《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》虽然中没有直接提及房地产，但其中的有关土地新政的内容将对房地产业形成重大影响。例如报告第11点的精神是允许集体土地进入一级市场，这将打破国有土地垄断一级市场的格局；报告第21点的精神是允许农民房地产在二级市场流通，这将结束建国60年来农民房屋不得自由买卖的历史。由于报告将改变或完善城乡土地二元化结构，打破国有土地垄断市场的格局。因此，报告的出台可以称之为土地新政。现从十八届三中全会土地新政的意义、应该如何理解以及将会产生哪些影响等方面分述如下：

 

　　一、十八届三中全会将开启中国的第四次土改

 

　　我国土地制度的变迁大致经历了三个主要阶段。第一阶段是通常据称的“土改”，土地发生在1947年—1953年间。土改的任务是变封建土地所有制为农民土地私有制。土改于1947年从东北开始，于1953年在广东结束。与土改相匹配的主要制度安排是《土地改革法》和《城市郊区土地改革条例》。土改的直接意义是让普通农民分享了新民主主义革命的成果，团结了农民，巩固了新生的共和国政权。

 

　　第二阶段是指1953—1978年间。此间土地改革的内容是实行土地所有权与使用权的分离制，即土地所有权归国家或集体所有，农民只享有土地使用权。尽管分享制是一个重大改革，但由于不会在实际上影响农民对土地的使用，所以没有引起农民的重视和反对。

 

　　第三阶段是1979年至现在的30多年间。1978年12月，党的十一届三中全会召开，改革开放从此拉开序幕。1986年《土地管理法》出台。该法奠定了城乡土地二元制的制度基础，也确立了国有土地出让的制度安排，与此同时，集体土地禁止买卖也被制度化。1984年，深圳出让了全国第一块国有土地使用权，国有土地使用的出让市场从此逐步形成。1990年国务院出台《城镇国有土地出让和转让暂行条例》，该条例暂行了23年目前仍在暂行。

 

　　第四次土改应当是从2013年11月开始。改革开放30年多年来，集体土地和中国农民以极端低廉的收益支持了工业化和城市建设。使我国成为全球第二大经济大国（但不是强国）。走到历史的今天，工业应当回报农业，城市应当回报农村。这就是十八届三中全会报告形成的历史背景，报告将改变或完善城乡土地二元化结构，打破国有土地垄断市场的格局。因此，报告的出台可以称之为第四次土改，亦可称之为土地新政。

 

　　二、对“建立城乡统一的建设用地市场”的理解

 

　　全会报告第11点的内容是：建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。扩大国有土地有偿使用范围，减少非公益性用地划拨。建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。完善土地租赁、转让、抵押二级市场。

 

　　现对上述内容作如下分解阐述：

 

　　（一）关于“建立城乡统一的建设用地市场”的理解

 

　　“建立城乡统一的建设用地市场”是一个综合性观点和目标。其中包含二个关键词，一是“统一”，二是“建设用地市场”。之所以强调“统一”，是因为目前城乡建设用地的实行“二元制”结构，即将建设用地分为国有建设用地和集体建设建设用地。国有建设用地通过出让、转让或政府划拨取得，集体建设用地则通过村镇规划和用地规划形成。从法律层面来看，国有建设用地的基本体制是“由政府垄断一级市场，放开二级市场”。国有建设用地可以在二级市场流转（转让、抵押、出租等），但集体建设用地不得流转。当然，此前个别省份已经悄悄给集体建设用地的流转制定了“土政策”。比如，广东省政府早在2005年就颁布了《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》，但该办法不适用于房地产开发用地。由于该办法是最低层次的“法律”，不足以改变一种体制安排，执行效果甚微。“统一”的含义是城市国有土地可以出让，集体土地也可以出让，城市国有土地可以流转，农村集体土地也可以流转。流转的办法包括出让、租赁、入股三种方式。需要注意的是，报告该点没有提及“转让”一词，是否意味着集体土地限制转让，需要作进一步的观察分析。

 

　　（二）关于“规划和用途管制”的理解

 

　　如果放任集体土地自由流转，则风险和问题也会立即出现，耕地、林地、草原、水面因短期利益和局部利益的驱动而被无序占用，建设工程不符合用地和城乡规划。为解决此问题，报告设定了一个集体土地流转的前提性条件，即“在符合规划和用途管制前提下”。其义不言而喻，即：符合城乡规划和用途管制的流转，予以准许；不符合规划和用途管制的流转，不予准许。因此，在实际操作中，集体土地的流转将实行许可制。准确地说，集体土地的流转是有附加条件的流转。

