2013年，世联行（原世联地产）的新房代理销售额达到3175亿元，这一数据超过了当年中国任何一家房地产开发企业的销售额，但新房代理业务所面临的困境，并不会因为这一数据而有所消减。2014年初，世联在公布这一数据的同时，宣布了下一个十年的转型战略。

　　“从世联地产改名"世联行"就可以看出，其是想向五大国际代理行看齐，战略转型的重点方向是资产管理、物业运营。”一位世联地产内部人士向经济观察报表示。

　　该人士还表示，不过，目前世联行主要的业务还是在新房代理、咨询顾问两方面，世联行的业务根据区域划分为五大块，包括深圳总部、华南、华北、华东和西南，每个区域都下设代理和咨询两大业务，而物业资产管理、金融服务所占规模较小。

　　变局

　　2013年，龙头地产企业销售业绩纷纷创新高，但却挽救不了地产股的颓势，这一年，万科股价跌幅达到19%，保利地产、招商地产这一年的跌幅更是高达38%、30%。而地产服务商，包括世联行、易居中国、搜房，股价大幅增长，这一年，世联行涨幅达到50%，搜房网涨幅更是超过200%。

　　有资本人士曾这样分析，地产开发属于传统周期性行业，而搜房、世联等已蜕变为服务业，从估值逻辑讲，传统行业面临转型，而新兴产业代表未来，理应享受资本溢价。

　　不过，对这些地产服务企业来说，现在远不是“享受”的时候。世联行大力转型的危机意识，显然与新房代理行业的现状分不开。

　　新房销售代理是世联行最主要的业务，占其总业务量比例70%左右。虽然代理销售额在不断上涨，但新房代理行业所面临的挑战，在几年前就已经显示出来，并且在不断加剧。

　　2010年-2012年，世联行新房销售代理收费的平均费率分别为0.89%、0.85%、0.83%，直线下降。

　　从各年的数据来看，世联行的佣金率是比较稳定的。整体市场佣金率下降的趋势，非常明显，有业内人士表示，早在2006年左右，有的公司佣金率甚至会超过2%，对比这一情况，佣金率的下降更为明显。

　　“开发商利润率在不断下降，直接导致开发商在各个环节压缩成本，佣金点位被不断压缩。”亚豪机构市场总监郭毅表示，目前总体而言，一般住宅销售的佣金点位都在1%以下。

　　RET睿意德执行董事张家鹏表示，开发商集中度不断提升，使得开发商的议价能力不断增强，此外，现在总体而言，新房销售在从卖方市场向买方市场转变，这对于代理公司来说，都是巨大的挑战。

　　“代理公司如果没有形成自己的核心竞争力，在代理销售方面，不具备不可替代性。”郭毅表示，现实的问题还在于，佣金没有往上走，人员、管理等成本却在不断上升，这一反向的变化，正在不断增加新房销售代理行业的压力。

　　世联在做什么

　　2014年初，世联行公布其下一个十年发展纲领祥云战略，其核心O2M模式正式启动。

　　所谓O2M模式，是一个线上线下相结合的全新服务体系。世联行副董事长周晓华表示，房地产产品，不像零售商品是标准化的，同时又是大单交易，不可能像零售做简单的线上线下，世联行在此前研究了亚马逊、小米和平安集团的模式，他们的模式都有一个共同点，就是基于客户数据分析的订制和营销平台。

　　周晓华表示，在O2M模式中，M只指一个业务平台，世联行每年有30万的成交数据、300万的上门客户，这与互联网中的流量是不一样的，这都是真实的、细分的客户，并带着明显的服务需求的，世联行的平台，就是基于公司10年来积累的数据和正在累计中的客户数据为基础，进行客户识别和数据分析，并由此进行产品定制、相关行业交叉销售等。

　　具体而言，目前已经能够实现的两个功能，就是交叉销售和金融服务。交叉销售，即通盘、通客，即每一个来到世联行代理销售项目的客户，不再是单一项目的客户，而变成其代理的所有项目的客户。这一模式已经在深圳所有项目中实行，已经带来1亿-2亿元的收入，接下来，将有限选择销售额过百亿元的城市进行推广。

　　此外，这一平台的集成服务，对企业也是如此。例如，一家开发商成为了世联行的合作对象，那么除了销售代理外，世联行可能同时为其提供资产管理、物业管理等服务，如果该企业还生产其他的房地产相关产品，如家电、家具等，那么世联行的平台，还可能将客户资源与这些产品进行对接，现在这一模式还正处于探索期。

　　“这一平台，我们不会把它做成门户网站的形式，但是将会是一个开放的平台，可以和企业进行联盟，业主也将会有专门的入口。”周晓华表示，该平台将与IBM进行合作打造，相关的预算和阶段计划正在推进中，上线时间现在还不确定。

　　世联行为转型所做的铺垫，早已开始，目前已经具备基本的格局。

　　从2012年开始，世联行通过收购的方式，新进入两个领域。

　　一是物业资产管理领域。2012年，世联行收购青岛雅园物业管理有限公司60%的股权，该公司原为新地地产集团旗下的物业管理公司；2013年8月，收购北京安信行资产管理公司60%的股权，该公司主要是从事IT、通讯企业总部办公楼等商业物业管理。

　　二是金融服务领域。2012年，世联行收购盛泽担保62.5%股权、世联投资100%股权、世联信贷100%股权，进入金融服务行业，开展与房地产相关的担保、小额贷款及按揭服务。

　　此外，2013年8月，世联行还与台湾养老产业品牌企业—台湾恒安照护集团签署战略合作协议，意图在社区养老领域进行探索。

　　在世联行的转型规划中，资产管理业务将是其未来发展的重要方向。2013年7月，深圳世联兴业资产管理有限公司成立，世联行曾对外表示，将力图构建起资产管理平台，通过资产策划、资产管理、资产运营，为写字楼、公寓、企业总部、产业园、政府物业提供从规划建设咨询到运作的整体资产管理服务。

　　机会与挑战

　　张家鹏认为，世联行看重非住宅类物业领域、尤其是商业地产领域，这一判断是很准确的。

　　“如果说住宅代理，是B2C，商业代理就是B2B。举个简单的例子，住宅代理是卖菜，商业地产就是开饭馆。”张家鹏说，这其中有很大的差异，目前上市的国内地产代理公司，基本上都在商业地产运营上有过投入，但是要做出起色却很难。

　　而一位曾多年任职于五大国际代理行人士对经济观察报表示，他并不看好世联向此方面的转型。

　　“从世联收购的公司来看，青岛雅园是一个物业管理公司，安信行也是从事企业总部、写字楼等商用物业的物业管理，物业管理，是一个相对静态的维护过程，主要的收入参与讨论。