房企集体澄清 土地增值税被指最难征

　　一份曾在今年5月份抛出的房企欠缴巨额土地增值税的民间研究报告，经央视《每周质量报告》报道后再次引发业界激烈交锋。

　　这份几乎涵盖所有大型上市房企的报告称，全国房企应交而未交的土地增值税总额超过3.8万亿元，让开发商不寒而栗。

　　昨日，万科、招商地产、金地集团、华远地产、万通地产等开发商纷纷发布澄清公告，深圳市地税局也公开表示“概念搞错了”。一些专家对《第一财经日报》表示，原本应在项目结算时缴纳的土地增值税，被前置到项目开售时提前预缴，再加上清算时还有条件限制，导致各方出现了概念分歧。

　　与此同时，不少业内人士对本报表示，土地增值税舆论冲突的背后，实则是中国房地产行业复杂且混乱的税费征缴现状。

　　房企集体澄清

　　11月24日，央视报道援引北京执业律师李劲松的分析称，2005年~2012年8年间，国内房企应交而未交的土地增值税总额超过3.8万亿元。

　　该报道列举的开发商名单中，万科、招商地产、雅居乐、SOHO中国、合生创展、金地集团等45家知名房企均榜上有名。

　　其实早在今年5月，李劲松就通过万科、SOHO中国等29家上市房企的年报研究，称这些房企拖欠应缴土地增值税总金额至少640亿元。

　　尽管关于房企欠缴土地增值税的话题并非首次曝光，但央视的报道依然引发业界哗然，并遭到任志强等多位地产人士的炮轰。

　　前晚，任志强连夜在其微博撰写分析文章，驳斥央视的报道不专业和缺乏常识。他还于昨日表示，正在研究如何公开起诉央视的事宜。

　　万科的回应资料称，公司一贯坚持守法经营和照章纳税，此番报道应该是缘于误解，是把会计上的“预提”理解为企业的“现时纳税义务”。

　　招商地产董秘刘宁表示，公司存在未缴纳土地增值税是因尚没有达到缴纳条件，年报数据仅是计提，实际纳税额需等项目清算时方能确认。

　　11月25日晚间，金地集团、华远地产、金隅股份、万通地产、北辰实业、中华企业、首开股份、滨江集团、中粮地产、金融街等在内的数家地产商集团，均发布公告否认央视报道，称公司不存在欠缴土地增值税的情况。

　　针对公司欠缴26亿元土地增值税的指责，金地集团公告称，公司财务报告公允地反映了财务状况和经营成果，并无欠缴土地增值税。

　　被指分别欠缴9亿和5亿元土地增值税的金融街和中粮地产，均在公告中表示，计提部分未达到税法规定的土地增值税清算条件，尚未实际产生纳税义务，公司并无欠缴土地增值税。

　　概念之辩

　　相比之下，华远地产和金隅股份的回应相对激烈，两公司公告称央视关于房企欠缴土地增值税的说法源于对税法的误解。

　　多家上市房企称，土地增值税的缴纳分为两期，首先是按照一定比例预缴，然后等到符合一定条件后再进行土地增值税清算。

　　万科对此表示，“预提”与“现时纳税义务”是完全不同的概念，房地产项目要达到清算条件才需要清算并交纳土地增值税。

　　深圳某上市房企财务总监在接受本报采访时认为，造成舆论冲突的直接原因在于外界对土地增值税特殊的征缴方式的误读。

　　这位人士举例，一家房企在拿地后进行项目启动，只要项目开始进行销售，就必须像缴纳营业税一样预缴土地增值税。

　　在这一环节，房企预缴土地增值税通常按照营业额的一定比例缴纳，预缴比例最低为1%，最高达到7%，一般在2%~5%之间。

　　不过，各地方要求的预缴比例存在一定差异，而普通住宅、写字楼、别墅、高级公寓等不同类型商品房的预缴比例也不同。

　　等到项目销售超过85%以后，就达到了税务部门要求的土地增值税清算条件。这时，可以选择清算，也可以选择在项目全部竣工后清算。

　　对于项目完工后的清算，各地不一样的可能是预征率。“因为会在清算中多退少补，所以预缴率不同，不影响清算结果。”有税务系统人士对记者表示。

　　税务总局2010年下发的53号文件显示，为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率。

　　在目前的舆论场上，央视和房企的“拉锯”主要是对“拖欠”一说的概念争议。深圳市地税局副局长杨龙昨日表示，“（央视报道）概念搞错了。”他说，土地增值税属于先预缴后清算的特殊税收方式，报道中提到的“应交未交的土地增值税”并不能定义为“拖欠”，而是待项目达到一定进度后进行清算。