 

　　（三）关于“同等入市”的理解

 

　　在目前体制下，土地进入市场交易的体制是：国有土地可以入市，但集体土地不能入市。集体土地进入市场的前提是政府依职权征收转化为国有土地后，以国有土地的身份进入市场。报告中的“同等入市”可以理解为国有土地因政府出让而进入市场，集体土地则因集体土地所有权人的出让而进入市场。

 

　　（四）关于“同权同价”的理解

 

　　“同权”是指无论是集体土地还是国有土地都应当确权登记。关于集体土地登记发证的问题，1986年的《土地管理法》就规定集体土地由县级以上人民政府登记造册确权发证。但奇怪的是，至今全国大部分农村集体土地也没有登记发证。为此，国土资源部、财政部、农业部2011年5月联合下发《关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》。该通知执行情况如何，需要作进一步的观察。

 

　　“同价”是指无论是集体土地的出让，还是国有土地的出让，其价格均服从市场调节，或执行政府指导价。在目前体制下，集体土地的价格和国有土地的价格有天壤之别。集体土地的价格由地方政府依职权规定，国有土地的价格则采取“招标、拍卖、挂牌”方式决定，公开竞争，价高者得。由于地方政府垄断了土地一级市场的出让权和调节权，导致地价畸高，楼面地价甚至高出建筑成本的三倍、四倍、五倍，甚至更多。在此种差别化体制下，集体土地执行政府定价政策，国有土地则实行市场竞争价格。

 

　　“同价”，既可以都是政府定价，也可以都是市场调节价。到底是何种“同价”，报告没有具体说明。但从报告反复强调“市场在资源配置中起决定性作用”的情况来看，应当是指后者，而不是前者。

 

　　（五）关于“缩小征地范围”的理解

 

　　宪法、土地管理法、物权法均规定，政府基于公共利益的需要，可以征收土地等不动产物权。但何谓“公共利益”？始终缺乏一个统一规范和富有说服力的解释。关于“公共利益”的理解，在缺乏法定定义的情况下，不妨参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》（第8条）进行理解。该条例将下列情形认定为“公共利益”： ①国防和外交的需要；②由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；③由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；④由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；⑤由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；⑥法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。报告中的“征地”的“地”是指集体土地，而《国有土地上房屋征收与补偿条例》关于公共利益的定义仅适用于国有土地。因此，两者不可相提并论。

 

　　“缩小征地范围”的含义有两个意思，一是减少征收使用集体土地的建设项目的立项范围，让更多的项目通过市场采购的方式取得建设用地；二是减少土地征收政府定价的范围。在此思想指导下，广东的旧村改造可能不再列入征地范围。

 

　　（六）关于“规范征地程序”的理解

 

　　《土地管理法实施条例》对征地第五章作了详细规定，从道理上说，程序安排还算完善。但问题出在以下两个方面，一是集体土地转化制，二是争议裁决行政制。

 

　　首先是集体土地转化制。《土地管理法》第8条规定，城市市区的土地属于国家所有。原国家土地管理局于1995颁布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》第14条规定，因国家建设征用土地，农民集体建制被撤销或其人口全部转为非农业人口，其未经征用的土地，归国家所有。继续使用原有土地的原农民集体及其成员享有国有土地使用权。《土地管理法实施条例》第2条规定，下列土地属于全民所有即国家所有：……⑤农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地。

 

　　基于上述三个规定，许多地方政府以集体土地地处城市规划区内为由，未经征收补偿即宣告集体土地为国有土地。同时，通过大规模的“村改居”运动，将农民户口转化为城市户口，撤销村委会，然后宣告集体土地国家所有，进而将“转化”而来的“国有”土地进行“出让”。

 

