房地产调控中如何确保地方政府积极性

　　进入9月份，土地市场似乎要掀起一场盛宴。一些城市推出的土地面积之大、数量之多，均为近年来所罕见。虽然多个城市密集推地与成交量回升带来库存消化、开发商购地热情高涨有关，但结合当前“稳增长”背景下许多地区推出的巨额投资计划，让人不自觉地嗅到了“财政吃紧”的意味。

　　一种担忧随之而来。在地方政府需要大量资金启动投资、建设保障房之际，会否重新走上“卖地为生”的老路？而土地市场和楼市紧密相关，如果地方政府想取得更多的土地出让金，就首先要寄希望于楼市能够成交，如此土地才能卖得出去，卖得出好价钱。从历史看，土地市场升温往往会带动房价上升，而房价上涨又会继续拉动地价。地方政府对楼市调控的积极性会否因此而下降？

　　地方政府是各项调控举措的实际执行者，因此如何增强地方政府的主动性成为此轮调控的难点和关键。短期来看，此轮调控目标在于降低房价，让房价回到与消费者支付能力对等的水平，长远来看在于改善民生，发挥楼市有效配置资源的功效，最大限度地满足各类人群的基本居住需求。因此，这轮调控不应是短期的应急措施，而是关乎楼市发展长期的制度探索，任重而道远，其中地方政府扮演的角色至关重要。

　　目前而言，经过近两年探索，我国楼市调控的制度架构和政策储备已经基本建立，在住房供应端形成了双轨制，在需求端坚决地抑制不合理需求，可谓打中了房价上涨的“七寸”。保障房不断竣工和投放市场，也为楼市进行大规模和长时间调整提供了缓冲，政府完全有能力根据市场变化来确定调控力度和重点领域，以保持楼市和土地市场的合理温度。但是，有专家指出，这轮调控中仍有两个关键症结仍未解决，一个是市场仍缺乏自我调节的机制，住房保有环节的税负仍然缺位，当楼市脱离轨道比如说房价疯狂上涨时，市场仍然无法实现自我降温和自我调整；另一个就是目前的调控效果仍然来自于中央政策的高压，地方政府仍然缺乏主动调控的原始动力。

　　土地财政下滑、地方投资不振，在地方政府有着种种理由放松调控的背景下，其暧昧态度或许正是调控的最大阻力。一些地方政府也许会在短期内为了完成中央确定的稳定房价目标或者保障房建设目标而努力，但是能否在未来的较长时间内承受地方经济增速以及土地出让金下滑的压力却不得而知。今年有的城市频频试探中央调控底线则已经泄露了地方政府的态度，从而招致了国务院对16个省市房地产调控效果的专项督查。

　　为拉动地区经济增长，不少地方政府眼下推出了规模巨大的投资计划，可以预见，未来各地将会迎来新一波建设高潮。而在一般的投资项目中，大约有30%到50%的项目资本金需要由地方财政解决。一些财政资金捉襟见肘的地方政府对资金的渴求从中可见一斑。与此同时，保障房建设耗费了地方政府大量资金，住建部公布的数据显示，1~8月份，全国城镇保障性安居工程新开工650万套，开工率为87%，完成投资8200亿元。另外，日益临近的偿债高峰期，也让不少地方融资平台的偿债风险开始凸显，也给作为其重要还款来源的地方财政带来了隐忧。在不少地区财政资金面临缺口之时，要保证地方政府对楼市调控的积极性，摆脱对土地财政的依赖，确实是一个值得重视的课题。

　　有专家建议，要增强地方政府调控的主动性，首先需要一如既往地把房地产调控列入对地方政府的政绩考核，对执行政策不力、放松调控的地区要实行问责，同时建立巡查制度，对出现松绑调控苗头的地区应立即予以警示和纠正。

　　更为重要的是，为地方政府开辟新的财源，当前土地出让收入是地方财政的主要来源之一，只要土地财政不破除，地方政府就始终存在着放松调控的冲动。不少专家认为，在未来财税体制改革中，平衡地方政府的“财权”与“事权”仍是改革的重点。在土地财政难以为继的趋势下，正在酝酿改革的房产税有望成为地方政府的新财源。在我国稳增长同时又要坚持房地产调控的复杂经济形势下，房产税改革试点应当加快推进，使其逐渐成为支撑基层政府薄弱财力的主要税种。