土地供应计划为准不如市场为准

      今年前三季度土地供应负增长。来自国土部的数据显示，前三季度落实住房用地供应量为8.3万公顷，占全年供应计划落实的52.1%，同比减少17%。土地供应负增长的原因并不复杂，主要是受上半年楼市景气度影响，不仅开发商信心不足，而且拿地资金也有限，再加上地价水平欠合理，拖累了前三季度的土地供应量。但从第三季度起，土地市场情况大不一样了。

　　据有关机构统计，第三季度，包括北京、上海、广州、深圳、天津、南京、杭州、成都、沈阳、武汉等全国10个主要城市，土地市场成交规划建筑面积为7560.4万平方米，环比第二季度上涨70.1%，总土地出让金为1352亿元，环比上涨123.8%，翻了一倍有余。其中一线城市住宅用地土地出让金更是环比大涨355.7%。也就是说，如果不是第三季度“突飞猛进”来拉动，前三季度土地供应负增长的情况会更糟糕。

　　土地市场在第三季度快速升温，首先是因为楼市量价齐涨，给了开发商信心；其次，银根放松和销售回款，让开发商有了拿地的本钱。尤其是地方政府突然加大了推地量，让地价趋于合理。比如，今年8月25日，温州市一次性就推出52宗共计3220亩土地，相当于过去几年温州市出让土地的总和。有开发商感叹，部分区域的地块价格几乎回到了2008年。所以，不少开发商加紧低价补仓。

　　尽管第三季度“突飞猛进”，但前三季度土地供应还是处于负增长，土地供应量只占全年供应计划的52.1%。即使第四季度继续发力，显然还是完不成全年的供地计划。笔者注意到，国土部门已经意识到全年供地计划难以完成，在其发布的《2012年1～6月份全国住房用地供应计划调整与落实情况》中，将全年住房供地计划调整为15.93万公顷，其中20个地区计划供应量相比年初目标有所下降。

　　如果国土部某专家透露的“国土部督促地方加快供地，未完成计划将遭受惩罚”的消息属实，显然是担心下调土地供应计划后，地方仍然完不成制定的目标。或者说，国土部门担心土地供应量不足会影响房价，因而督促地方加快供地。

　　的确，土地供应量最终会影响房屋供应量，进而影响房价，当然，也不排除会影响楼市稳定发展和宏观调控成效的可能。但是在目前情况下，并非所有土地都会进入楼市，在某些二、三线城市，囤地、空置房现象依然存在，而且有些土地交易已经沦为资本市场的工具。因此，并不能认定地方土地放量，一定会冲击房地产市场。近来华远地产董事长任志强再次抛出“房价暴涨说”，以土地供应负增长为由，也略显片面。

　　在笔者看来，土地供应多少才算合理，不能只以年初确定的目标或者调整后的目标为标准，也不能简单地与去年同期进行对比，而应该以今年的市场实际需求为标准，即按需供应。人为制定的标准只是一种计划，但计划往往赶不上变化，在落实计划过程中存在很多变数，有的是因为政策，有的是因为市场。因而，不必一定要完成土地供应任务。

　　如果强制完成土地供应任务，既有可能导致多卖地、快卖地、早卖地、贱卖地，牺牲了子孙后代的利益；也有可能造成开发商早囤地、多囤地进而多圈钱的恶性循环，对土地资源是严重浪费。目前，最重要的任务是，要对开发商的土地储备和开发情况进行摸底，然后调整土地政策。另外，土地指标分配，东西部地区差异很大，东部指标不够用，而西部却用不完。这种情况有待改变，应按照各地实际需要调整土地指标分配。