　　“村改居”导致了利益冲突，影响了社会稳定。为此，《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（2004年10月）中明确强调，禁止擅自通过“村改居”等方式将农民集体所有土地转为国有土地。为解决《土地管理法实施条例》第2条第5项的误解问题，国务院法制办公室、国土资源部于2005年3月联合作出《关于对<中华人民共和国土地管理法实施条例>第2条第5项的解释意见》，该解释规定，《土地管理法实施条例》第2条第5项的规定，是指农村集体经济组织土地被依法征收后，其成员随土地征收已经全部转为城镇居民，该农村集体经济组织剩余的少量集体土地可以依法征收为国家所有。该解释的精神实质是，即使是“村改居”，将农民集体所有的土地转化为国有土地也应当履行征收的程序，而不是“村改居”后农民集体所有的土地自然转化为国有土地。尽管如此，由于政府体制、司法软弱等原因，仍然无法遏制地方政府对集体土地的冲动。

 

　　地方政府关于集体土地转化制的上述理解和做法，既包含了对法律的曲解，也体现出立法的缺陷。“规范征地程序”首先是要制止地方政府对集体土地的无偿或低价“转化”。

 

　　其次是争议裁决行政制。争议裁决行政制是指因征地补偿而发生的补偿标准争议，由作出征收决定的人民政府负责裁决，当事人不服政府的行政裁决再就原争议另行向人民法院提起诉讼。此为通常所称“先裁后审制”。此种程序安排有两个问题，一是作出征地决定、实施征地决定者是政府，裁决争议者还是政府。政府既当运动员，又当裁判员。二是可以请求司法救济（包括行政复议）的事项仅限于补偿标准，而征地行为是否合法则不在审查之列。而事实上，在补偿标准与征地行为的正当性之间，对后者的审查更为重要。因此，“规范征地程序”重要内容应当是解除政府的“裁判”职能，改由司法机关对争议进行独立裁决。既将“先裁后审制”改为“诉讼审查制”。审查的内容也应当从补偿标准拓展到征地行为的正当性和合法性。

 

　　（七）关于“完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制”的理解

 

　　随着城市规模的扩张，原处城市郊区的村庄被持续卷入了城市规划区和建设区。大量农民在将征地款分光吃光后沦为城市贫民。虽然从制度安排的层面来看，征地补偿款归集体所有，用于发展集体经济，解决村民的就业出路。但实际上能够形成此种的情形甚少。征地补偿款大都以以下两种“蒸发”掉，一是分光吃光，二是在集体企业中亏损流失。还有一个不容忽视的原因就是基层干部以贪污挪用等方式侵吞集体资产。在东南沿海许多城市，许多村民利用集体土地建设房屋，除了家庭居住外，还用于出租经营。此种土地利用方式虽然解决了城市农民的收入与生活来源问题，但土地利用效率低下，且城中村的卫生、治安等问题也很突出。

 

　　为此，广东率先对旧城镇、旧村庄、旧厂房（俗称“三旧”）实施改造。通过三旧改造，农民取得了新房，但失去了土地收益。近年来，围绕集体土地展开的拆迁争议和悲剧表明，现有的征地补偿机制不足以维持征地农民的生活出路，不足维护社会稳定。“合理、规范、多元”的含义尚不明确，但至少表明中央已经看到了征地带来的社会问题。如何实现对征地农民的多元化保障，应当是政府在很长时间内需要实践和完善的工作。征地补偿机制的完善需要探索实践和时间过程，但地方政府至少不要以“城市土地属于国家所有”为由，通过“村改居”等貌似合法的方式损害农民的土地权益。

 

　　（八）关于“扩大国有土地有偿使用范围，减少非公益性用地划拨”的理解

 

　　关于划拨国有土地使用权问题，《土地管理法》（第54条）和《城市房地产管理法》（第24条）作了相同规定，即下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：①国家机关用地和军事用地；②城市基础设施用地和公益事业用地；③国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；④法律、行政法规规定的其他用地。

 

　　为解释上述四类划拨用地的具体内容，国土资源部于2001年10月颁布《划拨用地目录》。该目录将划拨用地的项目类型细分为如下19大类：1、党政机关和人民团体用地；2、军事用地；3、城市基础设施用地；4非营利性邮政设施用地；5非营利性教育设施用地；6公益性科研机构用地；7、非营利性体育设施用地；8、非营利性公共文化设施用地；9非营利性医疗卫生设施用地；10、非营利性社会福利设施用地；11、石油天然气设施用地；12、煤炭设施用地；13、电力设施用地；14、水利设施用地；15、铁路交通设施用地；16、公路交通设施用地；17、水路交通设施用地；18、民用机场设施用地；19、特殊用地（指监狱、劳教所和戒毒所、看守所、治安拘留所、收容教育所建设用地）。

