房地产10年：经济推动力与民生保障

　　这10年，什么产业的波动最牵动民心？房地产！什么产业产生了最多的富豪？房地产！

　　2003年8月31日，国务院下发《关于促进房地产市场持续健康发展》（即“18号文”），称房地产业关联度高、带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。这是我国首次明确房地产的国民经济支柱地位。

　　此后，房地产业获得了突飞猛进的发展。

　　有报道援引中国房地产及住宅研究会副会长兼秘书长张元瑞的说法称，1998年以来，房地产业及其对相关产业的带动作用，每年可拉动国民经济增长约1.5~2个百分点。住宅建设增长10个百分点可带动国民生产总值增长l个百分点。

　　城镇人均住房建筑面积

　　从18.7平方米到31.6平方米

　　这十年，是中国城市化加速推进的时期，由此带来的巨大推动力，实现了房地产业的黄金时期。

　　用数字说话，更能直接明了地展示从2003年至今，房地产行业到底发生了什么。

　　2003年，全国房地产开发投资完成10106亿元，2011年这一数据增长为61740亿元，几乎是当年的6倍；2003年房地产开发企业房屋施工面积为11.77亿平方米，2011年跃升到50.80亿平方米。

　　2003~2011年的9年间，全国城市化率从40.53%提高到51.27%，年均增加1个百分点，城镇人口从5.24亿增加到6.91亿，净增加了1.67亿人，年均增加近1850万人，同期城镇户籍人口净增加了约1亿。

　　得益于快速推进的房地产市场，我国城镇人均住房建筑面积由1998年的18.7平方米提高到2010年的31.6平方米。

　　住房商品化不仅激发了住房供应能力的增加，大大改善了老百姓的居住环境，更带来了多方面的经济利益，对国民经济影响深远。

　　复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰在一篇回顾十年房地产发展的文章中指出，2003年全国城镇房地产投资约1万亿元，2011年上升到6.2万亿元，占固定资产投资比例相对稳定，保持在20%～22%左右，但占GDP比重翻了将近一番，从2003年的7.48%上升到2011年的13.09%。

　　不仅如此，2004年之后，中国土地出让方式发生重大变化，经营性土地以招标、拍卖、挂牌的方式出让，伴随着房地产市场的大好形势，全国土地收入猛增，也让地方政府获得了一个很好的财源。

　　记者曾算过一笔账：从1999年到2011年的13年间，全国土地出让收入为12.75万亿，年均几乎达到一万亿。这笔钱对于地方政府来说，已成为不可或缺的资金来源。2011年，北京、上海等城市的土地出让收入超过了千亿元。

　　陈杰表示，住房市场化对住房供应和人均住房条件的改善是十分显著的，总体上保障了人民随着收入提高而不断增加的住房改善需求的实现，也基本维护了城市化进程的加速。

　　但现在回头来看，陈杰认为，当时对住房供应和分配中市场机制作用的强调，并不是以提高城镇居民住房福利为主要出发点，而更多从住宅房地产业对国民经济的产业拉动作用出发。

　　调控，调控

　　陈杰的话不无道理，但政府对房地产的调控，其实很早就开始了。

　　最初的调控出现在2004年，当时的房地产市场出现了过热的苗头：房价的快速上涨，房产项目的过多上马以及由此引起的房地产贷款过快扩张。

　　为抑制房地产投资过快增长，国土资源部、监察部联合下发了71号文，规定当年8月31日后，国有土地使用权必须以公开的招标拍卖挂牌出让方式进行交易，俗称“8·31大限”，从源头控制土地供给。另一方面，中国人民银行两次提高存款准备金率，收紧银根，减少房地产开发的资金支持。

　　2005年，政府又连续出台了“国八条”、“国十五条”等调控政策。但是，因为2008年金融危机的爆发，在4万亿投资的刺激下，房地产转而迎来了又一轮暴涨。

　　2010年1月国发[2010]4号文拉开了延续至今有史以来最严厉的房地产调控，限购、限贷、房产税等政策陆续出台。

　　自2010年10月7日“沪十二条”发布上海商品住宅市场施行限购以来，至今已经执行两周年。专家认为，各地投资性投机性需求已经被大量挤出楼市，市场基本回归至以“自住需求”为主，楼市调控已经取得显著成效。

　　但调控显然远未结束。国务院总理温家宝近日表示，房地产调控初见成效，但依然不稳定，必须坚持调控政策不动摇。

　　温家宝说，今天的调控，包括房地产业的科学规划、规范市场秩序、使价格合理回归，都是为了促进房地产业的长期稳定和可持续发展。调控手段，从长期讲还需要逐步完善，更加注重市场和法制手段。

　　1亿人住进保障房

　　而在调控中，保障房成为重要的一环。

　　在1998年中国城镇住房制度走向商品化、社会化和货币化之前，中国实行的是实物分房，在1998年之后，虽然提出了住房商品化，但实际上在很长一段时间里，仍然是以经济适用房为城镇住房供应的主体。

　　2003年，在上述“18号文”中，经济适用房由“住房供应主体”改为“具有保障性质的政策性商品住房”，而“住房供应主体”被商品房替代。同年，建设部出台了《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》，2006年5月国务院37号文更是要求各个城市都要在2006年年底前建立廉租房制度。

　　随着时间的推移，包括廉租房、经适房、公租房、限价房等在内的保障房体系逐渐完善。而为了着实建设好这个体系，政府也投入了巨资。2008年11月，住建部对外宣布了高达9000亿元的保障性住房投资计划。2009年，中国政府第一次对保障房建设做出明确的规划目标：“争取用三年时间，解决750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题。”

　　2011年初，中国政府又宣布，计划在2011起的“十二五”期间新建保障性住房3600万套，力争2015年末“城镇住房保障覆盖率达到20%”。

　　住建部统计显示，截至2011年底，全国累计用实物方式解决了2650万户城镇低收入和中等偏下收入家庭的住房困难，实物住房保障受益户数占城镇家庭总户数的比例达到11%。如按三口之家计算，总共有近1亿人通过不同形式的保障房解决了住房困难。

　　一旦体量巨大的保障房入市，专家们称，将对房价产生直接的影响，有助于稳定房价，而房价，始终是这一轮调控的核心目标之一。