陈劲松：2012房地产行业从超速发展回归正常

   　作为国内最大的一手房代理商之一，世联地产董事长陈劲松对于今年楼市的判断，与万科总裁郁亮高度重合。

　　陈劲松认为，今年楼市整体仍将保持低迷，下半年成交量或会反弹；从“应对大于预测”的原则出发，开发商降价促销成为主流，全年房价下跌是大概率事件；房地产行业将回归正常，房屋租金回报率正常化、房企快速周转、住宅供应结构合理化，都是趋势。

　　对于购房人来说，陈劲松的建议是，何时出手买房，不是一个时间问题，而是应综合各种指标及自身经济实力、实际需求之后做出决定。具体地，要看成交量是否回升，若成交量普遍反弹，则价格已是底部了。

　　成交量回升则筑底成功

　　陈劲松分析，过冬期分两部分，第一部分是萧条，第二部分是触底复苏。

　　萧条是什么？就是从价格的高点向价格低点回归这样的一个过程，伴随着的是成交量极度地萎缩；第二部分是触底复苏，复苏是成交量的复苏，价格始终在底部就是在锅底那儿盘旋。

　　上述两部分构成了“冬天”，陈劲松认为，冬天的市场动力是刚性需求、改善需求的释放，是使用者市场动力，而非投资投机驱动。

　　整个复苏过程，地价一直是很低的，其间，市场表现与消费者预期会有差距。比如消费者预期降35%，但可能降不到35%的时候已经复苏了，而消费者认为还会降。

　　2012年开发商必须面对即将到来的债务危机，应对大于预测，营销、定价必须回归消费者价值。

　　“我问郁亮，你们明年怎么定计划？郁亮说没有计划，哪有计划啊，我们就是一个原则，只要开盘必须卖到65%以上，卖不掉撤职，就这个原则。”陈劲松告诉记者。他判断，2012年房企降价是主旋律。

　　2012年楼价会反弹吗？陈劲松认为不会，或者是像样的反弹在2012年都不会出现，只是出现了量，只要有量的反弹，2012年就算筑底成功，这是大概率事件。

　　房地产行业将回归正常

　　陈劲松认为，2012年，房地产行业从超速发展回归到正常发展，首先是房价租金回报正常化，就是说租金回报怎么样也赶得上通货膨胀，或者是略低一点点都叫租金回报合理，比如说3%-5%，如果明年通货膨胀5.2%，所购买物业怎么也得有3%-5%的回报，这叫租金回报合理。

　　如果用租金回报合理正常化的指标来看，中国目前一线城市普遍不合理，尤其是豪宅很不合理。

　　住宅快速周转要合理。“住宅开发商”最基本的一个商业模式，是不断地强调快速周转。过去数年，整个行业是一个投机行业，买了地坐等升值然后卖，这种日子在以后的税制改革下一去不复返了。住宅回归到讲究快速周转的时候，房地产这个行业才能真正避免风险。