 

　　从《划拨用地目录》的内容不难看出，该目录依据土地用途进行编制，而不是以营利与否为依据。铁路、民航、油田、供电都是垄断经营的营利性机构。此类经营机构一方面在经营创收，另一方面又免于支付土地出让金。进而对其他相关产业的经营者构成歧视。报告所称“扩大国有土地有偿使用范围，减少非公益性用地划拨”，应当是指对目录所列划拨用地项目的压缩与裁减。

 

　　三、 对“赋予农民更多财产权利”的理解

 

　　全会报告第21点内容如下：赋予农民更多财产权利。……保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。建立农村产权流转交易市场，推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行。

 

　　（一）关于“保障农户宅基地用益物权”的理解

 

　　在党的中央工作报告中，笔者第一次发现使用了专门的法律术语“用益物权”。根据《物权法》的规定，物权包括所有权、用益物权和担保物权三种权利，用益物权是其中之一。用益物权主要是指土地使用权。如果将“土地”分为国有土地和集体土地，则相应地存在国有土地用益物权和集体土地用益物权，“保障农户宅基地用益物权”的通俗理解就是保障农民的宅基地使用权。

 

　　报告之所以强调保障农户宅基地用益物权，是因为此无论是制度安排还是实际的行政管理都缺乏对农民宅基地的公平保障。比如，《广东省实施中华人民共和国土地管理法办法》第30条规定，征收农民宅基地不予支付安置补助费。一些地方政府在征收农民宅基地时，只补偿房屋不补偿土地（宅基地）。基于农民的强烈反对，中共中央纪委办公厅、监察部办公厅于2011年3月联合发出《关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》，该通知要求“房屋拆迁要按照建筑重置成本补偿，宅基地征收按当地规定的征地标准补偿”。由于该两办不是立法机关，加上许多地方也根本没有制定宅基地的征收补偿标准，所以部分地方征收宅基地不予土地补偿的情况并没有改变。

 

　　（二）关于“选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让”的理解

 

　　“选择若干试点”是指先行试点，逐步推广。集体土地入市、农村房屋流转是一次制度革命，以综合观察各种正负效应。但试点只是一种方法，不影响制度改革的整体推进。

 

　　“推进农民住房财产权抵押、担保、转让”的意思不难理解，抵押、担保、转让都是二级市场的流通措施。“推进农民住房财产权抵押、担保、转让”就是允许农民的房地产物权在二级市场流通，从而打破只有国有土地及国有土地上的房屋才可以在二级市场流通的局面。“建立农村产权流转交易市场，推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行”只是对农民房地产在流通过程中管理措施而已，应当没有特别含义。

 

四、如何正确理解和看待“小产权房”问题

 

　　十八届三中全会出台的土地新政掀起“小产权房”转正的轩然大波。2013年11月12日报告披露了土地新政的原则性政策，政策效果立竿见影，“小产权房”的建设交易立即活跃。为此，国土资源部办公厅住房城乡建设部办公厅于一周后（2013年11月22日）联合下发了《关于坚决遏制违法建设销售小产权房的紧急通知》。该紧急通知称：建设、销售“小产权房”，严重违反土地和城乡建设管理法律法规，不符合土地利用总体规划和城乡建设规划，不符合土地用途管制制度，冲击了耕地保护红线，扰乱了土地市场和房地产市场秩序，损害了群众利益，影响了新型城镇化和新农村建设的健康发展，建设、销售和购买“小产权房”均不受法律保护。

 

　　所谓“小产权房”就是指没有产权的房屋。“小产权房”之所以没有产权，是因为政府对“小产权房”不予登记发证。不予登记发证的主要原因是“小产权房”的建设用地属于集体土地而不是国有土地。而利用集体土地建设“小产权房”违反了集体土地不得用于房地产开发建设的规定。当土地新政规定集体土地可以作为建设用地进入土地交易市场的政策条件下，“小产权房”也就不再是“小产权房”。

 

　　在《土地管理法》没有修改之前，称“小产权房”“严重违反土地和城乡建设管理法律法规”是正确的。但称“小产权房”“不符合土地利用总体规划和城乡建设规划，不符合土地用途管制制度，冲击了耕地保护红线”则似乎过于绝对。至于“小产权房”是否受法律保护的问题，只能说在目前的制度条件下不受法律保护。是否修改《修改土地管理法》并保护“小产权房”，则只能视明年人大会议修改法律的情况另行判断。

