房地产去泡沫时代来临去库存依然是主题

　　当全国大多数城市的房地产市场在“回暖”声中进入2013年的时候，有两个地方的楼市却传出了不同的声音，一个是海南，另一个则是常州。海南楼市在上世纪90年代的那波房地产泡沫破灭，至今依然对中国楼市有很强的警示意义，而2010年建立在“国际旅游岛”热潮中的楼市量价狂升，其中蕴含的风险正在显现，房价过高、库存压顶等问题被爆出，用当地业内人士的话来说，当下海南楼市正处于房价的理性回归阶段。而常州，则是典型的三线城市，虽然经济发达，但由于常住人口有限，导致该市房地产市场增长空间有限，与前几年的大规模开发形成鲜明对比，同样面临着库存压顶的现状，不过在长三角城市群中并不算高的房价，则使常州的楼市看上去没有那么危险。

　　较大的库存压力

　　近日，一则海南楼市泡沫破裂、潜在供应量需消化十年的报道，一时间将海南的房地产市场推上风口浪尖。文中所引用的一亿平方米以上的潜在供应量，以及销售受困后当地楼盘价格战愈演愈烈的描述，再加上网络媒体在标题方面的助推。崩盘、库存压顶、泡沫破裂等十分具有爆炸力的词，被加诸海南楼市。

　　这些报道迅速引发海南省相关部门的回应，海南省住建厅相关负责人表示，目前海南房地产市场的实际潜在供应总量约5000万平方米，而并非之前报道的过亿平方米。报道中所引用的机构统计数据存在一定的重复统计情况，很多拟建房地产项目并没有形成实际潜在供应。海南省副省长陈志荣也公开表示，海南房地产市场不存在泡沫，而且随着国际旅游岛建设的稳步推进和新建西环线高速铁路等基础设施的不断完善，海南的房地产市场将持续向好，要对海南的房地产市场抱有信心。

　　那么，海南楼市的现状到底怎样？销售量和房价走势处于怎样的状态？是否达到了泡沫破裂的情况？带着这些问题，新金融记者采访了海南楼市的相关业内人士。

　　关于海南楼市库存要消化十年的报道，来源于海南克尔瑞公布的一份市场报告。该报告显示，海南18个市县未来三至五年，包括在售、库存和准备开发的合计潜在供应量达到1.079亿平方米。如果按照2011年海南全年房地产销售面积880万平方米计算，未来十年内，不再增加新的楼盘立项，这些库存也难以消化完毕。

　　不过海南克尔瑞总经理王路在接受记者采访时表示，部分媒体在传播信息时对上述数据有误读。“首先海南并不存在楼市泡沫破灭的说法，当下只是海南房价在库存压力下的理性回归。其次是很多人把潜在供应当成了库存，潜在供应指开发商和政府已经签订出让协议的土地的总可见面积，包含开发商和政府间的购地意向、未来可开发的总面积，和已上市的库存量是两个概念，拿到预售证未售出的才是库存。我们数据中够销售十年的是潜在供应量。”王路表示。

　　不过王路也承认，虽然部分媒体在报道和传播海南楼市库存现状时有夸大成分，但海南楼市目前确实存在较大库存压力。根据海南克尔瑞的统计，海南目前库存去化时间最长的是陵水，需要101个月，琼海需要61个月，文昌需要46个月，海口的库存去化周期也长达50个月，而三亚的去化周期最短，在20个月左右。“我们统计库存去化时间时，是以当前库存量除以之前13个月的平均销售量，而2012年海南是受调控影响很严重的区域，特别是上半年的月销售量很低，造成它的库存去化时间的比值很大。”王路表示。

　　去库存依然是主题

　　在库存压力下，当全国其他区域房价在四季度开始出现反弹趋势的时候，海南房价却是一片打折声。在库存压力最大的陵水板块，2012年底一个项目开出了带装修8800元/平方米起价的价格，而同时期周边项目的房价普遍在13000元/平方米以上。位于海口西海岸的海长流项目，也以7068元/平方米起价开盘，与周边15000-20000元/平方米的主流价格相比下降明显。

      专家对记者表示，海南当前房价的下行，是在为2010年那波过于疯狂的房价暴涨行情“还账”。“2010年国际旅游岛概念出来后，全国性大房企和炒房者涌至海南，开发商疯狂拿地，一线海景土地资源消耗殆尽，炒房者的入场加剧了房价的快速上升，导致那段时间海南的房地产市场被过度开发。”专家表示，正是那时候的过度开发，使海南楼市当下面临库存压顶的现状。作为一个依靠外地购房者的投资性需求为主的楼市，海南楼市在整体经济增速下滑的大背景下，面临的现状则更为严峻。来自海南省房协的数据显示，2006年、2007年和2008年，海口岛外购房者比例达到45%，三亚的比例更是高达75%。知名财经评论人叶檀表示，海南房地产第一次崩盘缘于海南旅游未进、房地产开发冒进，如果此次再次崩盘，则说明中国最具吸引力的休闲与旅游地产无法吸引到足够的资金。本地居民收入无法左右海南房地产价格，全国剩余流动资金量以及海南的吸引力才是确定海南房价的依据。

