2年近20家房企出海 实为中国人建房？

      11月3 0日，对富力老板张力和李思廉而言，可能是一个重大的日子，因为这一天，富力地产正式跨出国门，走向海外。但对已经进驻海外的房企而言，或已不足为奇。来自克而瑞的数据显示，在近2年内，接近2 0家知名房企进驻海外房地产市场，足迹遍及欧美、亚洲、澳洲等多个国家或地区。一时间引起业内人士猜测：这些房企在国内政策频繁重压楼市情况下涌向海外，为扎堆拓展还是逃离中国？  

      房企纷纷走向海外

      在预料之中，富力地产也跨出了“国门”。11月30日，富力地产全资子公司以85亿元人民币的代价收购马来西亚一幅土地。该地块可售面积达350万平方米，产品业态覆盖高层住宅、低密度住宅、零售物业、办公楼、酒店及购物商场。  

      其实，富力步伐相对慢了一步。从今年年初至今，碧桂园、万科、绿地及万达等房企已踏足海外市场了。来自克而瑞的数据显示，目前，已经有近20家房企开始布局海外市场，主要集中在亚洲国家，如韩国、马来西亚、印度和新加坡等，其次美国和澳大利亚也有较多企业进驻。  

      房企走向海外还可以追溯更早一些。专家透露，国内房企最早投资海外的项目，可以追溯到2004年，当时由上海上实、上海海外、百联集团、锦江国际及上海绿地五家企业组建的海外联合投资公司，在圣彼得堡市打造了波罗的海明珠项目。至2011年，大规模海外布局潮涌起，知名房企纷纷出海。当时就有人预言，布局海外一定会成为房企扩张的必然趋势。  

      事实证明，的确如此。2011年期间，碧桂园与万通地产掀起海外投资热，随后，2012年-2013年，绿地先进韩国，后入美国；万科在两个月的时间内分别与铁狮门、吉宝置业达成合作，入驻美国及新加坡；在成功布局海外的房企中，亦可见万达、SOH O中国与复兴国际的身影。  

      从已公布的海外项目的开发模式来看，收购+合作方式最为房企认可。如万科在新加坡与吉宝置业合作、在美国与铁狮门成立合资公司；碧桂园在马拉西亚与M ayland集团共同开发；绿地在澳大利亚与加拿大Brookfield合作等。  

      针对合作，专家分析认为，一方面，进入国外新城市，内地房企最缺乏的便是经验，以收购的方式获取项目，为企业探索当地项目开发模式提供实践平台；另一方面，与当地知名度较高、开发实力强的企业合作，将有效弥补不足，推进房企自身运作模式形成。  

      为满足国内客户需求？  

      中国人在全球范围内无处不在，已成不争事实。房企走出海外，不少业内人士联想为：为中国民间资本找出路，还不是为中国人建房子？克而瑞分析认为，房企进驻海外市场，还是以贴近国内客户的需求为主。一方面，是满足国内高净值人士的海外投资需求；另外一方面，则是满足海外移民人士子女的教育学区房需求。  

      其中，较为重要的原因是，高收入群体投资移民意愿较为强烈。据胡润中国私人财富管理白皮书调查显示，中国内地的千万富豪中，46%正考虑移民国外，14%已移民或正在申请移民，而家资在1亿以上的富人中，有移民意向的人比例高达74%，这些高净值人士都是潜在客群。  

      此外，部分国家、地区提供相对优惠的置业政策，比如，台湾地产投资的低利率及永久产权，一般贷款利率低于2%，马来西亚也有“第二家园计划”，成功申请者将获得长达10年并可以终身更新的社交签证。  

      海外移民的主要阵地，基本也是国内房企进驻的主要目的地。克而瑞广州分析人士认为，不少高净值人士海外投资主要是为了方便子女教育。因此，满足这部分人的需求，也是开发商考虑投资的重要因素之一。  

      但是，还有不可忽视的内因。近两年，国内土地价格不断攀高，房企开发成本加大。去年下半年以来，伴随着市场回暖力度增强，土地价格不断走高。今年，多个城市地王项目涌现，北上广一线城市成为高价地块频出之地，天津、重庆、杭州等重点二线城市也跟风涨价，甚至出现面粉高于面包价的现象。  