 

　　报告出台后，市场和政府分别发出不同的声音，究其原因是混淆了实体问题和程序问题。改革农村土地制度，建立城乡统一的地产市场，这是实体问题，是改革的方向。但执政党的智慧需要通过立法转化为国家意志。在未履行立法程序之前，政府和社会公众均应当执行现行有效的法律。因此，社会公众对“小产权房”问题不能操之过急、闻风而动，而应当做好思想准备，静观明年三月的立法情况。城乡土地市场一体化是一种方向和趋势，但将经历比较复杂的改革程序和必要的时间过程。

 

　　五、土地新政对广东房地产市场的影响

 

　　土地新政对广东房地产带来的影响可以从面、点两个角度去分析。“面”是指整个广东房地产市场，“点”是指广州、深圳两个一线城市及从属于该一线城市的周边区域。

 

　　（一）从二元结构向多元结构发展

 

　　目前房地产业集中在城市，从结构上来看，也就只有住宅地产和商业地产两种基本类型。经济适用房、廉租房等保障性住房从属于住宅地产。报告允许集体土地进入一级市场、农民房屋进入二级市场，则意味着房地产业的类型将向集体土地可以承载的类型发展，比如旅游业、工业、集约化的农业、林业等。现以温泉为例进行说明。温泉资源地处农村，资源所在的土地属于集体土地。按照此前的体制，要想开发温泉，必须先行征收土地，将集体土地转化为国有土地，然后由政府将该土地出让给投资人，最后才由投资人开发建设。在土地新政后，则免去了土地征收与出让环节，投资人可以与土地所有权人直接签订土地出让或合作开发合同。当然，开发经营所涉及的规划许可、用途管制、建设许可、资源开采许可等则是另外一个范畴了。因此，土地新政后，房地产业除传统的住宅地产和商业地产外，将向旅游、工业、农业和林业等方向拓展。房地产业不再是一个独立的产业，而是一个从属于其他产业（比如旅游业、农业、林业）的服务业。

 

　　（二）由中心城市向卫星城镇辐射

 

　　集体土地的入市，意味着城市周边将会出现大量价格相对低廉的住房。由于住房由市区向郊区扩展，从而导致人口亦由城区向郊区转移。配合人员疏散，服务型地产（学校、医院、交通、商场等）也将从市区向郊区扩展。

 

　　在城际交通条件充分改善且交通成本充分降低的情况下，城市将出现功能分工。比如，有许多人居住在惠州东莞，但在深圳广州工作。城市功能分工一旦完成，则广州深圳的房地产主要是商业地产，惠州、东莞则主要是住宅地产，河源、汕尾、肇庆、清远、则主要是工业地产。当然格局的布置还需考虑政府的产业布局，不完全取决于市场的自由发展。房地产业由中心城市向卫星城镇发展，既是房地产业发展的客观规律，也是城市化建设的主观要求。

 

　　（三）三旧改造决策面临调整

 

　　三旧改造尽管难度很大争议很多，但是很多开发商还是趋之若鹜。原因如下：其一，三旧地段一般情况而言，都处于商业价值良好的地段；其二，政策优惠。政策优惠是指免交土地出让金、免招拍挂程序、免除部分行政规费，对农民房屋的征收只补偿房屋不补偿土地。在土地新政后，开发商要对农民土地进行购买，而且用市场价格进行购买。虽然有个别政府以“城市土地属于国家所有”为由主张城中村的集体土地属于国家所有，但此种说法不足以改变集体土地公平交易的大趋势。

 

　　虽然今年三月国土资源部曾经表态将一如既往地支持广东的三旧改造。但此种支持也将在报告之后作出必要和合理的调整。调整的原则是与中央政策保持一致。由于政策和市场条件均发生了重大变化，三旧改造的投资决策就需要重新论证了。

 

　　（四）土地新政对一线城市的影响

 

　　土地新政的核心思想的集体土地的入市流通，对深圳广州房地产业的影响略有不同。深圳地地域狭小，且绝大部分集体土地已经国有化，因此，土地新政对深圳的住宅地产影响不大。深圳的商业地产受到第三产业和香港服务业的支持，仍然会持续发展。惠州、东莞等地邻近深圳区域集体土地的入市，将会缓解深圳住宅用地的压力。随着居住成本的降低，深圳将吸引更多的外来精英人口支持服务业的建设发展，并以此弥补深圳高等教育资源馈乏的状况。