　　有东北部省会城市区级地税局负责人向记者透露，他感觉辖区并没有央视曝光的此类“拖欠”情况，房企都是按规定缴清，并且根据经验，越是大企业越是规范。

　　上海（楼盘）财经大学中国500强研究中心特聘教授宋文阁也认为，应交不等于欠税，这点上央视混淆了概念。应交只是预估数值，等清算完毕后才能知道准确的数字，届时如果仍然有应交但未交的，才算欠税。

　　但也有观点认为房企的做法绝非无懈可击。比如有房地产开发人士直言，由于土地增值税与房企的毛利率直接相关，这在一定程度上导致房企在现实中通过各种方式进行合理避税。

　　一个不争的事实是，房企通过提高项目工程建安成本、虚列公共配套设施支出、扩大开发项目成本费用等方式避税，以及通过拖延清算时间递延纳税，或者未按预征率足额缴纳土地增值税等现象颇为普遍。

　　浙江某豪宅开发商向本报坦言，由于豪宅项目的土地增值税税率过高，导致公司开发的60多套别墅项目迟迟不愿开盘。

　　该开发商表示，以每平方米5000元的成本计算，如果售价达到每平方米1.75万元，其溢价将达250%~300%，清算土地增值税时需要按照60%的税率，现有的60多套的200多平方米别墅项目，至少要上缴土地增值税上亿元。

　　对于目前的争议，中国社科院财经战略研究院研究员杨志勇表示，土地增值税在全球来看，征收的国家极少，更重要的是，房地产相关的税最终都会转嫁在买房人头上，所以应当对房子作为商品可承载的税负负担进行测算。对于土地增值税征管难题，他建议结合房地产税收立法来解决。

　　前世今生

　　除了中国大陆以外，目前全球只有韩国、意大利和中国台湾等少数国家和地区征收土地增值税。在我国，这一税种作为地方税体系的一部分，由地税系统征收。

　　根据1994年开始执行的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，我国土地增值税实行四级超额累进税率，根据对房地产企业售房收入扣除开发成本等支出后增值部分不同，税率分别为30%、40%、50%和60%。此外，免征条件之一是增值额未超过扣除项目金额的20%。

　　“这个税设立之初的目的就是从房企暴利中分肥给国家。”有税务系统人士向记者透露。另有直接面对征管的地税系统官员透露，在条例颁布之初，由于房地产行业尚未兴起，大部分企业增值额未超过20%，达到了免征条件，因此该税种在很长一段时间都收入甚微，直到近几年才随着房地产行业兴起显示较快收入增幅。

　　上述税务系统人士证实，在2003年之前由于土地增值额大都未超过项目金额的20%，所以都在免征范围，到了2005~2007年，房地产大兴，引起主管部门重视。

　　2006年，针对房价过快上涨，国家税务总局发布文件要求从2007年全面清算土地增值税。按照现行规定，在房地产开发项目已售面积达到可销售面积的85%，或者获得商品房预售许可证满3年等条件下，税务部门就应当按规定对该开发项目土地增值税进行清算征缴。

　　但事实上，土地增值税被地税系统官员称为地税中最难征管的税种。这种难度体现在开发商一个项目动辄十几年的周期，房屋售价波动大带来计算增值额扣除项目很难认定上，进而导致适用的税率难确定，而清算所需要的征管成本也很大。

　　上述税务系统人士透露，土地增值税要等房产项目完工，而房企经常搞项目滚动开发，清算是极费劲的一件事，远不是外界想象的那么简单。

　　另有地税系统人士表示，清算在实际操作层面也是非常困难，对地税工作人员的业务要求非常高，必须有精通财务、会计和房地产行业的人士才能够胜任。而往往清算一个项目，需要出动一个区地税局全局的骨干尖子还要查很长时间，所以有时地税部门也委托税务师事务所此类中介机构做这项工作。

　　对于地税部门面临的实际征管难题，有地税官员坦言希望能够在税制改革中，对这一税种进行调整，或者合并。“征管难度太大，并且这个税抑制房地产投机调控房价的作用也很有限。”