房地产业两极分化 中小房企缺席牛市

      今年的房地产市场也许是自2010年限购令出台以来最红火的。据《每日经济新闻》记者粗略统计，在这一波地产大牛市中，超过六成的地产商业绩都比去年有大幅度增长。

      一边是火焰，一边却是海水。记者发现，2013年9月，首开[简介最新动态]股份及其控股子公司实现签约面积5.38万平方米（含地下车库等），同比下降58.29%；实现签约金额6.88亿元，同比下降52.45%。亚运城的销售业绩也不尽理想，今年前9个月共销售892套，而去年全年为1347套，2011年全年是1687套。销售同样不如人意的还有花样年[简介最新动态]，前9月仅完成56%的全年目标。

      机构数据显示，整个房地产行业在今年前三季度都实现了大幅提升，在前9月至少取得433亿元以上销售额的房企才有可能成为全国销售额的前十强，而去年这个数字只是300亿元。机构预测，今年底销售额前十的房企，业绩门槛或许要达到500亿元。增幅更快的是销售额排名在前10~20名的房企，去年销售额达到158亿元就可成为全国前20，而今年这个数字是258亿元。

      记者发现，这些企业和项目没能抓住市场的大好机遇，一个很可能的结果是，除了业绩表现不佳，未来的市场地位也会受影响。在集中度正大幅提高的房地产行业，龙头公司的市场占有率已达到15%，未来这一数字还会增加。不能跟上这一趋势的房企，都有可能在行业兼并、重组中被淘汰出局。

      分析告诉记者，中小企业目前相对于大公司有三大困境：一是融资成本偏高。大公司的平均融资成本只有4%~8%，而中小企业的平均融资成本却高达10%~15%以上；二是土地资源可选择性小。相比大公司可以出重金购买优质地块，中小房企却因购买力弱，只有少量土地可以选择；三是吸引不到优秀人才。一流人才多数被大公司和高成长性公司挖走。

      房地产行业的这种“马太效应”导致了严重的两极分化。机构数据显示，2012年销售额超过百亿的大型地产企业，平均增速达到49.26%，而那些销售额只有20亿元的中小房企，增幅还不及前者的零头，仅9.18%。

      分析说，不能快速销售兑现成资金，就意味着在下一轮土地市场上难有出手机会，企业的扩张自然也就成为一句空话。

      无论如何，目前对多数地产商来说，最为紧要的是抓住“大牛市”的尾巴，尽可能加快施工和建设速度的同时，实现快速销售。

      房地产的宏观调控新政随时可能到来。本月11日，深圳召开了全市房地产宏观调控领导小组联席会议，部署下一步调控工作。会议提出了包括增加土地、严格实施限贷、继续实施限购等八项措施。

      机构认为，其他一线城市可能会借鉴深圳，出台各自的政策，实现平抑房价快速上升的目的。与此同时，住建部和国家工商总局组建联合督查组，赴地方重点督查清理房产中介违规推涨房价的行为。

      目前来看，金融机构也因信贷额度提前用完，收紧了按揭贷款的发放。9月以来，已有多地公积金中心出现公积金贷款告急现象，部分银行也宣布暂停银行贷款。

      在这样的背景下，大部分房企都秉持积极出货的态度，希望抓住牛市的尾巴，取得更多的销售额。