2014年房地产行业：分化的时代

　　事实上，判断房地产形势是一个非常不讨好的事，真正的判断形势从来都是摸着石头过河。最近公布的中央经济工作会议的六条，很可能是判断未来一个基本的要点。

　　判断中国房地产形势有“四个凡是”，第一，凡是简单说中国房地产事的这个不能信。过去一两个月，经济学家陈志武甚至包括央行货币委员会李稻葵，都对未来下了一个基本结论，就是未来泡沫要破，甚至给出了时间，这个坚决不能信。第二个，凡是由一个地区的事说全国的不能信。比如用温州来说深圳，用鄂尔多斯来说武汉。而这种事在中国房地产判断中经常会发生。第三，凡是上来就批判政府的，不能信。因为他们从来没有成功过。第四，凡是上来就批判市场的，说市场不好的，也不能信。

　　那么信谁呢?我也不知道，但是我一定说不能信谁。

　　判断中国房地产市场，第一，不能看老外怎么说，老外从来没有说对过，包括国外媒体和国外经济学家。而且老外改自己的预测从来不脸红。第二，不能看微博上公共知识分子怎么说，他们也没成功过。任志强不算，他是商人。

　　如果简单地说，我推荐看《新闻联播》，从来都说对了。为什么?中国的经济不是完全市场经济，也不是完全的计划经济，中国的经济是被管制的市场经济。

　　近期召开的中央工作会议第一条、第二条都说要防范2014年的地方债风险。既然中央说了，就一定能防范得了，因为它是被控制的、被管制的。而防范地方债风险最大的是什么?就是中国房地产。

　　中国房地产接近顶点

　　我们试图用世联的前线数据来总结2013年房地产市场。

　　2013年“调控”这个字眼从《新闻联播》消失了，变成各个地方政府的事了。各个地方政府采取的措施是完全相反的，这意味着2014年政策的差别化已经成为常态。

　　如果我们总结2013年成绩的话，会发现中国凡是从事房产建筑，2013年都能得到非常丰厚的奖金。因为我们取得了历史性的突破，仅住宅销售总额就高达7万亿元，已经上了1万亿元增幅的平台。这1万亿元是什么概念?就是马云在双十一竭泽而渔，前一个月淘宝就不卖东西了，这一天后面的一个月基本也不卖了，结果马云特别骄傲说300亿元，他以此来打房地产市场、调房价。然后任志强说300亿元不过是几块地钱。我们又看雷军跟董明珠打赌，董明珠说别赌一块钱，咱们赌十个亿。为什么实体经济这么有底气?就是因为7万亿元。

　　中国房地产已经到了这样一个规模，但是2011年开工量已经出现了拐点，因此，未来7万亿再难突破，已经高位平台整理了。虽然2013年土地的拍卖还不错，但是已经在高位整理了，也就是增速开始出现问题了。因此，李稻葵、陈志武有一个基本前提没有说清楚，就是中国房地产终于接近顶点了。这个是非常非常值得留意的。

　　同时发生分化的就是城市，三线城市占了销售面积的74%，但是金额才占了54%/55%，也就是说城市的房价在迅速拉开。如果说2011年开始，二三线城市决定中国房地产命运的话，那么2013年以至于2014年、2015年，中国房地产城市是分化得极其厉害。

　　量在不在?在。房地产开发难不难?很难。中国有多少个城市?661个城市。50个城市就占了销售额的50%，那610个城市占另外的50%。600多个城市分另外50个城市的饼，那有多困难?而这50个城市，这个饼好吃吗?2013年土地不断创新高，就是因为这个。

　　我们看地价，一线城市好不好？倒是挺好，但是房价跟地价的比越来越积累风险，达到2.6。我的感觉是一线城市非常非常麻烦，积累风险很大。恐怕二线城市是2014年的未来，主导中国房地产的未来。三线城市房价跟地价的比值比二线城市还要高。所以说未来中国房地产大家竞争在什么地方?说回归一线，回归得了吗?地价太贵了，30亿元拿一块地都已经很不容易了，可是你哪来30亿元。

　　土地方面，目前一线城市整体地价水平意味着什么?大家总说一线城市未来没有问题。有问题，不是消费者的问题，是开发商的问题。我敢说，2014年以二线城市，也就是以省会城市为主导的情况开始出现，一线城市扎堆的现象开始消减。

