三中全会召开在即房地产政策走势五大猜想

      十八届三中全会将于11月9日至12日在北京召开。日前，国务院发展研究中心首次向社会公开了其为十八届三中全会提交的“383”改革方案总报告全文。此前曾被全国热议的小产权房、房产税、新型城镇化改革等议题，将是此次会议的重要内容。

      多重身份的房地产在复杂的环境中，会有着怎样的前途和命运？即将到来的十八届三中全会，能否成为楼市发展的另一个转折点，让人充满了期待！以下五大问题，是房地产行业长远健康发展所面临的，也是人们所普遍关心的。搜房网特别推出了“房地产政策走势五大猜想”，在三中全会拉开帷幕之际，做一个大胆揣测。

      猜想一：小产权房有望转正

      急剧升温的“小产权房”话题引发业界广泛关注和讨论，也让这一问题再次进入公众视野。从相关政府部门了解到，在十八届三中全会前，很难有小产权房相关措施出台，关于小产权房的政策口径没有变化。虽然小产权房问题不会在短时间内解决，但是三中全会很可能为这一“历史遗留问题”破题带来契机。

      国土部曾多次表示小产权房不合法，国土资源部执法监察局巡视员王宗亚表示，我国已在部分地区试点清理小产权房，“中央要求各地对农村集体土地进行确权登记发证，凡是小产权房不予确权登记，不受法律保护。”专家也指出，小产权房的‘转正’难度非常大，因为涉及到土地的问题、城乡二元的问题、农民土地的收益问题，包括地方政府对于土地与市场的垄断问题等，矛盾非常大，问题非常多。

      尽管如此，专家同时也表示，未来小产权房问题的解决，最根本的是要尊重历史，尊重现实。未来整个农地的入市是大势所趋，以此为基础，未来小产权房获得合法身份也是一个必然的事。专家表示，如果小产权房转正取得合法身份，在市场上能够完全流通，那么住房供应量将会大幅提升。把转正的小产权房放到房地产市场以后，对于稳定房价能够起到一定作用，更重要的是提供了一个供应的来源。

      据悉，日前深圳和北京两个城市已经为解决小产权房的问题进行了试点，这两座城市把小产权房纳入到保障房、公租房、经济适用房系列，此外，还通过交一部分税来加以规范。

      猜想二：农民集体土地有望入市

      今年以来经济下行压力加大、实体经济持续低迷、地方债务问题凸显，一些地方财政收入状况远未达到预期目标，甚至有下降的趋势。面对财政趋紧，依赖房地产发展经济再度成为一种无奈的选择。今天在宏观经济遇到困难的情况下，很多地方再次回到土地依赖的老路上并不稀奇。一系列行政调控手段的实施，事实上加剧了住房市场的供需矛盾。北京市建筑设计研究院新城镇建设设计所所长张根认为，在高度计划的土地供应制度下培育出来的房地产市场，需要一场深度变革。

      有关专家认为，解决房地产市场问题的根本出路在于深度的综合改革，其中首要的一项改革就是要推进土地制度改革，打破城乡二元结构，改变政府垄断土地供应的局面，积极开展集体土地入市的探索。目前，全国已有成都、重庆、广州等多个城市正在探索农村集体土地入市。

      从知情人士处获悉，全国人大常委会正在审议《土地管理法》修订草案，主要集中在农地入市这一领域。国土资源部土地利用司相关人士告诉记者：“我们希望2013年年底土地确权能够全部完成，部分城市给予赋能，下一步的话就是鼓励城镇居民购买农村房屋，这是改革的方向。如果这些能够在实践中执行，那么《土地管理法》修订工作就简单了。”据了解，如果本次修订顺利通过，意味着集体土地可以不经过转为国有土地就可以入市交易。目前，地方政府对于这一呼声也非常之高。

      业内认为，若采用383方案的建议，我国房地产市场将发生重大变革。允许集体建设用地直接入市，享有与国有建设用地同等权利，房地产市场将增加巨量土地供应，将根本上缓解长期以来土地有效供应不足的问题。

      猜想三：房产税时代或来临

      据报道，三中全会的征求意见稿中，包括了扩大房产税改革试点的表述。今年以来，多部委在多次会议上也做出过上述表述，智囊机构及高校学者均认为，房产税改革试点扩容是大势所趋。

