2014年广州房地产行业市场分析及2015年前两月情况

      2014年广州楼市先抑后扬，前三季度市场遇冷，930央行出台新政策放松限贷后，四季度公积金新政、非对称降息等利好政策相继出台，购房门槛及成本下降，改善型需求也得到释放，12月房企库存高抬，及销售业绩目标压力，各类促销纷沓而至，使得四季度市场成交翘尾。但全年商品住宅成交量同比仍回落21.02%，成交均价同比上涨15.07%，然而房价上涨主要是受成交结构影响，即越秀、海珠、天河等中心区成交比重提高，拉高了全市均价水平。2015去库存仍将是主旋律，房价仍将坚挺，上行趋势或依旧。

      [2014年回顾]

      一、土地市场现四波峰出让金创新高

      2014年一季度广州土地市场仍延续2013年繁华景象，广钢新城地块拍的备受青睐。杭州降价后，全国房地产业陷入低谷，广州（不含增城、从化）一季度住房成交量同比下滑46.6%，二三季度继续回落，房企拿地意愿下降。四季度在930房贷新政推动下，楼市回暖，10广州土地供应达全年顶峰，并在11月现年度成交高峰。

      去年广州土地成交建筑面积下滑39.7%，一线城市中降幅最大；土地出让金继续增加达841亿元，创历史新高；地价走高明显，平均楼面价达5269元/平米。其中，增城、黄埔成为供求主力，供应均超百万平米；荔湾、白云、海珠、天河四区楼面价过万。在土地成交中，住宅用地面积占41%，楼面价10380元/平米，中心区土地市场火热，房企拿地积极，天河、荔湾成供求主力。商办土地占14%，平均楼面价4489元/平米，其中，荔湾楼面价高达20548元/平米，居全市首位。

      去年广州土地成交现四波峰，中心区大型旧改项目助推土地市场成交，多以龙湖、华润、北大资源、平安等实力雄厚的外来房企高价夺地为主。2月“广钢新城”第一批商住地块成交，成交金额达155亿元，促成去年第一个土地出让金波峰；4月天河最大规模“招拍挂”地块天河“油制气厂”以61.5亿元成交，也掀起了土地市场的一个小波澜；9月广钢新城第二批商住地块，促成第三个土地成交金额波峰；11月天河“牛奶厂”、以及今年的总价地王白云“红云涂料化厂”地块成交将土地成交推向全年最高峰。广钢新城地块倍受关注，品牌房企拿地热情较高，两批共11宗商住块地土地出让金高达277亿元，占广州全年土地收入33%，广钢板块主要楼盘房价也呈温和上涨之势。

      二、商品房市场供应增加、成交回落

      2013年广州房地产市场繁荣一片，上半年供不应求，下半年供应量剧增，全年市场供求比约为1，处于供求平衡状态。然而在2013年市场大幅上扬、需求透资情况下，2014年市场供应并未回调，反有上升趋势，全年商品房总供应1555万平米，同比增加17.8%；商品房市场成交量同比下滑14%，供求比上升达1.4，供过于求，新增库存435万平米，可售库存去化需22个月。

      （一）广州商品住宅市场成交回落超两成

      2014年广州商品住宅成交面积836万平米，同比降21%，均价上涨15%。去年5-6月和9-11月集中供应，年尾成交翘尾；中心6区成交190万平米，外围4区成交414万平米，外围区在量，中心区在价。番禺、增城、南沙、黄埔和花都成为广州商品住宅供应主力，供应量均超140万平米，其中番禺最大达236万平米；除海珠外，其余各区均呈供过于求。去年越秀、黄埔、海珠和白云成交量同比增长，其余均下滑；增城、番禺成为成交主力，但成交量下降幅度相对较大，花都成交量下滑近五成。

      1、广州商品住宅市场四季度回暖

      在2013年下半年商品住宅供应大幅增加后，2014年前两月供应量并不大，且供求比小于1。从3月份开始供应量大幅上升，并在5月份达到阶段性波峰，即137万平米，然而传统成交旺季“红五月”并不红火，六月略有回升，但并未能扭转低迷局势。7月供应到达波谷后，8月开始回升，并在9月达到顶峰147万平米，两年内单月供应量最高，但9月商品住宅成交仅54万平米，全年单月成交量倒数第二，给传统的金九银十蒙上一层灰色。四季度各月商品住宅供应量均在100万平米以上，波动不大，以930限贷松绑为转折点，加上公积金新政、非对称降息等政策刺激下，四季度商品住宅成交量逐渐回暖，成交呈现翘尾，并在12月达到本年顶峰。

      2、成交结构变动推高房价水平

      从整体来看，广州商品住宅均价15075元/平米，受成交结构影响，均价同比上涨15.07%。由于与越秀、海珠、天河等中心区相比，增城、花都、南沙等均价相对较低的区，虽然成交量较大，但成交下降幅度也较大，如花都成交量下降67.35%，这相对提高了高价区成交量的比重，进而拉高了全市均价。同时，广州11区均价九涨两跌，即使是成交量下滑幅度最大的增城、花都、南沙均价上涨幅度也在5%以上。

      就不同区而言，越秀、白云量价齐升，黄埔量升价跌，7区量跌价升。受豪宅热销拉动影响，越秀区房价涨幅最大，达13.8%；荔湾次之，但可售库存去化仅7个月，存量略显不足；白云量价均小幅上涨；天河量跌价微涨；番禺、增城成交均过百万平米，均价上行；花都、南沙成交收窄幅度大，呈现量跌价升，库存偏高，未来库存去化压力较大；海珠、黄埔区内低价盘推盘放量，拉低两区均价，使得两区均价负增长。

      3、2014年广州商品住宅库存上升超三成

      2014年广州商品住宅库存上行，可售库存近千万平米，同比增长30.5%，库存去化周期达14.3个月，较2013年提高5.7个月。其中，花都、南沙可售存量分别高达176万平、131万平，库存处于高位，去化时间分别为23、23.4个月，各区去化时间最长，未来去库存或仍将是主旋律。

      （二）商业地产市场量升价跌库存高位

      2014年广州商业地产供应125万m²，同比增长51.85%；市场成交74万m²，同比增加30.13%。成交增三成，供应增五成，供求比达1.7，库存上升达172万平米，去化周期27.8个月。全年成交均价25536元/m²，微跌0.35%，月同比增速呈下滑趋势。

      （三）办公楼市场量升价跌

      2014年广州办公楼市场供应230万平米，同比增23.4%，4月供应高达58万平米；市场成交164万平米，同比增14%，市场也呈现供过于求状态，去化需1年左右。全年成交均价20098元/m²，下跌4.13%，2014年月均价有一点下滑趋势。

      [2015年开局]

      今年1月商品住宅批售面积收窄，2月批售面积同比环比均大幅回升。市场成交方面，1月广州楼市延续了去年温热局面，商品住宅成交88.8万平米，同比增长2.42%；番禺、南沙、增城成成交主力，受自贸区落定影响，南沙成交面积环比大幅增长47.54%，同比大增90.41%。2月春节月进入传统淡季，商品住宅成交环比大幅收窄超五成，同比回落22.3%。

      2015年前两月房价仍坚挺，上行趋势依旧，1月、2月房价上涨均超10%，2月商品住宅成交均价15030元/平米，同比上涨15.1%，环比涨4.5%。

      3月不动产登记实施、央行降息等政策推动下，广州楼市有望迎来“小阳春”，预计将有近30楼盘推新，南沙自贸区或成推新主力，预计3月房价上扬趋势依旧，楼市需求将得到一定程度的释放。