房企集体跨界 应对市场萎缩的提前布局

　　万科入股徽商银行的消息，揭开地产与金融联姻的冰山一角。继早前华润、绿地、鲁能等相继进入银行业之后，此时，万科、越秀等再度参股银行，预示着未来房地产行业将呈现新的特征和趋势。业内人士表示，除了提升自身的“造血”功能以及打造多元产业链增加利润等因素外，地产与金融联姻的加速也反映出，房企应对房地产市场可能性萎缩所采取的战略性预案。

　　■事件

　　多家房企参股银行

　　10月30日晚间，万科发布公告称，拟通过旗下子公司，以基石投资者身份参与徽商银行股份有限公司H股在香港的首次公开发行。预计此次认购的股份数量不超过8.84亿股，最终认购结果将取决于实际发行情况。徽商银行于10月31日宣布全球发售计划，拟在全球范围发售26.13亿股H股，发售的定价区间为3.47港币至3.88港币。按每股3.88港币的定价上限估算，万科旗下子公司此次认购金额将不超过34.3亿港币，完成认购后，万科有望成为徽商银行最大的单一股东。

　　无独有偶，10月29日，新华联不动产股份有限公司发布关于参与筹建民营银行的提示性公告。公告称，湖南省人民政府已正式向国务院推荐新华联为湖南省长沙市拟设立民营银行的发起股东之一，目前拟持股10%。不过，对于新华联来说，这并非其首次涉足金融业务，该公司曾在2012年底通过股权收购间接持股长沙银行。

　　几乎同时，越秀集团对香港创兴银行股份的收购也正在推进之中。日前，越秀集团宣布向创兴银行全体股东提出部分要约收购，以每股35.69港元现金收购最多不超过75%股份，收购所涉及金额约为116.44亿港元。收购交易完成后，创兴银行将继续保留香港上市地位。这也是首个地方国企在港并购银行。

　　继投资入股锦州银行、上海农村商业银行和东方证券之后，今年8月，绿地集团与贵州省政府签署金融战略合作协议，拟在发起设立外资小额贷款公司、商业银行、组建金融资产交易所、金融租赁公司等方面开展合作，绿地还拟以此为基础联合组建“贵州省金融控股集团”，多地经营，配合地产发展。

　　■回应

　　融资便利与多元发展

　　对于此次参股商业银行，万科董事会秘书谭华杰表示，是为了更好地满足公司客户在金融服务方面的需求。谭称，相对于万科过千亿的年销售规模，此次参股徽商银行的投资规模不大，但可望发挥协同效应，帮助公司率先向客户提供国内领先的社区金融服务，提升公司在全面居住服务方面的竞争力。

　　“金融产业很快将成为绿地的又一重要增长极。”绿地集团董事长、总裁张玉良表示，根据张玉良的设想，在十二五末，绿地要做成年营收在5000亿元以上并进入全球200强。而在产业结构的贡献中，张给出的规划是房地产贡献1800亿-2000亿元之间，能源贡献2000亿左右，剩下1000亿是金融，或者关联的产业贡献300亿-500亿元。

　　对于越秀集团的大手笔收购，越秀集团董事长张招兴曾公开表示，这是越秀集团发展史上一个重要的里程碑，符合越秀集团金融业务总体战略。根据越秀此前的规划，其金融板块的目标是打造“全牌照”的金融控股平台，目前越秀金融集团拥有证券、期货、基金、产业投资、融资租赁、融资担保、小额贷款等十个金融业务及穗港两地金融平台。

　　新华联虽并未就拟筹建民营银行的目的进行解释，但根据此前参股长沙银行的表态，该资产置入能为公司增加新的利润增长点，可以增强公司盈利能力和抗风险能力，对提高公司市场竞争力将产生积极影响。

　　■分析

　　提升造血功能

　　事实上，早在2009年，房地产金融化就已经呈现加速态势，相继有泛海控股集团、鲁能、绿地、复地、华润置地、侨鑫集团、越秀集团、星河集团、莱蒙集团等进入银行业。

　　“由于房地产行业本身就是资金密集型行业，本身不难理解为何房企与银行结成连理”。同策咨询研究部总监张宏伟认为，“联姻”的目的无非两个：银行业作为盈利水平较高的行业之一，企业投资银行本身就可以获得稳定的投资回报，这也可以理解为房企业务多元化向投融资方向转变；其次，房企收购银行在融资方面可以“就地取材”，开放和拓宽了房企的融资渠道，可以就此支持房企拿地与快速扩张。比如万科收购徽商银行，这对于刚刚进入合肥市场不久的万科来讲，将有利于万科快速布局和深耕安徽区域房地产市场。

　　中原集团研究中心也认为，在地产主业的同时涉足金融业，一方面可以平衡房地产利润率下降的影响，另一方面也有利于自身融资的需求。

　　除了金融行业的资金支持与利润空间，银行庞大的客户资源也是房企看中的要点。在全国二三线城市的扩张中，往往得到当地银行尤其是对优质客户渴求的本地商业银行的大力支持，由于当地商业银行本身发展需要更多的支持，包括引入投资方，在双方的接触中房企也逐渐发现其中的投资机会及全面合作的可能。

　　■出路

　　应对市场萎缩的提前布局

　　“地产与金融复合是大趋势”。兰德咨询总裁宋延庆告诉记者，除了解决融资问题，万科入股徽商银行，也是为应对房地产市场的可能性萎缩所采取的战略预案之一。

　　根据高盛高华证券披露的万科管理层内部电话会议内容，万科表示，由于万科管理的社区规模庞大(截至2012年底约为48万套，万科为其中大部分提供物业服务)，万科管理层认为，提供全方位现代化服务的需要正不断增长，而建立一个金融平台对实现这个目标十分重要。万科最近2-3年一直在筹划为其管理的社区提供金融服务，试图寻找一家中型区域性银行进行合作。

　　而业内对此的解读是，万科金融战略的本质是在借助金融手段夯实自身的商业生态圈，通过食堂、菜市场等社区配套提升客户黏性之后推出“杀手”业务，以获得更高的利润。

　　宋延庆预测，2018年前后，中国房地产市场很可能将从增量市场转为存量市场，销售面积将出现历史性拐点，步入平缓和下滑期，未来5年内，房地产出现系统性调整的可能性非常大，资金回报率将进一步持续降低。“涉足金融行业，以及投资海外和商业地产，这些都是万科改变规模速度型增长方式，追求持续稳健增长的必要举措。”

　　王石曾说过：“房地产说到底是金融问题，将来的房地产市场，没有几千亿的融资平台，你只是一个打工的。”万科入股徽商银行，在一定程度上也实现了王石的这一夙愿。