 

　　土地新政对广州的影响似乎大一些。原因是广州除中心城区外，还有从化、增城、花都等大面积农村地区。广州农村集体土地的入市，将有效降低住宅用地成本。广州是高等教育资源异常丰富的地区，每年有大量高端人口进入社会。居住成本的降低，将使广州形成人才储备，为第三人产业的发展创造资源条件。

 

　　无论是广州还是深圳，都是小产权房最多的区域。土地新政的出台，小产权房的清理处理也将立即被列入议事日程。小产权房如何清理处理，目前尚不得而知。但基本判断是：对符合城市功能规划和用地规划的小产权房予以保留，对不符合城市功能规划和用地规划的小产权房则予以清理拆除。

 

　　（五）土地新政对二线地区的影响

 

　　在集体土地可以入市建设的政策条件下，二线城市房地产业的重点应当是旅游地产、高档房地产、农业地产和林业地产。生态旅游资源绝大部分在农村，以生态旅游资源带动房地产业成为房地产业一个新的增长点。高档房地产（不含高尔夫球场、别墅等国家禁止性用地项目）主要供城市高端人群消费。现阶段，城乡人口已经出现对流趋势，低端人口从乡村进入城市谋求就业，高端人口从城市流入乡村，谋求环境质量。

 

　　虽然农业、林业的家庭联系承包责任制是基本农业制度，但与此同时，报告第11点“允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股”；报告第20点“鼓励和引导工商资本到农村发展适合企业化经营的现代种养业，向农业输入现代生产要素和经营模式”。报告的上述内容表明，商人可以出资与农民合作，建设经营服务于农业林业的房地产，比如建设农贸市场、木材市场农林产品加工工厂、配套的宾馆酒店住宅等。

 

　　在地产新政里，二线城市应当围绕旅游业和农林业展开房地产业的布局规划。此处所称“房地产”已经不是传统意义上的住宅加写字楼，而是服务于上述三大产业的所有建筑投资。

 

　　六、 广东房地产市场格局的走向与变化

 

　　集体土地的入市和农民房屋的流通，不仅仅改变地产市场的垄断格局，更重要的是将实现房地产市场的整体转型。

 

　　（一）从“三位一体”到“四权鼎立”

 

　　在政府主导土地出让并掌握建设许可权的情况下，市场格局是政府、开发商、消费者三位一体。在农民可以出让土地的情况下，市场格局出现了较大变化：土地权属于农民，许可权属于政府，经营权属于企业，消费者权属于公众。房地产市场格局从“三位一体”到“四权鼎立”。由政府出让的城市土地几乎已经消耗殆尽，在集体土地可以出让的条件下，政府充当土地卖方的角色行将结束，农民将日益成为房地产市场的主角。“四权鼎立”将演变成一种长期而稳定的市场体制。

 

　　（二）由卖方市场向买方市场转化

 

　　商业地产因受地理条件和资源条件的限制，长时间内均处于卖方市场的状态。但住宅地产随着土地成本的下降，将逐步转向买方市场。

 

　　（三）由垄断市场向竞争市场转化

 

　　集体土地的入市，首先造成集体土地与国有土地的市场竞争，与此同时，集体土地之间、国有土地之间同样将出现竞争。只要健康有序的竞争秩序形成，房地产市场也就成熟了。长期以来，房价之所以越调越高，是因为调控没有触及土地市场。所有的调控措施都药不对症，头痛医脚、脚痛医头。在此无意批评此前的楼市新政。十八大的土地与此前的楼市新政相比较具有不同的高度和特点。此前楼市的实施主体是政府，政府的调控只能在现有的制度框架内进行，政府没有力量突破立法和体制。而此次土地新政是在中央的主导下进行，中央有条件通过立法手段调整体制安排。因此，房地产市场由垄断走向竞争已经成为不可避免。

 

　　（四）由中心城市向周边城市转化

 

　　土地成本将引导工业资本向周边城市转移，工业资本的扩散转移将导致劳动力资源的配套转移，从而导致住宅地产从城区向郊区、从中心城市向周边城市转移。

 

　　（五）由高额利润向市场份额转化

 

