人民网：金九开门不红 买卖双方博弈升级

      7、8月份楼市淡季不淡，以及8月份房地产投资增速、国房景气指数等数据均显现触底反弹的态势，使得房企对‘金九银十’寄予了极大期望。然而现实似乎并未如预期般顺利，54个重点城市9月前9天共成交66908套住宅，成交量同比减少13.4%。

　　‘虽然关于房地产的一些经济数据有所好转，但是断言楼市接下来会在金九银十有一波量价齐升还为时过早。政策面、资金面以及库存方面，房企面临的压力依旧不小。’天津财经大学经济学院副院长丛屹对新金融记者表示。专家认为，在经过长时间调控后，楼市传统的按季节划分的淡旺季已经不再那么明显。‘6、7、8月淡季不淡，9、10月份也很可能旺季不旺，一是之前刚需已经持续释放，二是一些楼盘逐渐降低优惠幅度，买卖双方进入新一轮博弈。’专家表示。

　　8月数据触底回调

　　国家统计局近日公布的1-8月份的房地产相关数据显示，8月份开始，一系列数据都显现出触底回调的势头。需求方面，今年1-8月，全国商品房销售面积同比下降4.1%，降幅比1-7月缩小2.5个百分点，销售额同比增长2.2%，为今年以来首次增长。8月，全国商品房销售面积同比增长12.9%，增速较上月下降0.4个百分点，销售额同比增长20.4%，增速明显快于同期销售面积。

　　供应方面，1-8月，全国房地产开发投资额为43688亿元，同比增长15.6%，增速比1-7月提高0.2个百分点，是去年以来增速首次加快。8月，全国房地产开发投资额为6914亿元，同比增长17.0%，增速较7月提高7.4个百分点。其中，住宅开发投资额为4764亿元，同比增长10.0%，增速较7月提高5.3个百分点。1-8月房屋和住宅新开工面积分别为12.3亿平方米和9.1亿平方米，同比分别下降6.8%和11.1%，降幅分别较1-7月缩小3.0个和2.3个百分点。8月，全国房屋新开工面积为1.9亿平方米，同比由下降26.7%转为增长13.9%，为3月来首次增长。其中，住宅新开工面积为1.4亿平方米，同比增长5.0%，也为3月以来首次增长。全国房屋竣工面积为5995万平方米，同比增长28.9%。其中，住宅竣工面积为4849万平方米，同比增长30.2%。

　　房企资金来源方面，1-8月，房地产开发企业本年资金来源5.97万亿元，同比增长9.1%，增速明显提高。其中，国内贷款同比增长11.2%，比1-7月提高2.4个百分点；定金及预付款和个人按揭贷款同比分别增长10.1%和10.0%，比1-7月分别提高4.6个和5.4个百分点，除利用外资以外，各类资金来源增长幅度均大于1-7月，表明开发企业的资金状况好转更为明显。8月份，房地产开发景气指数为94.64，也比上月提高0.07点。

　专家表示，本轮从2011年2月开始的全国以限购、限贷为主要特征的楼市调控，到了今年8月份基本以指标数据全面复苏作为特征，表示调控最严厉、效果最深入的时期已经过去。虽然主要城市调控政策依然严格，但楼市已经走出低谷。“8月份可以说是本轮调控最为关键的一个月。8月份的市场情况，可以说是基本确立了从3月份开始的楼市复苏。”

　　专家对新金融记者表示，总体来看，主要城市二季度销售好转后，7-8月房地产市场继续向好。“投资增速止降，累计销售额止跌增长，新开工降幅明显缩小，资金增速提高，各项指标数据显示全面好转。”

　　金九开门不红

　　然而，9月上旬主要城市的新房成交数据，无疑一定程度上使楼市即将触底回升，直至量价齐升的说法受到怀疑。中原市场研究部统计数据显示，9月份的前9天，全国主要的54个城市新建住宅签约套数为66908套，同比8月同期的77289套下调了13.4%，这一成交量也明显低于7月同期。“从不同城市看，一线城市与二线城市均在9月初有超过1成的下调，一线城市成交同比跌幅在15.5%，其中北京成交2968套，同比跌幅为34.9%，上海成交了2714套跌幅为9.7%，广州上涨15.6%，深圳成交1054套跌幅为14.4%。二线城市中除南京同比上涨外，大部分城市有不同程度下调，天津成交2246套下调了13.8%，重庆下调了4.8%。杭州、武汉、青岛等城市均有不同程度的跌幅。”专家表示。

　　对于金九未取得开门红的原因，专家对新金融记者表示，经过3月份以来的成交量持续回升，首套房刚需大多数已经得到释放，而改善性需求在一部分入市后，剩下的都是需求不是很迫切的买房人，使得市场再次陷入观望。

　　“开发商以价换量基本结束，很多城市都出现了价格止跌，之前热销的项目也出现了折扣减少的情况。高性价比房源明显减少，在很大程度上影响了购房者的入市积极性。”张　大伟表示。

