库存住房数量巨大楼市“全面回暖”说缺乏依据

　　在刚刚过去的7月，房地产市场在经历长期低迷之后，投资者购房热情持续升温，成交量有所上升。数据显示，在7月的最后一周，重点监测的40个城市中有34个城市楼市成交量同比上升。其中，6城市同比涨幅超过150%，重点城市周均成交量除深圳外，均同比上涨。在当前楼市调控政策没有放松的情况下，成交量的逆势上涨是否意味着楼市的全面回暖呢？对此，专家认为，在房地产投资增速仍然下滑、楼市库存量依然高企的情况下，房地产市场全面回暖的判断尚缺乏有力依据。

　　涨跌互现成重要特征

　　尽管数据显示全国楼市成交量总体呈现上升趋势，但是并非所有的城市成交量都出现上涨，涨跌互现成为当前楼市的重要特征。尤其是一线城市回升力度最为显著，而三线城市则普遍出现了下降。数据显示，上周全国58个城市商品房交易量周环比下跌了6.8%，并出现了一线城市微涨，二、三线城市下跌的分化情况，一、二、三线城市成交量周环比分别上涨了3.4%和下跌了-8.7%和-7.8%。

　　对于近期楼市成交量出现了上升趋势的原因，专家认为，首先是政策面的变化，货币政策的微调，对于楼市的影响非常直接，而不少地方政府屡屡有松动、微调的做法，这在一定程度上也同样会影响市场的预期。其次，与开发商普遍采取的“以价换量”的经营策略密不可分，北京等地销售好的楼盘都是价格比较灵活的，价格低于市场预期的项目。第三，在经过近两年的调控后，目前伴随着这种货币政策的调整，刚需群体部分人放弃观望，选择出手了。所以，二季度以来，市场成交量的复苏，是多方面因素共同造就的。

　　住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹则表示，业内出现回暖说，主要在于今年整个宏观经济增速下滑比较明显，国家在不到一个月时间里连续降了两次息，释放了放松货币的信号。这带来了未来房地产政策要逆转的猜测，也促使一些正在观望的购房者开始出手。

　　价格大幅反弹不具基础

　　尽管楼市回暖声音不断，但是土地市场仍然趋冷，楼盘库存量依然较高，开发商资金压力还是很大，仅以成交量这一个因素就认定楼市出现全面回暖有失偏颇。

　　数据显示，7月最后一周，全国20个主要城市土地市场骤然降温，供给成交双双下跌，20个主要城市推出住宅用地17宗，较前一周减少18宗，推出面积73万平方米，较前一周减少142万平方米，成交住宅用地18宗，较前一周减少5宗，成交面积68万平方米，较前一周减少110万平方米。

　　“从供应角度看，我国至少还有2亿平方米的商品房没有售出，这个数据比2008年的1.8亿平方米还要高。”秦虹表示，今年1—6月，全国房地产开发投资增速为16.6%，比2009年高位的30%下降了近一半，而土地购置面积增速同比下降19.9%，全国住宅新开工面积的增速同比下降10.2%。房地产整体的供需关系并没有得到根本的扭转，成交大幅度反弹特别是价格大幅度反弹是不具备基础的。

　　企稳尚难断言全面回暖

      业内人士认为，楼市出现变化应该说是受到“以价换量”的战略走向、微调的促使，影响了整体市场预期，综合这些因素，市场是出现了探底的现象，出现了企稳的特征，但并不能说市场出现了明显回暖。

　　那么，怎么才算是真正的回暖呢？专家表示，这既要有成交量指标，也需要价格指标的配合，也就是说需要出现成交量持续回升，价格同时也上调的特征。另外，市场也要对后市的预期有一个比较共同的、普遍的判断。对照这几个方面的指标，在目前阶段，这些特征不完全符合。在当前阶段，开发商依然面临比较明显的资金压力，市场高库存的格局没有根本改观，在这些前提的综合作用之下，市场不具备大幅反弹、明显反弹的基础和前提。

　　目前是否是购房的好时机呢？资深人士表示，对于消费者来说，没有必要抱着恐慌的心态纠结于现在要不要入市，是早一点好还是晚一点好。而对于开发商来说，需要清醒地判断市场的形势、判断市场的现实，确定一个理性的经营策略，这样才比较可取。