      正如地产经济学家邓浩志所言，房企要通过拿地进行扩张，但和每年土地供应相比，房企总是吃不饱，尤其一、二线城市，地少就罢了，但还要用“地王”的价格才能勉强拿到，在这种竞争激烈、利润缩减的现状下，往海外走是种新的尝试。“估计不会有哪个国家像中国这样频繁地调控楼市，也不会有哪个国家像中国舆论那样频繁尖刻地批评一个高度市场的行业，在恶劣的生存条件下，在众多行政调控手段下，在CCA V代表法律追缴土地增值税下，房企无奈选择政策更稳定的新市场。”  

      某已经走出海外的房企相关负责人坦言，对房企而言，国内地价上涨会大大压缩后期利润，同时，过高的成本将意味着更大的开发风险，走向国外或许是更好的尝试。 

  尚处“试水”阶段

      仔细看一下房企在国外拿的项目，与这部分房企在国内的项目比，相对而言，规模不算太大。克而瑞广州分析人士认为，受制于不同国家法律因素，以及消费习惯等不同，这些房企在国外仍然处于“试水”阶段。  

      个别前期进入海外的房企，虽不是盆满钵满，但也不是血本无归。万通在台北2011项目于2011年7月入市，3个月的时间去化55%；马来西亚碧桂园金海湾已进入收获期，今年8月开盘，当天推出6000套房源认购超过5000套。  

      专家认为，两大海外项目入市热销，无疑显示了国人置业海外的实力，以及海外地产有较大的发展潜力。“不过，当我们扩大到企业经营层面，还需要警惕其运作风险。”“相较于国内项目开发受政策变动影响较大，房企海外布局面临的开发风险更为复杂，主要体现在三个方面，分别是政治、经济以及房企资金能力。”专家分析，在政治方面，基于两国外交关系良好，国外官员对外来房企开发有较高的支持力度，否则项目开发很难继续，如由于政府问题，中坤集团冰岛买地事宜仍悬着，中航地产也因为当地政府出尔反尔终止了斯里兰卡项目。  

      在经济方面，汇率变动关系企业盈利。专家认为，房企在国外的投资是以美元支付，而国内的销售回款以人民币形式回笼，如果在销售期，美元兑人民币汇率不稳定，出现大幅升值，将会对利润的锁定造成不利影响。“涉及企业资金能力方面，国外不比国内，当地地产开发流程、开发模式及税费制度等与国内大相径庭，布局海外对房企资金充裕度提出更高要求。”  

      也有业内人士对房企表示乐观。“相信随着国内房地产市场利润的平均化，以及政策调控的严密化，会有更多的房企考虑投  资海外市场来降低企业自身的经营风险。”

      业界言论 

      房企进驻海外有“土豪”的功劳  

      房企走向海外主要有三大原因：首先，新时代土豪炫富已经不满足手表、名车了，他们希望拥有海外物业，甚至外国护照，到国外度假才是新土豪们的选择。消费观念改变为海外物业发展提供了机遇。  

      其次，满足裸官的需求。相关人事反映，海外置业并且入籍的多为妇女小孩，其背后的男人多是在中国的裸官，反腐高压态势下，官员已是高位置业，不少领导为后路做打算，特殊市场需求也是需求。  

      再次，中国人青睐投资不动产，但国内多城限购，在投资渠道缺乏的当下，海外物业出现了机遇，国内调控政策提供的新机遇。  

      “出海”成企业降低经营风险新渠道  

      在国内，目前受限购政策的影响，很多准客户即使有充裕的资金，都无法进入市场购房。与此同时，国内楼价持续高企，也令有投资意识的客户看到炒作空间有限，故宁愿把目光转移到国外。  

      房企对此判断也如此，包括美国、欧洲等多个国家在经历了数年前的经济危机后，经济仍旧在底部缓慢回升，各地的楼价都处于相对低位，故能吸引到中国的房企或投资客前往购置房产。  

      这种资金转移，实际上也是企业将经营风险有效降低的做法，目前应该处于初级发展阶段，待国外的房地产市场重新进入上升通道，国内资金转移的现象才会明显增多。  

      “出海”最大的风险是，对持有资金的把控，毕竟现在国外市场何时能进入复兴阶段，谁也说不准，故前期都是在“守”，简单来说就是要等待，但资金实力不算很强的房企，未必能守得太久，不排除会出现失败案例。