商业地产开发风起投资风险暗流涌动-中地会

　　近年来，一股商贸城兴建的热潮席卷全国各地，三线城市尤甚。细心观察不难发现，许多标有“国际”字眼的商贸城开发项目，动辄号称投资数亿甚至上百亿，占地面积也从几百亩至数千亩不等，但大举建设的背后却是商贸城大面积的亏损，看似有着辉煌前景的背后却面临着一个尴尬的现实，项目投资迟缓、运营不力、违规预售等现象层出不穷。

　　以湖北省为例。有资料显示，截至目前，湖北鄂州、荆门、宜昌、十堰、襄阳等地相继建成或已开工建设涵盖五金机电、建材家居、服装百货等内容的国际商贸城。根据相关宣传数据显示，上述项目中规模较小的鄂州市航宇国际商贸城项目投资额已达5亿元，占地150亩。而规模较大的襄阳中豪国际商贸城投资额已达100亿元，规划占地总面达3000亩。

　　除此之外，位于该省一些县市国际商贸城项目建设正酣。据了解，地处咸宁赤壁市的亿丰国际商贸城，对外宣称投资10亿元、占地300亩，近日已正式开业运营。而刚刚举行过开工奠基仪式的光彩国际商贸城地处襄阳老河口市，对外宣称投资10亿元、占地210余亩，与此同时，襄阳南漳县的吉美家国际商贸城对外声称投资5亿元，一期占地300余亩。

　　事实上，湖北只是一个缩影。据了解，从去年初，贵州、河北、山东等地的部分三线城市均陆续开工建设。那么，对于各地争相建设商贸城，究竟是一哄而上，还是大势所趋？

　　运管乏力引发倒闭潮

　　经梳理发现，各地在大举建设的背后是商贸城大面积的亏损。据《江西晨报》报道称，江西南昌国际商贸城地处向塘，位于320、316国道旁，总体项目规划占地3000亩，总投资20亿元，建成后规划成为集产业、商贸、物流、建材等为一体的国际性A级一站式商贸物流集散基地。

　　据了解，南昌国际商贸城由南昌银三角国际商贸城有限公司组织开发，是南昌市政府招商引资、市发改委立项的政府重点扶持项目，建成后，将是集产业促进圈、商贸物流圈、商业配套圈等于一体的城市综合体。首期投资项目——江西昌南钢城，在2011年6月开业时，近200家商铺几乎爆满，声势浩大，受到社会广泛关注。

　　可不想这个曾计划打造成一个年吞吐量300万吨、年交易额100亿元的专业市场的昌南钢城仅两年就偃旗息鼓，超9成店铺关门歇业，耗巨资打造的南昌国际商贸城现如今成了一座无人问津的空城。

　　报道还称，“2011年开业时，不少领导来到现场致辞，媒体争相报道，昌南钢城近200家店铺被抢租一空。”家住商贸城附近的吴先生称，家门口搞了这么一个耗巨资打造的商贸城，使得当地居民异常兴奋。

　　“当时有不少当地居民想在商贸城旁开酒店、超市……希望以此带动当地经济的发展，谁知道这纯粹是空欢喜一场。”吴先生称，开业时确实入驻了100多家商户，原本以为随着二期、三期工程的进展，入驻的商户会逐渐增加，不想才经营几个月，因商贸城管理不善与行业不景气，成为商户们大批撤走的原因。

　　无独有偶。德州国际商贸城作为山东德州市重点城市建设项目和招商引资项目，一期投资4.8亿元，商业总建筑面积8万平方米，共有铺位2000多个。项目的建成，预示着将成为服务德州消费市场，辐射鲁西北的大型综合性商贸中心。然而，从去年始，一些商户因经营不善，无力偿付商贸城铺位租金，引发商城运营方与商户间的纷争。以致部分商户最后选择撤离德州国际商贸城。

　　惨淡前景波及后来者

　　商贸城的运营乏力所暴露出的风险警示，或多或少已波及后来者致其望而却步，投资现迟缓。

　　有迹可循的是，据《现代快报》报道称，早在2012年，江苏盱眙县一国际商贸城超时近两年未交付，疑成“烂尾楼”。

　　报道中称，该国际商贸城位于黄花塘镇新街中心广场附近靠近路边，是一排三层楼的门面房。大门口处一块“黄花塘国际商贸城”的牌子非常醒目，从大门进去，路两边是一排排的三层小门面，每个小门面房的面积约30平方米，房子已经建好，但尚未进行装修。门面房的玻璃门都锁着，透过大门，能看到不少房间里还有水泥、塑料桶等。偌大的商贸城里一个人也没有，就像是一座空城。

　　据了解，“这些铺子共有120多套，每套都是从一层到三层的连家店，每套100平方米左右”，附近居民李女士说，目前商贸城还没有完工，也没有交付使用，“那些买了房子的人，肯定急呀，买这些铺子就是想投资升值，可现在房子都没有交付，一间铺子也没有租出去，根本赚不到钱”。

　　采访中发现，投资迟缓迹象不仅存在于在建项目，一些刚起步的项目或被波及其中。

　　2013年11月30日，湖北恒派置业有限公开发兴建的吉美家国际商贸城商贸中心在湖北省襄阳市南漳县城北新区正式开放。据了解，该项目位于南漳县金漳大道与环城北路交叉路口西北，规划占地240亩，项目投资5亿元，涵盖建材、家居、装饰、五金、机电、农资、农机、仓储等多种业态的大型商贸城项目。首期20万平方米家居建材大市场超大规模商贸城的建设，将成为南漳家具、建材商业交易第一城。