　　商业写字楼、办公楼增速这么高，这是有非常非常大问题的。所以世联绝对不买办公楼，也没法买，深圳的写字楼太贵了，我们租，租金便宜啊。写字楼的刚需就是租金。

　　至于户型、住宅。住宅主要的面积段，也就是90-144平米之间的改善型住宅，这个段成交给了我非常非常大的信心，世联地产(002285,股吧)成交的90-144平米住宅占52%，超过一半。这意味着中国的整体消费正在升级。就是说目前中国房地产市场不会崩盘，而且整体消费正在升级。

　　中国其他产业消费升级问题也不大。原因在于，中国消费者所有改善生活平台的入口是买房。他不买房，连窗帘都不换，只要一买房，什么都开始换。

　　这个成交意味着2014年中国经济大问题也并不存在。有一天我到一个消费行业演讲，他们极其关注成交的面积，然后他们就知道什么样的东西2014年好卖了。因为2013年成交，可能2014年入住。这个非常有意思。

　　房地产投资客依然很少，没有增加，2014年可能还要少，如果这样的话，以投资回报溢价为基础的营销可能2014年非常非常麻烦，包括旅游地产。

　　消费人群重定位

　　截至目前，世联累计实现代理销售金额突破3000亿元，意味着我们占中国房地产一手楼销售的4.5%。但是我们去的城市又少，有代理队伍的大概不超过60个，也就是说我们代理销售的是60个城市里的份额，那就接近10%了。这是一个非常有效的数字。如果现在中国房地产开发商策划、定位还是以50岁以上的人作主导的话，它必将完蛋。

　　消费者在50岁以上的，在市场上已经越来越少，而30岁以下的已经基本超过50%。如果再加上35岁的，这个是决定中国房地产户型和策划的未来。你回去看一看，当我们最大的成交、最大的比例增加在18到25岁的时候，你就应该知道我们的设计、我们的营销定位应该是多大年龄的。我今年50岁，再也不参加房地产定位讨论，因为我知道我说的一点都不对，我的感觉也是错，因为不是我这种年龄的人买。

　　2013年特别有意思，前20名开发商占房地产份额快速上升，上升的幅度超过以往。前十上升的速度也很快。中国房地产份额正在发生深刻的变化，大者恒大。

　　A股上市公司的营业收入和利润分布相差甚远。大部分开发商的收入和利润，跟领先开发商相比已经完全不是一个概念了。比如万科的一个深圳公司，可能比一般房地产公司大多了。

　　我们把房地产企业营收按照1000亿、300亿、100亿和50亿元以下列一列，就知道玩法不一样，而且未来进入的领域和竞争力也会不一样。我们把一线城市、二线城市、2.5线、三线、四线分一分的话，就发现主要玩家都是谁。

　　在这个时候，如果中国房地产还走上半场那种不合作、独立开发、机会型，你没什么机会。中国房地产下半场拍地将会出现非常有意思的情况，整个拍卖现场不会像以前那么多人了，几家公司现场达成合作。这个没有办法，因为地价太贵了，否则开发商根本活不下来。现场达成合作的原因是什么呢?因为你开放、因为你执行标准、因为你透明。这个很不容易，中国房地产商太不透明了。

　　房企的竞争，如果说大的分化就是上市公司、非上市公司。上市公司又分港股和A股，因为只有港股上市的这些开发商才能拿到便宜的钱。非上市公司你钱从哪来，我都不知道，银行2014年也不知道怎么样。这就是为什么大者恒大的原因。

　　房地产商分化继续

　　2014年CPI如果破三的话，意味着货币政策将偏紧，意味着房地产最起码投资开始出现问题。也就是说，房地产商分化将继续。

　　我曾经说过，中国房地产跟开发商、房价跟开发商一点关系都没有，主要跟货币相关。其次，跟规划相关。第三，跟政府的配套相关。然后才轮得上跟房地产产品相关。

　　社会融资总量增速在回落。可支配收入增速在下滑，可支配收入提升的速度在下滑，因为产业调整，因为生产能力过剩，总体来说增速在下滑。

　　目前，开发商已经明显感觉到银行的按揭贷款的利率开始取消所有的优惠，然后又下不来，尤其是到年底。如果这样的话，我觉得2014年确实是开始出现了真正的竞争。现在政府很清楚，已经放开宏观调控了，但是已经没有太大办法，这个时候的市场竞争才真正的开始。

　　如果开工面积滞后1.5年，那么2014年推出的面积依然会增长10%。也就是说，推售的面积在增加，但收入增幅在下降，压力大不大?这就是为什么中央经济会议强调2014年防范地方债风险，因为地方债2014年真是风险非常非常大，政府欠了那么多债，都要靠土地还，土地谁买呢?

