楼市调控不动摇房价过快上涨仍会致调控升级

　　16日闭幕的中央经济工作会议提出，中国将继续坚持房地产市场调控政策不动摇，同时要继续加强保障性住房建设和管理，加快棚户区改造。专家认为，期待楼市调控政策放松已无可能，按照当前房地产市场回暖的速度，房价一旦过快上涨，则很有可能招致新一轮更严厉的调控，如房产税扩围及更严格地执行限购政策。

      专家认为，房价从6月开始小幅持续上涨，明年还将以上涨为主方向，这使得楼市下一阶段的调控面临挑战，一旦房价上涨过快，调控升级是很自然的事。

　　尽管2012年被称为楼市调控史上最严的一年，但时至年尾，无论是上市房企披露的业绩还是全国主要城市房地产成交再现“供销两旺”的场面，都在显示：楼市渐入“暖冬”。随着成交量价双双走高，全年房地产已在“暖冬”中出现“翘尾”行情。前十一个月全国商品房销售量和销售额均超过去年同期，全年销售实现正增长已成定局。在年底目标任务效应、年终购买效应和统计结转效应的影响下，预计12月份的销售面积、销售金额依然可能会再创统计意义上月度新高，全年销售市场回暖已成不争事实。

　　据各大房企的销售简报统计，包括万科、华润、金地、绿城、雅居乐、中海等在内的龙头房企，2012年前11个月销售已经突破6000亿元，多数已完成年度销售目标。

　　1-11月份，全国商品房成交均价同比增长6.6%，增幅较1-10月份收窄0.2个百分点；其中住宅成交均价同比增长7.8%，连续八个月增长。

　　“市场向暖的预期下，房企更多要考虑利润问题，预计明年降价会比今年还少，不会有大幅降价。”分析认为，房价仍会是楼市调控效果最为直观的评价标杆，如果上涨幅度较大必然会招致更严调控。

　　中央经济工作会议提出，要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，充分发挥逆周期调节和推动结构调整的作用。实施积极的财政政策，要结合税制改革完善结构性减税政策。实施稳健的货币政策，要注意把握好度，增强操作的灵活性。

　　不久前，财政部部长谢旭人撰文称，下一步税收制度改革的重点将包括对房地产交易环节征收的有关税种进行简并，并研究逐步在全国推开房产税等。业内人士认为，目前我国房产在开发交易环节中涉及大量繁杂税种，这些税负间接转嫁到了购房者身上，一定程度上起到了推高房价的作用。如果能简并，无疑对购房者是利好。

　　专家认为，明年财政政策和货币政策对楼市的正面影响可能不会强于2012年，特别是房产税扩大试点范围已箭在弦上，随时可能会在多个地区实施，增加持有环节的成本对楼市调控将会有持久的效应，税收手段也是优于行政手段的调控方式。而在交易环节能否降低税负目前仍未明朗，即便有优惠也可能仅限于购买首套住房的刚性需求和部分改善型需求。

　　中央经济工作会议还提出，要积极稳妥推进城镇化，着力提高城镇化质量。要构建科学合理的城市格局，大中小城市和小城镇、城市群要科学布局，与区域经济发展和产业布局紧密衔接，与资源环境承载能力相适应。

　　一些机构认为，过去十年，城镇化推动了房地产行业高速发展，未来十年，新型城镇化将进一步夯实住宅刚需基础，为房地产市场注入新活力，一方面可以提升行业规模，另一方面，也可以化解三四线城市的过度投资和高库存风险，为房地产市场稳健成长保驾护航。

　　据中银国际测算，新型城镇化在未来的近十年中，每年平均新增2.5亿平方米的需求，在此基础上，预计2020年的住房总需求可达14.6亿平方米，相对于目前每年10亿平方米的住宅成交面积而言，房地产市场规模还有46%左右的增长空间。另一方面，由于未落户城市人口60%以上居住于三四线城市，新型城镇化也可以化解三四线城市的过度投资和高库存风险。

　　另外，3600万套保障房在未来5年内开始逐步释放供应，据中银国际测算，假设之后政府依然会适度并适量地建设保障房，预计2012至2020年间保障房供应每年可消化的需求平均每年差不多在2.7亿平方米左右，但从目前保障房以廉租房公租房为主的定位来说，首先覆盖的是城市低保人群，暂时不会对商品房市场产生明显冲击。