李嘉诚连抛物业 商业地产现风险

　　日前，李嘉诚之子李泽楷继父亲卖出广州、上海、南京三物业后，表示将出售旗下盈大地产。在短短5个月内，李氏家族已出售了价值超200亿元的中国内地物业。

　　对此，业内人士认为，在新的经济条件下，亚太区房地产投资市场的吸引力有下降的趋势，与此同时商业地产已出现明显的泡沫迹象，李嘉诚作为投资风向标，其频抛物业也正是来源于对未来市场的判断。

　　李氏家族再抛内地物业

　　13日，电讯盈科公告证实，旗下全资附属盈大地产就出售北京盈科中心股权正与独立第三方处于深入磋商阶段。电讯盈科表示，如果双方达成协议，预期这项交易将构成一项非常重大出售项目。

　　这是李氏家族2014年对于内地物业的首个动作。据了解，盈科中心位于北京市朝阳区工人体育场北路甲2号，使馆区附近。毗邻兆龙饭店，周边物业包括外交公寓，三里屯village，三里屯酒吧一条街等。项目包括写字楼、商场、休闲美食及服务式公寓。

　　去年2月，已传出盈大地产有意以80亿元高价出售。值得一提的是，在此之前，2013年12月31日，李嘉诚长江实业集团旗下ARA基金正出售南京新街口最繁华地段的国际金融中心大厦(IFC)，接盘者为宏图三胞集团，据市场人士估计，该大厦估值约为30亿元人民币。8月29日，“长和系”两家公司长实、和黄双双发布公告，将各自下属公司分别持有的广州西城都荟广场各50%股权出手，最终以26亿元成交。10月18日，和黄与长江实业再次出售位于上海陆家嘴东方汇经中心，最终以11.55亿美元、约70亿元成为近年来规模最大的写字楼交易之一。这就意味着加上之前的三次抛售，短短5个月内，李氏家族就已出售了价值200亿元的中国内地物业。

　　除了抛售内地资产外，李嘉诚又被曝出通过其他方式变相减持在港资产。置富产业信托此前发布公告称，打算出价58.49亿港元，向李嘉诚控制的长江实业收购天水围发展有限公司全部已发行股本，意味着通过此次资本运作，长江实业变相减持嘉湖银座近70%的股权。

　　值得注意的是，此次李氏家族连续抛出的项目均为写字楼等商业项目。分析表示，过去几年，由于价格相对吸引，加上市场上有充裕的债务资本及权益股本，令金融海啸后的物业投资额屡创新高，但近来却显示未来亚太区房地产投资市场吸引力有下降趋势。

　　专家认为，未来二、三线城市将出现庞大的商业地产供应，这也进一步造成空置率上升，租户议价能力增强。此外，在经济疲软的背景下，一旦开始加息，亚太区物业的相对投资价值将会下降。

　　也有业内人士指出，李嘉诚作为投资风向标，总是能提前对未来市场进行预估，这也意味着，其选择频抛物业的做法正是来源于对未来市场的判断。

　　万科董事会主席王石也在微博上直言：“精明的李嘉诚先生在卖北京、上海的物业，这是一个信号，小心了！”

　　广州购物中心频唱“空城计”

　　在李氏家族抛售商业地产的同时，有更多地方却在兴建。2013年的商业地产市场显得火热，万科等龙头房企在发力住宅地产的同时，纷纷向商业地产抛来橄榄枝。但是，随着供应的急剧增加，供应过剩危机迅速膨胀，部分城市的空置率已远远超6%的国际警戒线。

　　以广州为例，报告显示，广州购物中心2013年整体空置率较2012年末提高了1.1个百分点，达到10.8%。

　　也正是由于空置率高企，使一些本打算开幕的购物中心频“打退堂鼓”唱“空城计”，而暂缓开业。例如，位于番禺区的日本永旺集团旗下清河永旺梦乐城，原计划2013年秋天开业，如今宣布延迟开业；位于珠江新城的高德置地“冬”广场最早计划2011年9月开业，但拖延多年至今仍无动静。

