楼市红五月无需过度解读 房价下行走势仍将持续

　　在刚性需求的带动下，持续低迷的房地产市场终于迎来了“红五月”。全国大部分城市成交量环比出现上涨，北上广深等一线城市新建商品住宅库存量与上月相比均有所下降，楼市与前几个月相比出现明显回暖迹象。楼市的“红五月”不禁让购房者和开发商对调控政策的放松产生期待，房价是否也会顺势触底反弹呢？对此，专家普遍认为，不要对调控政策松绑抱有幻想，房价未来还将继续维持下行走势。

　　刚需带动楼市“红五月”

　　据中国指数研究院统计数据显示，全国100个城市住宅5月份平均价格为8684元/平方米，环比4月份下跌0.31%，其中26个城市环比上涨，73个城市环比下跌，1个城市持平。房价的持续数月的下跌直接带动了成交量的大幅上涨。5月监测的40个城市中，超过八成城市成交量环比上涨，其中，深圳、北京、成都涨幅均超过30%，广州涨幅最大，达到52.06%。

　　对于楼市出现“红五月”的原因，中国指数研究院华中分院副总监李国政认为，首先是由于政策微调，尤其是首套房贷利率的调整，对首次置业的自住性需求群体影响比较明显；此外是季节性因素，通常每年的三四月份是个成交量的小高峰；再者就是开发商的价格策略，目前热销楼盘往往采取了低价策略，采取“以价换量”的战术。虽然价格小幅上涨，但销售状况依旧延续之前的旺销势头。

　　中国房地产学会副会长陈国强则认为，就外部因素而言，随着地方对楼市政策的微调，短期内不会再出台更加严厉的楼市调控措施，在这种局面下，市场预期发生了较大变化，同时也增加了一定的购买力。

　　市场全面回暖基础尚未形成

　　楼市的回暖虽然将在一定程度上重建市场的信心，但这是否意味着房价下行的趋势将会改变呢？对此，链家地产市场研究部陈雪表示，今年前5个月，无论从区域角度还是价格角度看，刚需市场的占比始终都保持在80%左右。这种结构性特征，使成交量即使出现明显变动的情况下，价格依然能够维持低位稳定。因此，市场全面回暖的基础尚未形成，开发商还不敢轻易尝试提价。

　　“房价目前并不具备大涨的基础。”陈国强表示，政策见底了不意味着市场一定见底，也不意味着楼市将触底反弹。房价除了受政策影响之外，还受市场预期、楼市库存等方面的影响。由于目前限购、限贷这些对楼市影响较大的根本政策并未松动，楼市的需求是有限的，而且房地产企业库存较高，周转压力较大，资金压力也很大。

　　事实上，决定楼市走向的另一关键因素的土地市场也尚未恢复元气，与楼市成交量的不断升温态势形成鲜明对比的是，开发商对拿地的态度依然十分谨慎。中国指数研究院数据显示，全国300个城市共成交土地2154宗，环比减少5%，同比减少21%，其中，住宅用地542宗，与上月持平，同比减少33%。

　　中国指数研究院预计，未来楼市的成交量将在货币政策微调、供应量加大的背景下逐渐趋稳，但不会大幅上升，由于主要城市库存压力依然明显，因此价格仍将趋稳，即刻反弹的可能性不大。

　　别对调控松绑抱幻想

　　楼市成交量的回暖使得市场对持续两年之久的调控政策放松的预期有所升温。尤其是自去年下半年以来，各限购城市纷纷推出楼市“微调”政策，各种形式的优惠政策刺激刚性需求的上升，再加上公积金贷款额度的上调、央行存款准备金率的下降，使得市场对调控政策的松绑充满期待。

　　“目前市场上对调控政策的传言很多，各个地方政府近期也针对楼市调控进行微调，这些都引起了购房者预期的变化。”陈国强认为，但是这并不意味着房地产调控政策的基本方向发生了改变，限购并不一定会放松。而且各地情况均有不同，预调、微调不是不可以，关键要看地方政府怎样把握尺度和运用什么方式去微调。只有在不踩红线，不碰触中央底线的情况下，一些做法才能得到中央认可。

　　“决策层已经显示出转变经济增长方式及调整经济结构的决心，希望中国经济摆脱对房地产市场的过度依赖。”中国社科院金融研究所研究员尹中立表示，像限购等一系列大的政策原则在未来相当长的一段时间内不会改变，这样才能保住调控成果，防止上一轮调控最后出台的宽松货币政策引发的“后遗症”重现。