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2015年开年，中国证监会就放宽境内债券发行主体限制，将发行主体由境内上市公司及境外上市的境内公司，扩大至所有公司制法人。在此背景下，曾经追捧海外资本市场的房企们纷纷转战境内。其中，风险较低、灵活程度较高的境内公司债，成为房企一条重要的融资渠道。截至7月月底，今年房企公司债发行已超过2000亿元。
7月房企加紧发行境内公司债
7月上半月，万科和恒大分别发行了90亿元和150亿元的境内公司债券。7月6日，万科宣布将发行期限不超5年（含5年）、票面总额不超90亿元的境内公司债，所得资金用于调整债务结构及补充流动资金。7月7日，恒大完成了第二批总规模为150亿元的境内公司债发行。据悉，这批公司债分为两个品种：一是四年期68亿元债券，利率为5.3%；二是七年期82亿元债券，利率为6.98%。
奥园地产则于7月29日发布公告，发行不超过人民币24亿元、票面利率为5.8%的三年期境内公司债。7月30日，碧桂园亦发布公告称，中国证券监督管理委员会已批准增城市碧桂园物业发展有限公司分批发行上限60亿元的国内公司债券，首批不超过30亿元的债券将于第三季度发行。
公司债发行利率不断降低
随着监管部门对房地产企业境内债券融资渠道的放宽，房企境内发债的热情不仅显著提升，票面利率也在不断降低。据统计，2015年之前发行，目前已经上市的5年期地产企业公司债，平均的发行票面利率为6.95%；2015年后发行，目前已经上市的5年期地产企业公司债，平均的发行票面利率为5.46%。目前待上市5年期地产企业公司债，平均的发行票面利率为6.01%。
7月27日，龙湖地产发布公告称已完成发行第二期共40亿元公司债，两个品种认购总量超100亿元，五年期20亿元债券的票面利率最终为3.93%，七年期20亿元债券的票面利率更是低至4.2%。数据双双创下今年以来同期限房企境内公开发债利率新低。
2015年6-7月 部分资信30强房企融资情况
数据来源：中地会数据研究院
2015年7月 其他上市房企拟发或发行国内公司债情况
数据来源：中地会监测上市公司公告
境内公司债有融资成本较低等优势
7月以来，因股市震荡，选择定向增发融资的房地产企业较上期下降。据证券时报报道，有投行人士表示，目前IPO及再融资可以得到反馈，但初审会及发审会已暂停，已过会的再融资项目仍可以拿批文，但可能存在50亿元的门槛的“窗口指导”限制，股权再融资节奏受限。
对此，中信证券分析师认为，股权融资渠道不畅只是一个诱因，公司债火爆的主要原因是境内债务融资成本的大幅下降。有券商研究员表示，，5年期平均成本在5.2%左右，相比房企银行信托融资平均10%左右的成本，通过公司债融资，可直接大幅降低融资成本。
分析指出，和抵押贷款相比，公司债无须抵押品，发行灵活程度更高；和境外信用负债相比，公司债在境内税收方面更具优势，且没有汇率风险；此外，公司债和企业开发周期更加匹配。房地产企业的开发周期，往往要2-5年。而传统的融资手段（银行和信托贷款）往往短于2年。这使得企业在开发周期开始时，资金成本和杠杆率都面临不确定，大幅增加了整个开发流程的风险。公司债的周期一般都在3年以上，符合开发企业资金使用习惯。
另外，对于房企来说，虽然公开发行的公司债本身有净资产40%的规模约束，但境内债券市场有其他的选择(例如非公开发行的公司债和银行间市场品种)。房企可能调整债务结构，并不会以净资产40%为限。此外，公司债加速发行，将造成房企的负债长期化，资金成本下降，不同房企(尤其是国企和民企)之间资金成本差距缩小，能取得廉价美元债务的境外红筹公司竞争优势下降。 |
7月房企加紧发行境内公司债融资
2015-07-31 | 中地会信息中心 曹莹
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