深圳城市更新成主流加速催生“综合体热”-中地会

　　从2013年深圳公布的第一批城市更新单元计划来看，关内今年有望成为城市更新的“主战场”。细数这些在建旧改大盘，无一例外都将改造为集住宅社区、文化体育、酒店服务、商业综合为一体的综合体社区，城市更新催生了深圳“综合体时代”的来临。

　　城市更新成主流，加速催生“综合体热”

　　在城市化发展极为迅速的深圳，土地资源尤为稀缺。城市更新热潮的出现，如同新陈代谢一般自然与必然，承载着为深圳未来拓展空间，实现片区再造和推进城市新生的重任。

　　随着深圳大规模城市更新号角的吹响，人们开始对城市，尤其是中心区的建设进行深度思考和改造实践，希望寻找到更集约、更高效的城市发展模式。在此背景下，城市综合体演进为未来深圳的城市发展方向。

　　相比单纯的住宅产品，城市综合体不仅可以最大化利用土地价值，而且能快速带动区域格局升级。据统计，未来5年深圳仅体量在1万平方米以上的集中商业就将新增504万平方米。细数深圳目前在建旧改大盘，无一例外都将改造为集住宅社区、文化体育、酒店服务、商业综合为一体的综合社区。

　　“开发商愿意选择综合体，事实上和旧改的成本息息相关。”卓越集团副总裁兼卓越城市更新集团有限公司总经理耿延良表示。他同时指出，“选择大型综合体这类高端产品形态，本身就有风险性。在人口稠密、经济发展水平高的区域是可行的，提供优质人居环境的同时也会拉动商业价值上涨。但在人口相对稀少、经济发展相对落后的区域，因消费人群的数量及消费能力有限，可能会导致综合体的空置和生意萧条。”

　　原特区关内：

　　城市更新主场，中心综合体纷纷崛起

　　深圳最早开发的关内区域，目前主要依靠城市更新来再造重生新片区。从2013年深圳公布的第一批城市更新单元计划来看，关内今年有望成为城市更新的“主战场”。

　　数据显示，罗湖区城市更新项目目前在建面积达到225万平方米，共有31个项目列入全市城市更新计划，在建总体量相当于12个万象城。作为关内关注焦点的南山片区城市更新也正在如火如荼地进行。据悉，8月南山又加快推出了新一批重点城市更新项目。

　　福田区作为城市更新的重要战场，福田八大片区城市更新规划已于去年底揭晓，包括八卦岭片区、梅林片区、上步片区、竹子林片区、车公庙片区等。截至目前，福田区在建重大项目28个，其中城市更新项目就有14个。

　　细数这些在建旧改大盘，无一例外都将改造为集住宅社区、文化体育、酒店服务、商业综合为一体的综合体社区。以福田区为例，随着城市更新的进一步展开和深化，涌现出大批城市综合体项目，迎来综合体全面“爆发”的一年。深圳中心、京基滨河时代、新天CBC等大型旧改综合体项目已经或即将亮相。

　　据了解，凭借140多万平方米超大体量，定位为深圳最具标志性的综合体项目，深圳中心·天元首批房源将推200-300平方米大平层精装公寓房，270多套，预计12月上旬开放营销体验中心。据该项目负责人介绍，作为深圳中心豪宅业态的天元，而深圳中心致力呈现全球都会新中心，打造的800米中央大街、30万平方米都会商业、两栋超甲级写字楼、国际学校、文天祥纪念馆、设计艺术中心、文化广场等公共空间，都将为天元提供便利的都会生活平台。

　　而京基滨河时代已于日前开放商务公寓部分——时代公寓样板房，户型为33-81平方米单房及1-2房，预计12月初开盘。此外，有着“福田中心区南区第一大综合体”之称的新天CBC，甲级写字楼样板间已于近期开放，标准层面积为270-2100平方米。

　　宝安龙岗：

　　发力城市更新，副中心综合体丰富商业格局

　　就深圳城市更新的区域布局来看，旧改项目分布在福田、罗湖、南山、龙岗、宝安等各区。其中宝安、龙岗项目分布较多，主要致力于旧城改造拆迁再建，从旧改后的产品形态来看，这些项目多数规划为集商业、住宅、公共基础配套为一体的功能齐备的城市综合体。

　　据不完全统计，未来两年内深圳将有13个城市综合体入市，原关外龙岗和宝安成为一大亮点。其中龙岗有4个综合体项目已经入市，包括Thetown乐城一期、佳兆业城市广场、远洋新干线、万科广场；宝安预计将有3个，包括鸿荣源壹方中心、星河盛世CoCocity、观澜湖新城。而此前在综合体领域一片空白的盐田片区，随着万科、招商联手打造的壹海城的强势崛起，宣告盐田新商圈的诞生。

　　据了解，城市更新正在改变着宝安老城区。仅在宝安新安街道，近年来就已相继启动了18个城市更新项目。据悉，未来几年宝安区将积极推进城市综合体、大型购物中心、特色商业街等建设，构建以市级商圈、区级商圈、街道商业中心、社区商业为主的多层次现代商业格局。目前，宝安区城市更新重点项目、深圳西部最大商业综合体——海雅缤纷城已开始试营业。

　　而作为深圳面积最大、并有着最多城市更新项目的区域，龙岗近两年来将城市更新的重点放在龙岗大道沿线、中心城北通道沿线、华为科技城片区等，5年内全区将完成18平方公里的城市更新面积，其中龙岗深惠路沿线预计将有12个商业综合体相继建成。“随着罗湖和福田开发的饱和，以及特区内外一体化的发展，龙岗商业潜力巨大。”星河房地产经营副总经理杜志文表示。据悉，作为深圳城市更新重点工程之一，同时也是万科进军商业综合体的开篇之作，万科广场首发甲级写字楼——万科大厦营销中心已于日前对外开放，主力面积为约120-300平方米。

深圳城市更新成主流加速催生“综合体热”

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