　　目前的营销策略是最大限度地提高单位产品的销售价格。事实上，畸高的房价也确实给政府带来了巨额税收，给开发商带来了巨额利润。高房价高利润的市场事实，掩盖了所有的管理缺陷和市场风险。但当房价趋于合理、利润趋于合理的情况下，市场份额的大小成为是非标准。足够的市场份额将形成稳定的江湖地位，市场份额不足则面临淘汰出局。

 

　　（六）房地产经营性服务业主导化

 

　　在房地产市场趋于理性和成熟的条件下，管理策略、流通渠道、销售政策将成为影响经营效益的重要因素。而此类管理措施带有极强的技术性和专业性。因此，以弥补开发商管理资源（尤其是法律服务）缺陷为直接动机的专业服务将成为房地产业的重要组成部分。

 

　　七、 如何把握土地新政带来的发展机遇

 

　　在目前的市场条件下，房地产市场份额已经瓜分殆尽。数量上不足10%的开发商占有了超过90%的市场份额（包括未来20年的市场份额）。在没有新的政策机遇的情况下，中小开发商很难左右市场。但现地新的政策机遇已经出现，市场面积空前拓宽，后起之秀就要认准时机，开辟、抢占和控制新的市场制高点。

 

　　（一）抢占产业制高点

 

　　中心城区的房地产制高点不是开发出来的，而是自然形成的。而二、三线城市和农村的房地产市场制高点则存在一个开发、培育的过程。因此，不要害怕农村荒凉，大胆进入。只要区域地段在珠三角工业资本和服务业资本覆盖的范围，均属于安全范围。在进入的方法上，可以先行进军旅游和农林地产，占领市场后，再转向商业和住宅地产。

 

　　从广东省内的情况来看，城市化进程悬殊。珠三角核心地区，城市化比例已达80%以上，但周边地区还有2008年才点上电灯的村庄。因此，城市化进程之初，许多地方还来不及做建设规划。抢占广大农村的房地产市场制高点，从参与城镇和村镇规划开始，掌握第一手信息，吃准产业延伸的方向。

 

　　（二）树立合作观念

 

　　在政府出让土地并主导市场的条件下，法律服务的作用受到限制。许多问题和争议政府可以通过行政手段解决，人民法院也不敢轻易作出与政府口径不一致的司法行为。但在农民出让的土地的条件下，农民与开发商的关系成了纯契约关系，人民法院的裁判也将相对公正。因此，在集体土地入市的情况下，法律服务与操作将显得异常重要。开发商除了要与政府妥为合作外（因为政府掌握了许可权），要善于与农民合作。与农民合作的方法就是善于与律师合作，尤其是专业性律师。律师的服务将会极大地减少纠纷与风险。农村基层组织是集体土地的所有权人，但基层组织往往带有房姓宗族等封建色彩，个别地方还会受到不明社会势力的影响。因此，集体土地的入市既带来了机会，也出现了与城市经营不一样的不确定因素。

 

　　在政府持续转变职能、转移职能的历史条件下，政府将向各种各类社会转移管理职能，比如城镇规划、村镇规划、产业规划等。各类专家学者教授的知识和智慧已经不仅仅用于教学，更重要的是直接服务于社会。专家们的个人知识和意见将会不断地影响社会管理和产业建设。因此，在学会与农民和律师合作的同时，应当学会与专家教授合作。

 

　　（三）树立环境观念

 

　　房地产业是直接服务于人类生存的产业。因此，环境是人类首要的生存因素。中心城市人口众多且集中，环境资源日渐紧张。低端人口基于就业需要，只能适应日渐恶劣的城市环境，而高端人群则会受环境质量的引诱离开中心城市享受相对较好的生存环境。因此，哪里环境好，哪里就有产业机会。环境质量通常用水质、空气、绿化三大指标来衡量，其中水质是核心指标。事实上，只要水质良好、水源丰富，该地方绿化和空气一定也好。因为没有植被就不可有水源。因此，水质水源成为判断生存环境的主要参照物。

 

　　另外，从全国的生态环境情况来看，整个中国北方的环境质量已经严重下降，大部分地区的植被已经受到严重破坏。唯有广东、江西、福建三省的植被条件相对完好。因此，北方人口大举南迁将成为不可避免的趋势。对于未来中国而言，广东的每一棵青草、每一寸净土都将弥足珍贵。北方人口的南迁，是广东房地产业永不消逝的机会。