　　值得注意的是，本已难招商的购物中心们却仍需要面对2014年供应洪峰的现实。报告显示，2014年，广州购物中心将迎来供应洪峰，新增供应面积将达到61万平方米，创历史新高。业内人士坦言，目前广州在运营的主要商业体总量已超过40多个，2014年在建或将建成的综合体及商业项目超过20个，有近400万平方米的新增商业面积即将陆续上市，将使未来3-5年内的商业环境竞争更为激烈。

　　他表示，最近两三年，广州的购物商场延迟开业几乎成为常态，只有两三成的项目能准时开业，新开业项目的招租率多低于7成。

　　事实上，广州只是我国商业地产发展的一个缩影。近年来，为追求业绩盲目规划，一些地方商业综合体项目井喷。盈石中国日前发布的报告显示，截止2013底，中国20大城市商业地产总存量达到6461万平方米。而到2016年底时，三年新增供应量总计将接近3500万平方米，占目前总体存量的54%。写字楼三年后的增量将超过5800平方米，占目前存量的173%。

　　华南Mall再战商业地产

　　曾经被美国时代周刊誉为全球最大购物中心之一的东莞华南Mall，日前重新开始招商。而在经历了多年的大面积空置后，现在的华南Mall悄悄把“建设世界级购物公园”的宏大目标变成了“立足万江、辐射东莞”。

　　新华南Mall的投资商东莞北大资源商业管理有限公司总经理高铁栓在接受《经济参考报》记者采访时表示，当北大资源重新接手这个项目，最重要的就是吸取教育，不要再走华南mall做过的错误路线。

　　2001年，定位于中世纪文艺复兴的购物公园，号称世界最大购物中心的华南mall开始筹备，2003年开盘，总面积达到45万平方米。

　　“在2003年全国商业地产刚刚起步的时候，这个项目的规模和目标是确实是空前的。项目的设计公司是美国团队，完全按照美国购物公园的设计来规划，结果却遭遇到水土不服。”高铁栓介绍。

　　事实上，这个40多万平方米的巨无霸综合体，当初设计时甚至没有烟道和煤气管道，无法做餐饮。“美国是冷餐和电烤类居多，和中国的餐饮习惯完全不同，这种美国团队的设计也完全不符合中国的国情。”

　　而在高铁栓看来，华南Mall失败的最大问题在于定位过高。规划世界级的购物中心，必然需要世界级的奢侈品和名牌，但当初的经营团队完全没有考虑到：东莞夹在广州和深圳两大都市之间，距离香港也只有两个小时的车程，本地高档消费外流，奢侈品几乎没有市场。“当初的开发商并没有注意到，东莞的GDP在全国二线城市排名前列，但是零售额大致只有一个县级市的水平。

　　而事实也证明了这种“想当然”的后果：在正式营业几年之后，华南Mall的空置面积超过36%，成为商业地产有名的烂尾楼。

　　随后，最开始的开发商撤离，项目的接手者变成了北大资源集团。

　　去年10月，华南Mall启动重新招商，面积5.3万平方米，加上原有开业的30.6万平方米，整个项目的开业面积达到37万平方米，空置率下降到17.7%的“正常水平”。尽管如此，相对于华南Mall的巨大体量，17.7%的空置率换算下来还有8万多平方米的面积，接近于一个新的大型购物中心。

　　华南Mall走过的弯路，正在一些其他地方复制。而根据研究机构世联地产[微博]的统计，中国正在施工中的综合体是已建成综合体的四倍，而规划中的综合体规模，大概又是正在建设的综合体的四倍。一些地方政府的建设城市综合体的正式计划仅仅是所有计划当中的一部分，下属的地方往往会根据上级部门的规划搭车，自行培育更多的项目。中国西南某省，省级规划的综合体项目129个，而各地自行纳入规划发展的项目是这个数字的两倍。

　　分析表示，城市综合体的多样性，是城市功能完善，增强公共服务的主要窗口，地方希望通过城市综合体，带来更高的GDP。但是，由于城市综合体集中了优质土地资源和大量资金，一旦过剩引发泡沫破裂，后果则不堪设想。因此，专家建议，一方面，应合理控制城市综合体数量，警惕烂尾风险；另一方面，从抓运营管理着手提高质量，预防城市“黑洞”的形成。