房地产市场风险上升快周转模式遭挑战

　　库存水平持续上升、二线城市成交整体下滑、部分地方银行暂停房地产按揭贷款，诸多信号表明，房地产行业淡季的来临，似乎已经成为不争的事实，这对房地产基金来说并不是一个好消息。

　　业内分析认为，在目前房地产调控市场化机制形成的阶段，政府改革的方向更加着眼于重构市场供应体系，加大供应，盘活存量。这也意味着，2014年的楼市前景，房地产市场将不再可能延续此前市场普涨的局面，购房需求的释放也将保持平稳。

　　市场日趋分化

　　数据显示，2013年前10个月全国销售额6.1万亿元，同比增32%。随着四季度流动性收紧和多地房价调控目标压力较大，预计后两月销售增速会有回落。预计2013年全年销售8.1万亿元，增速26%。2013年300城市前11个月出让住宅用地建面11亿平方米，同比增36%，有望在2014年形成可售资源。预计2014年可售货量充裕，但由于2013年基数偏高，增速大概率将略回落。预判2014年全国销售额9.3万亿元，同比增15%。

　　从具体城市看，三四线城市虽然2012年表现较弱(销面同降1%)，但2013年已经表现出明显的回升，对其需求也不必过度担忧。全年全国销售预计12.9亿平方米，同比增16%。安信证券预计2014年全国销售面积14.1亿平方米，同比增9%；其中，一、二、三四线城市销售面积增速分别为14%、9%、8%，占比为6%、30%、64%。

　　2013年11月百城房价同比涨11%，一、二、三线分别涨23%、10%、4%。安信证券预计，在供应回升和房价控制目标下，预计12月涨价幅度将进一步趋稳定；2014年房价预计温和上涨。根据拿地数据来推断，2014年供给预计将明显回升。2014年前11个月供应预计同比升36%，其中，一线城市供应回升最大。理论上，一、二、三四线城市2014年前11月供应分别同比升63%、31%、38%。

　　数据显示，2013年1-10月全国房地产投资增速为19.2%；10月单月增速15%，主要因为月度波动导致。分城市来看，前十月一、二、三四线城市占比分别为10%、39%、51%，同比增速分别为11%、19%、21%，三四线表现也并不算弱。

　　快周转模式遭挑战

　　尽管2013年房地产市场的火爆已经成为行业普遍的特征，但越来越多的人开始担忧，房地产泡沫风险的出现将成为2014年国内经济或将面临的最大风险之一。

　　从目前的情况看，房地产企业趋势性回归一、二线城市，具体表现在今年住宅市场和土地市场在城市或区域间冷热不均现象凸显，一线城市和主流二线城市持续火热；近几年政策性住房的建设力度持续加大，政策性住房比例挤压普通商品房市场空间。此外，房地产行业承受的压力还包括，企业取地难度加大，销售、资金周转受行政干预等。

　　分析认为，具体来看，一是行业基本面仍处于下行通道，一方面人口结构决定长期需求逐渐趋弱。另一方面，全国楼市将持续分化，人口持续流入的一线城市和主流二线城市住宅仍将面临供不应求的局面。

　　不过，对于开发商而言仍面临重大挑战，安信证券认为，开发商快周转模式正遭遇挑战，盈利能力堪忧。一方面，房地产企业趋势性回归一、二线城市，地产行业的市场空间受到挤压。另一方面，地产企业取地难度加大，主流城市土地成本透支未来房价涨幅，毛利率面临下降风险。此外，预售证管理和预收款监管趋严，对地产企业快周转模式构成挑战。