　　不过随着2012年末传统旺季的到来，海南楼市的成交量正在回升。“每年的11月到第二年的3月，是海南楼市的传统旺季，因为这是北方客户集中来海南过冬的时期，这时候成交量会明显回升，我们称之为气候型刚需。”王路表示，开发商的降价策略以及传统旺季的到来，也使海南楼市成交量从2012年年末开始出现好转迹象，刚刚过去的2012年12月份同比上升在20%左右。而他预计2013年只要房价稳定，成交量也将持续稳定回升。

统计显示，2012年海口商品住宅成交面积229.94万平方米，同比2011年上升106%，三亚2012年商品住宅成交面积91.5万平方米，同比下降12%。不过海口当年的成交均价为8499元/平方米，同比下降14.3%，三亚为24367元/平方米，同比上涨14.7%。海南房地产业内人士表示，之所以会出现这种情况，一是因为海口是海南少有的具有一定刚需的板块，房价的下行和成交量的上升与全国多数地区走势一致，而三亚则是典型的外来人口投资需求占绝对主导的板块，加上资源稀缺和供应有限，导致房价继续上升，成为海南唯一一个价格上升的板块，同时成交量略降。

　　“海南楼市的一大特点是开发周期长，其他刚需为主的地区，开发周期大都在一年左右，而海南很多楼盘的开发周期普遍在四年以上，对企业的资金链是极大考验。”专家表示，所以虽然成交量有所回升，但与庞大的库存相比，开发商依然面临很大压力，去库存依然是海南楼市2013年的主题，海南楼市也将迎来一轮房价的“理性回归”。

　　“在很多区域没有配套支撑、很多政策配套还没有落地的情况下，之前的价格上升是虚涨，挤泡沫是必要的，将更有利于海南楼市未来的健康发展。”王路表示，海南楼市的未来，则是由当前以开发住宅为主的“旅游地地产”，向真正的“旅游地产”转变，使项目具有更完善的配套，将主要精力放在长远的经营领域，而不仅仅是短期的卖房子。

　　常州楼市供应过剩

　　与以外地投资性需求为主的海南类似，位于江苏的三线城市常州近日也因其高库存情况成为舆论热点。据央视报道，截至2012年12月末，常州全市商品房可售余量为1360.26万平方米，同比上升12.84％，刷新了2008年的最高纪录。按照2012年的月度成交平均水平计算，常州全部的商品房库存量需消化20.9个月，而住宅则需要14.18个月才能消化完。

　　而据常州克尔瑞统计，在2012年4月份的时候，常州楼市的库存量约为536.28万平方米。到了6月份，常州的库存上升为约783万平方米，下半年以来常州楼市库存量的上升趋势明显。供应方面，数据显示，2013年常州预计有超过650万平方米的房源上市。虽然根据常州市房管局发布的数据，2012年常州楼市全年卖出75771套房，销售面积达795.75万平方米，同比上升25.52%，但是库存压力依然使当地开发商面临较为严峻的形势。

　　常州目前较大的库存压力，与其近些年加速城市开发、土地出让面积大增有关。据统计，2006年常州土地市场成交地块只有37幅，至2010年成交地块即增加到204幅，2011年也成交了195幅地块，土地市场的快速增长，为常州楼市持续的高供应提供了基础。不过常州本地户籍人口的购房需求，却难以与持续增长的高供应量相匹配。据常州市统计局统计，2010年年末该市户籍人口为360.8万，过去十年间常州市户籍人口共增加19.3万，平均每年增长约1.93万。“不过更重要的一点是，常州本地很多户籍人群，经过之前的拆迁、城中村改造等，普遍并不缺房，并没有特别强烈的购买需求。”当地房地产业内人士对记者表示，而这也是常州房价在苏南周边城市中并不算高的重要原因。

　　常州市房管局在回应所谓“鬼城”时表示，常州目前并没有出现如鄂尔多斯、温州等地的房价腰斩、项目大面积停工、销量大幅下降等市场风险迹象，虽然供应量和库存量略高，但正是充足的土地供应和住房供应，才能使常州房价保持在相对合理的价位，使大部分市民能够买得起房。如果供应量和库存量大幅下降，房价很可能出现快速上涨，与政府调控的初衷是不符的。

　　常州大多数业内人士对常州楼市的前景抱有信心，常州红星美凯龙置业有限公司营销总监韩强在接受媒体采访时表示，库存偏高的问题近几年在常州楼市一直存在，并不仅仅是2012年的问题。“不过常州的库存中很多都是多年前的无效供应，大部分是开发企业自持的商业、车库和办公等物业，去掉之后剩余的库存量并没有那么可怕。”韩强表示，随着买卖双方更加理性地看待供应和销售状况，2013年常州楼市的库存情况会有所好转。

　　常州市房管局数据显示，2012年常州商品房成交均价为6969元/平方米，同比下降7.30%。“常州房价的下降，缘于刚需项目的打折促销，而一些中高端项目，销售得并不理想，一些新区不顾本地需求过度开发，存在着一定的泡沫隐患。”有业内人士指出。

分析认为，与2009年不同，中国楼市目前正承受着双重危机，一方面，一线城市因供不应求，房价过快上涨的压力再现；另一方面却是三四线少部分城市面临着供应过剩的风险。而这种双重风险，将长期伴随中国楼市。