　　新金融记者近日对天津部分楼盘的走访，也印证了上述观点。在南开区某楼盘，其100平方米以内小户型近期开售并在几天内迅速售罄，而同时推出的200平方米以上大户型却销售缓慢，销售率不足一半。“目前还是低总价房源比较好卖，面向改善性客户的大户型房源，客户往往表现比较挑剔，成交周期也被拉长。”该项目销售负责人对新金融记者表示。买房人周先生表示，近期不少项目将优惠幅度缩小，使其打消了近期买房的计划。“原以为9、10月份会再有一波打折促销，可是几个意向楼盘却都缩小了打折力度。反正我也是改善，现在也有房子住，说不定接下来还有调控政策，再等等看。”周先生表示。

　　业内人士表示，还有一个因素对楼市的影响不容忽视，那就是信贷。“信贷与楼市的关联度非常大，在信贷松动的情况下，楼市的成交量迅速回升，但是在7月降息后，预期中的降息或者降准在8月并未出现，市场甚至传出部分城市首套房信贷折扣收回的现象，虽然目前主流首套房依然为85折，但信贷未继续松动影响了市场继续升温。”上述业内人士表示。

　专家认为，当前市场呈现出的仅仅是狭义的市场成交量回暖，整个市场“基本面”尚未出现完全回暖的特征，房地产投资同比去年同期出现首次回升的迹象并不一定说明市场“基本面”马上会有惊天大逆转。市场“基本面”是否真正意义回暖还有待市场成交量的持续回暖并可以持续带动房地产投资等基本指标持续回升。

　　房企拿地策略分化

　　据统计，截至9月13日，22家发布8月业绩企业，合计8月销售业绩为692.8亿元，环比7月份的715.9亿元有所下调。这些房企前8月总销售额则达到5058.2亿元，同比2011年同期的4545.4亿元上涨11.3%。据标杆房企发布的2012年上半年财务报告显示，包括龙湖、碧桂园在内的12家房企平均短期借款覆盖率（现金/短期借款）约为160%，总体流动性状况良好。其中，万科、招商、金地、中海、雅居乐、龙湖、碧桂园均显著高于平均水平。

　　而土地储备、资金情况、库存情况等，都决定了房企们在土地市场拿地方面产生分化。 据统计万科、保利等10家龙头房企的监测显示，从6月开始，龙头房企拿地步伐开始加大，6-8月，这10家龙头房企拿地金额都保持在150亿元左右。9月份开始，龙头房企拿地加速明显。据统计9月上旬，10家龙头房企中有3家出手拿地，合计拿地金额达82.4亿元，已超过8月全月的5成。不过包括北京、上海、广州、深圳、天津、南京、杭州、成都、沈阳、武汉的全国10个主要城市的土地市场成交规划建筑面积却出现一定程度下降，显现出积极拿地在房企中并不是普遍现象。9月上旬这些城市成交土地规划建筑面积401.5万平方米，环比8月上旬下降28.4%，而土地溢价率达到12.5%，土地出让金为98亿元，比8月同期上涨24.4%，同比去年同期下降64.6%。

　　专家表示，标杆房企积极拿地，主要由于在销售持续好转的背景下，一方面房企财务状况进一步改善，拿地能力增强，另一方面，房企可售货源逐渐消耗，土地储备需求增加，同时地方政府推地力度加大，尤其是优质地块推出的增多。“不过虽然近期土地市场回暖明显，9月上旬十城土地出让金较8月同期上涨超过20%。但与去年同期比仍大幅回落，多数房企拿地依然谨慎。”常清表示。

　　专家表示，目前积极拿地的企业，以现金流宽裕的高周转企业和央企为主，大部分开发商的现金流还是比较紧，大的融资环境又不好。持有现金的企业拿地会比较谨慎，不一定会大规模出手拿地。少数企业如高周转类型企业与央企资金相对比较充裕，持有现金比较多，但是现金不一定完全投入到土地市场当中来。

　　买卖博弈持续

　　“现在的情况是，开发商希望炒热‘金九银十’，但又从利润率角度考虑，不愿加大打折促销力度，在推盘方面观望情绪也比较严重。”业内人士表示。

　　以天津楼市为例，据不完全统计，9月份天津共有37个项目开盘，从分布区域看，9月份计划入市项目大多数集中在市内六区和环城四区，分别有8个和15个项目入市。然而9月上旬开盘项目不足10个，一些原计划9月初开盘的项目延迟了推盘日期。“8月份虽然推盘量增加，购房者的认可度却没有大幅上升，总体去化率为44.6%，仅为小幅上升。目前房产调控政策依然没有松动的态势，购房者观望情绪依然浓郁，在没有把握的情况下，一些楼盘选择暂时观望，延后开盘时间很正常。”专家表示。

　　在专家看来，目前买房人群体中，有15%-20%是坚定的观望派。“这部分人基本都是改善性需求，购买房屋一般总价较高，对价格、产品品质等性价比方面等要求更高。”专家表示，9月开局买卖双方都处于试探阶段，接下来的政策走势、成交量、信贷松紧等，都可能成为打破当前博弈平衡的关键因素。而价格依然是决定成交量能否持续上涨的关键。若房价维稳或者小幅攀升，成交量很可能继续维持“不温不火”的状态，只有房价回调情况下，才有可能出现一波成交爆发。

　　“虽然房企资金情况有所好转，但是今年整体去库存市场态势不会发生根本变化。再加上接下来土地市场可能出现的持续回暖，将加速消耗房企的现金储备，四季度维持打折促销的态势不可避免。”专家表示。