保障房交付提速利润以需定建等需尽快解决

  春节前，深圳一次性推出1.3万套保障房房源。保障房已经进入交付加速期，但参与保障房建设的开发商却有诸多顾虑。

  保障房加速交付

  根据规划，“十二五”期间，深圳计划新增安排建设保障性住房24万套，总建筑面积约1536万平方米，规划套数较“十一五”期间增幅70%，预计总投资约646亿元。

  为了完成筹集建设任务、缓解建设资金压力、适应市民住房需求，在公租房、经适房之外，深圳还创造性地推出了面向“夹心层”的安居型商品房这一新型住房保障方式。

  安居型商品房是一种介于保障房和商品房之间的具有保障性质的住房。其主要特点：一是市场化运作；二是除房产外，不审查申请人资产和收入情况。

  目前，富通地产“永福苑”和中海地产“阅景花园”两个安居型商品房项目都已形成实际供应。

  在多手段配合下，保障房交付呈现加速态势。深圳市住房和建设局表示，2012年，深圳保障性住房开工3.8万套，竣工1.8万套，分别为计划数的109%和180%。2013年深圳计划开工保障性住房1.5万套、竣工2万套、基本建成3万套、供应2.5万套。

  开发商反映利润低

  参加建设的多个开发商向记者表示，保障房的开发利润大约在5%左右，但很多难以估算的隐性成本最终吃掉了原本就十分微薄的利润空间。

  深圳首个安居型商品房项目“永福苑”开发商富通地产总裁黄文表示，为降低资金成本，推进速度必须特别快，从拿地到销售回笼资金，周期必须特别短。但目前保障房购房资格审查过程耗时太长，房源从具备预售条件到实际销售至少要3个月，影响开发商回收资金，这是保障房销售的一大硬伤。

  走代建总承包的传统建设模式，同样遭遇资金成本问题。万科“龙悦居三期”保障房项目经理段计先说，政府分批拨付建设资金，企业经常需要垫资，增加资金成本，挤压利润空间。

  保障房地块较偏，相应的配套设施不完善已成普遍情况。专家说：“开工后，一些意料之外的隐性成本出来了，配套存在很大问题。目前该项目存在无路可走的问题，同时水电等系统都与想象的有一些差距。”这些配套究竟是政府承担还是开发商承担，责权不清。但不配套，房子就卖不动。

  专家还担心，保障房需求究竟有多大。“到现在没有谁能准确地描绘出保障房的需求量和需求结构，一股脑的大规模建设，先交付的项目需求还能保证，后面交付的项目建完能卖出去吗？”

  开发商对于利润的预期普遍较低。黄文表示，“项目能维持盈亏平衡就行。”深圳中海地产有限公司助理总经理黄荷友则说，“公司对我们的要求是：不亏。”

  试水项目可能不赚钱，使得很多开发商对继续参建保障房十分谨慎。黄荷友表示，以目前的情况来看，不会将保障房建设作为主力业务推进。黄文和专家则认为，是否继续参与保障房建设要视当前项目的成果而定，同时也要看项目的具体情况。

  保障房建设需要扶持

  中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，要避免安居型商品房建设出现“一锤子买卖”局面，要确保开发商有利可图。因此，在保障房建设的探索过程中，政府要及时总结经验，完善制度配套，促使土地、配套设施、房屋建设、销售、购房资格审查整套流程制度化，理清政府和企业双方各自的责任。

  深圳市住房研究会秘书长陈蔼贫认为，当前最为重要的是要解决配套设施的问题，以及政府行政审批效率低下导致延期销售并由此引发的财务费用增加的问题。为了更好地保障开发企业的权益，应当把相关配套设施承诺写入合同。从而将各类隐性成本显性化，让开发商在招投标之前就能算清账。

  对于让人揪心的配套问题，深圳市住房和建设局表示，未来将开通绿色通道，优化审批流程，加快项目审批报建速度，并将实现保障性安居工程项目与周边市政设施、公共配套同步规划、同步建设、同步交付使用。

  而测算保障房需求量的工作也在紧锣密鼓地推进中。3月份，深圳将正式启动安居型商品房轮候申请受理工作，6月底前深圳可初步建立安居型商品房轮候名册。近日，深圳还发布了《深圳市公共租赁住房轮候与配租办法(征求意见稿)》。深圳市住房和建设局房改处处长林小利告诉记者，公租房轮候库将于年内建成。

  他认为，建立轮候制度，一方面有助于确保分配公平，另一方面有利于及时掌握潜在需求，包括申请人数量和结构、地域需求、户型需求等，从而切实解决当前大规模建设保障性住房所面临的需求不清、结构不明等现实问题，真正做到以需定建。