京沪中心区步入“泛豪宅化”时代

　　国家统计局公布的数据显示，房价变动在一线城市和其他城市间日趋分化。一线城市今年来的房价走势呈现出一骑绝尘之势，而一线城市房价的结构性变化也很突出，中心区与非中心区房价开始加速分化，城市中心区住房市场进入了“泛豪宅化”时代。

　　数据显示，9月，北京三、四环新建商品住宅销售均价达到了42380元/平方米，相比2009年上涨了1.33倍，比肩我国香港。另据统计，10月，北京二手住宅交易均价首次突破三万大关，达到每平方米30950元。而其近郊和远郊区县的交易均价为每平方米23726元，仅相当于前者的56%，而三环以内的均价都超过了每平方米6万。

　　据统计，三季度上海新房成交均价达到每平方米24258元，其7个中心城区成交均价超过4万，城中之城的黄浦区和静安区，成交均价均超过了6万，是远郊金山区的6.2倍。

　　更为重要的是，一线城市中心区新增供应在减少，供求矛盾在加剧。数据显示，2010年至今，北京四环以内仅出让了10宗住宅用地，建筑面积仅120万平方米，四环以内商品住宅库存以每年4000余套的速率在递减。而与此同时，由于中心区物业具有良好的抗跌性、资源的稀缺性、公共配套的齐全，以及高收入人群对于该区域房价的不敏感，这些区域住房销售一直比较稳定。今年前7个月，北京四环内成交价突破80000元/平方米的高档住宅共售出92套，与2012年、2011年同期基本持平。上海的情况也类似，目前徐汇区在售新盘较少，且均为5-10万/平方米以上的中高端项目，黄浦和静安在售的均为高端楼盘。

　　一线城市中心区房价“高端化”与需求快速释放有关，而需求的快速增长主要受政策预期的变化。2010年实施限购政策以来，一线城市纷纷实行“双90/70”政策，即70%的土地和住宅偏向于普通住宅和保障房，高档住宅供应不断减少。特别是2011年实施房价控制政策以来，低密度、高价位住宅的供地、预售受到了严格的规模限制，价格被人为压低，甚至直接以行政手段“叫停”该类住宅的供应，高收入人群的购房需求受到压抑。新一届政府执政以来，一直坚持市场化发展的大方向，力图通过构建多层次的市场化住房供应体系，疏导处于高位的市场需求“堰塞湖”，缓解房价上涨的预期。

　　正是在这种政策预期的作用下，三季度以来，“改善性需求”接力上半年的“刚性需求”，助推一线城市造就了堪称史上最靓丽的“金九银十”（除2009年扩大内需创造的不正常“金九银十”），高端住宅价格“补涨”，并迅速拉大与其他区域房价的差距。同时，政策预期的变化也刺激了开发商拿地的欲望。二季度以来，一线城市创造了20多个地王，这些地王的楼面地价大多高于同区域房价，即“面粉贵过面包”。有媒体和学者根据楼面地价、建安和税费成本预测，京沪地王将驱动所在区域未来房价达到每平方米10至20万，可见开发商对于这些区域的预期是何等乐观。难怪排名前十的开发商纷纷回归一线城市主战场，甚至一再承诺不拿地王的万科以及和被禁止参与地王争夺的央企也投身一线城市中心区土地的争夺战。另外值得注意的是，专攻豪宅的绿城、世茂和SOHU中国等房企业绩全面增长，特别是绿城这家因调控在2011年差点倒下的专业开发高端住宅的企业，不仅在2012年轻松翻身，而且在今年前10个月销售金额获得了33%的增长。

　　习近平总书记有关我国未来要构建“基本住房保障+多层次住房市场”的住房供应体系的讲话，基本明晰了未来国家将认可高层次住房市场需求的合理性，意味着过去被压抑的高端住房需求将在未来继续释放，特别是今年因房价控制而低估的高端项目以及消费人群的积累，将是可观的市场规模。这种需求的释放，也有高净值人群规避经济下滑、资产泡沫“软着陆”，重新调整资产组合的需求。毕竟，从国内外物业价格纵向变动看，高端物业是防范资产价格风险、防护资产安全的为数甚少的“保险（放心保）柜”，特别是优质的公共服务配套完善的物业资产，因其背后有强而真实的需求在支持。目前，一线城市的中心区的公共服务设施最先得到配置，并随着城市的发展而不断得到培育和完善，而外围的公共服务设施尽管随着城市边缘的扩张而相应跟进，但其质量与中心区相比相去甚远，而房地产长周期下行、投资退潮更加显现其“裸泳”的本质。

　　严格来讲，一线城市中心区的住宅之所以高档，除了地段因素外，多数是资金堆积和投资旺盛的结果，只能说具有泛豪宅的属性。随着高档住宅市场复归市场化发展，顺应高净值人群的需求和地段价值最大化，一线城市中心区真正的豪宅市场将在未来形成。这也是住宅市场多元化的必然结果。