　　另据《襄阳晚报》报道称，2013年12月11日，湖北恒派置业有限公司在南漳举办吉美家国际商贸城项目推介会，县城300多名客商参加。“外围造势很凶，实际却没有投资，显然，吉美家国际商贸城开发商目前持观望态度尤为明显。”当地一位知情者向记者透露。

　　日前，《中国产经新闻》记者在现场了解到，该项目还未施工，仅处于平整土地阶段。但却提前在现场设立了摆放有沙盘的商贸中心（接待中心），负责接待前去咨询商铺的购房者。据接待人员介绍，目前该中心负责向购房者提供并签订一份“认租”协议，前提是不用先付租金，仅作内部意向登记。

　　2月14日，吉美家国际商贸城接待中心有关工作人员电话里向记者表示，该商贸城项目分三期开发，一期计划今年5月份正式施工。不过，3月初开始商贸城对外接受认筹，届时，有交5000元可抵2万房款的优惠促销。

　　为此，业界普遍认为，吉美家国际商贸城未开工建设，便提前向消费者引导签订“认租”协议和组织认筹促销活动等行为，不排除开发商有违规预售的可能。

　　过度开发“逼”其违规

　　那么，这就意味着，房地产典型的违规预售现象在商贸城开发中渐有抬头之势。

　　有知情者向本报反映称，由襄阳登雄投资发展有限公司在湖北老河口市投资兴建的光彩国际商贸城项目正处在涉嫌违规预售商铺的风口浪尖上。

　　据了解，光彩国际商贸城规划用地约210亩，总建筑面积约28万平方米，总投资约10亿元。该项目位于老河口市汉口路与襄阳路交汇处，是南部新城核心地段。光彩国际商贸城集建材家居、五金机电、小商品、汽摩配饰等业态于一体。是涵盖城市商业、产品贸易、休闲娱乐、仓储物流、综合配套五大功能的现代化大型综合市场。

　　然而，该项目开发商在实际运作中的一些“超前”行为的确令人匪夷所思。

　　据《老河口网》刊载信息称，2013年10月26日上午，湖北老河口市光彩国际商贸城营销中心举行盛大开放仪式。

　　现场有关项目负责人曾向媒体介绍称，光彩国际商贸城首批商铺全为框架式结构，主体面积约50-55平方米左右，完全独立产权，目前正在接受意向登记。业内人士分析认为，此次光彩国际商贸城受热捧的原因之一，是长期积累的老河口刚性需求的释放，同时项目本身的诸多优势，也是营销中心开放人气如此高的重要原因。

　　另据《襄阳搜狐焦点网》刊载信息称，2013年12月14日上午，光彩国际商贸城在开工奠基仪式举行的同时，首批旺铺贵宾卡盛大发行，首批旺铺贵宾卡一经推出即遭疯抢。

　　在活动现场，光彩国际商贸城项目负责人介绍称，目前，该项目贵宾卡发行还在火暴进行中，购买光彩国际商贸城贵宾卡享受2000元抵1万，享有优先选铺权，希望广大投资者和经营者把握住这个绝佳的创富机遇，抢先一步胜人一筹。

　　“迹象表明，光彩国际商贸城在未动工便开始设立营销中心接受消费者意向登记，甚至在开工同时即开始变相以发行贵宾卡方式，引导广大消费者内部认购，实现销售‘图纸房’的目的。属于典型的未经批准进行违规售房的不法行为。”有业内人士这样对记者说。

　　事实上，商贸城违规预售商铺在湖北仅是一个缩影。

　　在河北沧州市，由华太建设集团和河北长丰集团合资打造的沧州市国际五金城（商贸城），项目规划占地227亩，建筑面积30余万平方米，总投资近15亿元，于2013年8月14日举行开工奠基。

　　去年底，《中国产经新闻》记者在沧州市国际五金城施工现场发现，塔吊林立，机器轰鸣，有不少建筑工人正在场内忙碌施工，部分工程建筑高度已接近二层。

　　据当地知情人士向记者透露，沧州国际五金城早在2013年9月份便开始以“咨询”形式变相进行商铺预（租）售业务。

　　有资料也显示，经过一系列的筹备与规划，沧州国际五金城于2013年9月12日开启盛大认筹活动，成千上万的沧州人早早来到活动现场，投资者、五金商户们齐聚一堂，争先恐后地想要在这个五金行业的大平台上，为自己的生意抢占好旺铺。

　　2013年10月12日，沧州国际五金城组织盛大选铺活动，独立商铺5780元/平方米起，低总价、高回报，掀起沧州全民创富风暴。此外，为给商户带来更大回报，沧州国际五金城还曾隆重推出“金仓汇”会员招募活动，凡是在开盘之前办理10元入会，即可享受购房1万元优惠，更有一次性付款98%、按揭付款99%、“租一年送二年”、物业费95%等多项优惠权利，让生意和投资更划算，翻倍增长。

　　目前，沧州市国际五金城展示中心（售楼处）正在开展精品商铺对外接受咨询业务，面积区间为80-120平方米，均价7000元/平方米，预计2014年10月份交房。

　　业内人士分析认为，国际商贸城的建设虽是大势所趋，但也不能空有一腔热情地盲目任其开发，对地方来说，还应权衡地方经济与产业发展利弊，既不能出现同质化严重影响产业发展，又不能阻碍对地方经济拉动力。不过，各地商贸城建设一哄而上通常会埋下一哄而散的隐忧。如何从更大的范围内组织、配置生产资源，实现生产效率、效益的提高，从而使参与整个生产过程的各方都能获得更多的红利，这对地方与企业而言将面临一次严峻考验。业内人士建议，各地竞相建设国际商贸城不应成为一阵风。

商业地产开发风起投资风险暗流涌动

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