一季度房地产市场量价齐升 呈五大特点

      数据显示，今年一季度我国房地产市场淡季不淡，不但商品房成交创新高，房企融资、购地等也继续保持火热。一季度，我国房地产业呈五大特点：

      一、房地产开发投资增速下降 未来供应趋紧

      数据显示，一季度全国房地产开发投资1.31万亿，同比增20.2%，增速环比回落2.6%；与此同时，房企土地购置面积6134万㎡，同比降22.0%，降幅环比扩大3.4%；房屋新开工面积3.89亿㎡，同比降2.7%，自去年3月以来，连续12个月同比涨幅为负值。

     这说明，房地产业经过多年持续调控，目前已基本告别高增长时代，房企扩张以稳健为主。值得注意的是，随着房地产开发投资、购地面积及新开工面积增速放缓，从中长期看，势必会影响未来新房供应，进一步加剧热点城市，尤其一线城市新房供应紧张，在供不应求下，房价上行压力增大。

     二、社会流动性充裕 商品房销售持续火热 

     在国五条影响下，一季度全国商品房销售2.09亿㎡，同比增37.1%；商品房销售额1.4万亿，同比增61.3%。其中，北京3月新房和二手房合计网签63178套，创北京单月签约最高纪录。

     一季度楼市成交淡季不淡，一方面是延续去年以来回暖趋势，在刚需及改善性需求带动下，房地产市场保持较高热度。另一方面是国五条细则相继落地，消费者担心购房成本增加，因而赶在细则正式执行前完成买卖，导致商品房成交大幅上升。此外，一季度人民币贷款新增2.76万亿，3月末广义货币(M2)余额103.61万亿，同比增15.7%，首次突破100万亿。这说明，大量资金进入市场，市场流动性变得充裕，在经济回暖下，高资产居民数量上升，投资渠道匮乏使房屋投资需求增加，资产保值需求推动居民进入房地产市场，导致楼市量价齐升。

     但由于政策不明朗而导致的购房需求集中入市，或已透支未来数月购房需求，随着国五条细则，尤其是二手房征税20%操作细则落地，未来二手房成交很可能会受到抑制，部分购房者会转向购买新房，从而加剧新房供需矛盾。

     三、国内融资渠道有限 房企掀海外融资潮

     一季度，包括万科、碧桂园、越秀、佳兆业等在内的103家房企融资规模达1097亿，同比增96%。除银行信贷、海外发债等传统模式外，房地产基金、IPO、增发、配股、优先票据、信托等方式也广受采纳，其中以外币为单位的融资占比为67%，表明房企海外融资动作频繁。 

     一季度房企赴港融资规模扩大，主要原因在于国内融资渠道相对狭窄，融资成本较高，这促使部分资质较好的房企到海外市场寻找资金来源。另一方面，房地产业毛利率走低，部分实力强劲房企通过开拓海外市场，以保证开发利润率和毛利率，这也加速房企海外资本市场活跃度。此外，海外融资成本低廉，加上人民币升值趋势及海外项目的增加，使得知名房企进一步扩大海外融资力度，保证项目日常运营。

     四、房企看好后市 一季度购地热情高涨

     据统计，一季度全国306个城市土地交易7929宗，土地出让金5939亿元，同比涨84%。一线城市交易240宗，土地出让金912亿元，同比涨281.7%，交易额创2011年第四季度以来新高。与此同时，一线城市土地成交溢价率普遍偏高，二三线城市则保持稳定。其中，上海一季度有10幅地块溢价率在50%以上，最高溢价率达105.86%。

     房企购地热情高涨，主要有以下原因：一是今年以来，新房价格连续上涨，房企资金链充裕，企业购入新地块以维持正常运作意愿增强。二是一般情况下，长期土地供应负增长，都会导致后期房价上涨，因此，为巩固调控结果，地方政府加大了土地供应力度，尤其是优质地块供应，吸引众多房企前来购地。第三，自去年第四季度以来，全国房地产市场持续回暖，房地产开发景气指数一直高位运行，大部分房企依然看好后市。

     五、多个城市房价上涨明显 楼市调控面临压力

     数据显示，3月全国70个大中城市中，新房价格环比、同比上涨城市分别为68个和67个。一线城市同比、环比涨幅均领跑全国，其中，上海环比涨幅最高，达3.2%，北京和广州同比涨幅最高，同为11.2%。

     房价上涨同时，土地价格也呈上升趋势。中国土地勘测规划院数据显示，一季度重点监测城市住宅地价水平为6479元/㎡，环比涨2.05%，同比涨5.06%。其中，一线城市住宅地价全部环比上涨，二线城市除哈尔滨外全部上涨；三线城市上涨的占81.15%。

     一般情况下，地价、房价存在互相推涨作用。从成本构成看，地价一般占房价30%至50%，地价上涨会成为推高房价的重要因素。而房价上涨反过来会影响房企拿地意愿，拉高土地成交价格，从而出现高价地王，两者互动加剧房价上涨趋势，房地产调控面临更大压力。

      中地会  徐瑞文