的增速。

　　从产业发展来看，通州因其“睡城”模式一直为业界所诟病，按照通州新城的规划，今后重大产业项目将会加大向通州新城倾斜。目前，通州城区的高端产业项目已经上马不少，包括央视创意文化产业园以及IBC产业高端服务区等。此外，已经签约通州的国际航空城、国际金融论坛永久会址等也都将加快开工进度，总投资22.1亿元，全部建成后将实现年产值160亿元的中关村国家院所，通州产业园也已经正式启动建设。

　　岳鹏表示，目前通州在很多重点项目建设上都取得实质进展，与中国恒天集团合作的国家时尚创意中心、与文化部合作的中国艺术品产业博览会永久地址完成初步规划设计。特别是未来通州现代化国际新城建设和发展的战略引擎区——北京环渤海高端总部基地已经完成了智谷领地、韩国SK、联东总部大观等重点项目的前期工作。北京协信科技城、贝达医药国际研发中心等项目也完成签约。在文化旅游产业发展上与万达集团(廊坊万达广场)合作，完成了万达文化旅游城项目选址并签署了招商投资框架协议等等。

　　因此，通州区未来的土地上市，基本80%以上都将是产业地产，只有不到二成会是纯住宅。

　　业内人士普遍认为，通州的自主支撑产业还没有形成，各种配套还在完善中，但无论从政府政策扶持上还是规划推进成果来看，通州产业发展很有后发优势，在五花八门的各种规划中，还是让人们对通州未来的发展充满憧憬。

　　“通州产业园区建设还刚起步，未来对就业及城市升级都将带来很多提升。”较早进入通州的开发商黄金湾投资集团董事长申威表示，作为开发商，看好未来通州的整体发展，通州的土地也将成为开发商们重点争夺的区域之一。