建立房地产调控长效机制步伐有望加快

      今年以来房价涨势迅猛，截至今年9月，全国70个大中城市房价连续上涨14个月，房价同比涨幅超过10%的城市达到14个，一线城市甚至达到了20%以上。全国城市较大规模的上涨无疑使得较多城市的房价调控目标难以完成，今年初政府出台的以行政主导为主的房地产调控也陷入十分尴尬的局面。显然，面对过去房地产调控屡调屡涨的局面，房地产调控就需要转变思路，探索更为市场化的长效调控机制。而近期习主席在政治局首次召开集体学习住房问题会议上的讲话则表明政府已经初步形成了房地产市场发展及其调控的思路，未来房地产调控长效机制的建设也有望加快。

      中共十八大报告中曾提出要建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，而此次习近平再次强调了这一住房的双轨制发展思路。他指出，从我国国情看，总的方向是构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。这表明考虑到住房兼具商品和公共品属性，未来我国房地产市场也将形成多层次的供应体系，即政府负责低收入人群的住房保障。

      这无疑厘清了政府与市场在房地产市场的关系，政府也将可以花更多的精力和财力去完成自己的本职工作，如习主席再次强调了“十二五”规划期间我国建设保障房规模将达到3600万套，2015年全国保障性住房覆盖面达到20%左右的目标，并把该任务的完成提到“德政工程”的高度，这一政治任务的明确无疑有利于督促各地想方设法“全力完成”。而中央为也会为地方任务的完成创造多种有利条件，如要适当加大财政性资金对保障性住房建设投入力度；要综合运用政策措施，吸引企业和其他机构参与公共租赁住房建设和运营等。

      考虑到“十二五”前三年已经开工建设2370万套保障房，明后两年的建设任务大概是1230万套，大约与今年持平，显然在政策的强力推动下，我国保障房建设的目标将可以实现。

      而其他收入阶层的住房需求则会通过市场解决。当然，鉴于市场也是可以分层次的，为了更好地满足不同收入人群的住房需求，政府也可以引导市场形成更多元化的符合特定收入人群需要的住房供给体系，如北京市近期推出的自住型商品房就更多考虑了中等收入群体的住房需求，北京形成的这种高端有市场，中段有支撑(自住型商品房)，低端有保障(保障房)的三元化的房地产市场调控模式也有望在更多地区实践后落地。

      过去房地产调控屡次失败的重要原因在于调控在行政性抑制需求的同时，也抑制了土地及住房市场的供给，由此也进一步激化了房地产市场的供需矛盾。而习主席的讲话表明未来房地产调控将更多注重扩大土地及住房市场的供给。

      如何才能在当前城市建设用地日趋紧张之际，调动各地增大土地及住房供给的意愿呢？习主席指出只有坚持市场化改革方向，才能充分激发市场活力，满足多层次住房需求。我们期望，目前僵化的阻碍土地及住房供给的土地制度将有望在三中全会后加快市场化改革的力度，如更多的城市低效工业用地将会更容易地转换为住房用地；政府垄断城市土地供给的局面也有望在更多地区破冰，未来将有更多的农村建设用地可以入市；符合条件的小产权房也望正式纳入到城镇住房供给体系等。同时，明显超过人均住房面积的家庭将会被征收房产税，以此限制过度房地产消费和投资。在这些机制的作用下，我国房地产市场的平稳发展格局才有望逐渐形成。