　　如果是这样的话，2014年市场要着陆。硬着陆是最不希望发生的，很可能是软着陆。也就是全国商品房均价还在增长，但是增长幅度已经大幅回落了。什么叫硬着陆？就是2008年四万亿出台之前，当时是硬着陆。2011、2012年，我们也碰到这个问题，深圳绿景香颂那个时候的价格怎么出台的?照着市场价砍一大截，否则就没有成交。

　　但是目前看，有一个好的现象是上市公司的钱没有问题。上市公司在房地产开发商里占比小，所以上市的这些大的房企反而没有问题，可能会更大。因为别人的钱有问题了。

　　中小开发商怎么办?提前快速回笼，马上跟人家谈合作，避免出现问题。

　　公司在分化，未来城市分化可能更加明显。最基本的根源就在于人口流动、收入分化、产业聚集、服务水准，中国的城市开始向两极发展。将所有的商品房均价和人均可支配收入，以及所有城市列在一张图上，可以看出，有高收入、高房价，高收入、中等房价，低收入、中等房价，中等收入和低房价等等，哪些城市安全，哪些城市很不安全，事实上可以通过这张网判断。如果我们按人口和商品房销售的规模来分类，中国的城市也很不一样。

　　有些城市是非常麻烦的，当你落入这些城市的陷阱的时候，唯一的办法是迅速逃跑。如果你还在这些城市里面说我的产品好，我的成本低，事实上2014年可能你就跑不出来。不是因为你的水平低，实在是因为这些城市没有市场。

　　一线城市将是资产的故事。一线城市的租金是上涨的，只要租金持续上涨，时间换空间，一线城市是没有大问题的。但是一线城市的区域也在分化。比如深圳，不同区域分化也是蛮厉害的，有些地方也没有客户。这取决于政府的规划和政府的公共服务。一线城市二手住宅租金指数一路是这么一个趋势，这个趋势在二线城市就没有，在三线城市根本就看不到。

　　一线城市将是财富和底层保障兼备的城市，它是财富的集中地，同时也是贫民窟的集中地，这是相辅相成的。一线城市并不是中产阶级天堂，但是财富的天堂在这儿，资产的天堂在这儿，所以一线城市的开发商逐步进入大资管时代，进入资产管理时代。

　　曼哈顿因为有这个租金中位数，所以能发REITs。

　　二三线城市总量大，潜力巨大，具有一定规模的二三线城市会出现分化的情况。我们在全国661个城市划出大概50个左右中产阶级天堂，这50个左右城市将是未来中国房地产开发商的主战场。在美国也一样，比如西雅图，西雅图房价从2008年以来也没怎么增，但它是中产阶级天堂，非常非常棒。如果中国二三线房价走势走西雅图这条线就非常完满，中国房地产就进入了不需要调控的正常情况。

　　总体而言，第一，2014年需求在下降，当需求增速迅速下降的时候，它会带动销量和房价软着陆。也就是中央期盼多年的调控终于在2014年开始出现苗头，而这个苗头一旦出现，谁最害怕呢?中央最害怕。所以中央经济工作会议要保销售、保消费、保就业、保地方债。第二，行业总成交面积进入中期高位平台，因为消费升级，我们认为依然可以维持平台整理，这个平台虽然不再增长了，但是量非常大。就跟任志强与马云、董明珠与雷军对比是一样的。第三，50个城市是关注重点，二线城市比一线城市表现更好。第四，投资客不会明显增加。第五，35岁以下是绝对的需求的主力，占比会持续提升。144平米大户型滞销依然不会改变。

　　一线城市房价属于资产的股市，现金流折现要求带动租金长期持续上涨。二三线城市商业泡沫凸显，价格回调，商业土地进入寒冬。国土局正在忙一件事，把商业土地用途改变成住宅。利率市场化加速，行业集中度迅速提升。迈入主流开发商的门槛越来越高，追赶龙头的难度越来越大。上市开发商财务稳健，加杠杆相对理性，对抗行业周期波动能力提升。销售回款质量比较差，高位加杠杆，过于激进的中小开发商将面临短期偿付危机。开发商利润和ROE趋势是下滑的，高利润就成了利润最大杀手。粗放式发展一去不复返，开发商经营、竞争将面临严酷的精细化竞争考验。房地产服务业进入转型新时代，整个行业将会诞生新的服务的内容。

　　中国房地产到2014年，我们认为，进入下半场的元年开始了，以前的规矩基本上不灵了，因此目前还在对开发商服务，或者在开发商那儿打工的朋友，好日子基本上也就2013年最好，剩下几年也不会再好，除非我们有能力使竞争力加强。