      据了解，相关部门已对房地产调控长效机制进行过多轮探讨，有关报告数易其稿。从现已披露的信息不难看出，一些基础性政策措施有可能长期化运行。一些城市已陆续将房产税试点方案上报，虽有部分方案被退回修改，但房产税试点扩围已是大势所趋。

      鉴于重庆、上海两地房产税试点影响有限的现实，不少业内人士呼吁，新一批房产税试点方案应有所不同，不仅需提高税率，也应扩大征收范围。应尽快明确房产税面向存量房征收的长远目标。

      尽管房产税扩容已入议题，但是中国社会科学院研究员、财政研究室主任杨志勇认为，普遍开征的可能性不太大。杨志勇分析称，如果要收房产税的话，要解决很多问题，比如房产税的定位问题。房产税是一种给地方政府找钱的税种，而且房产税应该以评估值作为一个基础来收。但不同时间买的房子价格是不一样的，这只会带来新的不公平的问题。以北京为例，西城的一套相当于密云的多少套，同样的面积相当于多少套。一套或者多套又要怎么征收，会不会出现不公平的事情。他认为普遍开征房产税的可能性不太大。对房产税的问题，应该先把问题讨论清楚——到底是什么样的税种？我们希望它来做什么？我们是不是具备这些条件？先把问题谈论清楚了，再来讨论怎么收的问题。如果没有讨论清楚就讨论方案，不仅意义不大，相反还有一些副作用。

      猜想四：推进新型城镇化改革

      所谓新型城镇化，是指坚持以人为本，以新型工业化为动力，以统筹兼顾为原则，推动城市现代化、城市集群化、城市生态化、农村城镇化，全面提升城镇化质量和水平，走科学发展、集约高效、功能完善、环境友好、社会和谐、个性鲜明、城乡一体、大中小城市和小城镇协调发展的城镇化建设路（房价户型二手房租房）（房价户型二手房租房）子。

      新型城镇化自提出以来备受各方关注，由发改委牵头制定的新型城镇化发展规划计划于今年内出台，在今年“两会”结束之初，相关人士曾乐观预计或将于上半年出台，但至今尚未实现。而全国城镇化工作会议的召开时间也一再推迟。适逢2013年11月9日，中国中共十八届三中全会将在全国召开。新型城镇化的问题引起社会的广泛关注，各方声音不断，有人表示，会议当中城镇化的动作最大，也是最核心的目标。

      日前，经济学家易宪容撰文表示，市场期望在这次会议上会有重大的改革政策出台，重新定义城镇化，使得城镇化促进中国经济增长方式、扩大居民内需的动力和活力。城镇化要真正成为转变中国经济增长方式、扩大居民内需的动力和活力，需要从户籍制度、中国土地制度以及改变当前中国经济“房地产化”的政策等三大方面进行改革。

      但是据某通讯社采访获知，一位副部级智囊机构人士在一个月前的一次小型会议上透露，这次三中全会文件里采用了“城乡一体化”的措辞，而非此前妇孺皆知的“新型城镇化”。城镇化或将以更为长远和宏观的”城乡一体化“的提法出现在三中全会文件中。

      猜想五：养老地产将迎来春天

      李克强总理在国务院常务会议上曾指出：“把服务亿万老年人的‘夕阳红’事业打造成蓬勃发展的朝阳产业，使之成为调结构、惠民生、促升级的重要力量。”

      “养老”一词已成为当今热词，财新记者获悉，即将召开的十八届三中全会或将为养老改革方案定调，人社部力争在年内向国务院提交部门方案。据了解，当前各方的讨论热点仍聚焦于养老保险制度的模式选择上。但就市场化运营、延迟退休年龄、提高统筹层级等问题已基本达成共识。良好的政策环境，为养老与健康地产业提供了潜在发展机会

      目前，万科、世联地产、金陵饭店、上海三毛等多家上市公司布局养老产业。而据不完全统计，近年来已有近20家房地产公司投资养老地产。此外，中小上市公司也计划进入养老产业，双箭股份去年年底用1200万元参股设立桐乡和济养老服务投资公司。

      华远地产董事长任志强表示,养老地产在短期内具备上升空间,因为60-70岁之间的人群比较有购买力。

      分析表示，看好养老地产在中国未来的成长空间。“为什么这么多企业投入到养老地产，我想可能和我们国家目前老年人口占比的明显提升，老年人群对未来养老需求的增长是分不开的。”