城镇化产业融合创新破解养老地产发展难题

  人口老龄化引发社会问题并制约城市可持续发展

  十二五规划称，中国人口老龄化进程将进一步加快，到2015年，全国60岁以上老年人将达到2.21亿，老年人口比重将由13.3%增加到16%，而国内主要经济区的中心城市，如上海60岁以上老年人口更是高达25%。随着人口迅速的老龄化，老年人的养老问题已经成为社会的重要问题，关系着社会的稳定和持续发展。

  子女“事业人士”与“孝顺子女”角色的冲突

  传统养老模式有三种：家庭居家养老、社会养老、社区养老。目前国内普遍采取居家养老模式，然而当今家庭规模向小型化发展，子女数减少，加上当前老人与子女由共居向分居转变，越来越多独生子女的出现，使子女对老人的居家赡养更加困难。对于子女而言，各种就业压力、社会竞争使得不少人将大部分时间投入到自己的事业中，相应地减少了照顾老年人时间，使得不少人陷入"事业人士"与"孝顺子女"角色的冲突当中。这就对城市传统的居家养老发起了尖锐的挑战。

  城市内部养老是否能给老年人带来幸福？

  从老年人的感受而言，目前这些养老方式的地点都是在原城市内部，而城市发展所带来的种种固有问题与老年人本身养老需求相矛盾。仅仅通过养老方式的转变来解决城市养老问题是无法实现的。城市养老面临着越来越多的困境：物价水平的上涨提高了城市养老成本，城市环境的恶化危及老年人的健康，拥挤的交通和紧张的资源致使老年人生活不便。另外养老需求多样化使得传统养老方式难以为继。

  解决养老等社会问题与城市持续发展相冲突

  从中心城市的可持续发展而言，由于人口迁移流动加速，外来人口迅速增长，人口老龄化越来越突出，社会保障压力加剧，城市规划、服务设施配套和管理日趋复杂，再加上外来年轻务工人员居住和生活成本高企，城市活力日渐衰弱，已严重制约了区域经济以中心城市为核心的城市群，如长三角地区三大核心城市、上海、南京和杭州的可持续发展和创新能力，并阻碍着现代化进程。

  养老地产定位模糊运营管理尚需完善

  老年人依据其身体状况可分为健康老年人和非健康老年人。体弱多病的老年人需要的是专业的医疗方面的护理，而健康的老年人则更多养生娱乐方面的需求，如颐养生命、休闲度假、参与社团活动等，实现身心愉悦。

  国际旅游地产专家评审委员会根据国内养老地产开发现状的调研结果，将目前国内参与养老地产开发的企业和机构分为以下三类：

  涉足健康老人养生养老地产的房企

  在住宅房地产持续调控的大背景下，万科、绿城、保利、首创、华润等大型房企，及传统产业资本，如中石化等纷纷看中未来养老市场的强劲需求，开始“试水”养老地产。从大型房企养老地产的开发定位来看，主要是针对年龄在70岁以下的低龄健康老年人。主要开发模式还是以旅游地产为主，结合当地的特色旅游资源和旅游融合在一起，满足健康老年人候鸟式度假与养生养老的需求。

  涉足全程养老地产的险企

  中国人寿、平安、泰康、新华等险企，在第一代交付的养老保险即将到期逐年兑付的情况下，也在出手打造养老社区，希望这些人群能把养老金投入到险企自己开发的产品中，并着手推出与入住养老社区相关的新险种。此类企业的养老地产开发定位，既考虑健康老年人的生态养老需求，同时也配备了专业医疗、康复护理等生活服务设施。主要开发模式还是以旅游地产为主，结合当地的旅游资源特色和旅游融合在一起，满足各年龄阶段的老年人安享晚年的需求。

  涉足高龄老年人养老地产的专业机构

  一些专业的养老机构，如养老院、老年福利院和小规模开发商也在大举拓展养老市场，利用老年事业的各项政策，从政府手上获取批租土地，或租用农民的宅基地开发养老公寓，并相继推出如“天价售卖20年使用权”等类似的养老产品。从土地获取性质来看，此类项目主要是针对失去自理能力，需要照护的高龄老年人。因此，这些机构所开发的老年地产，严格意义上说，还称不上老年地产，更确切的说是面向高龄老年人的福利院。

  总体而言，房企和险企对养老地产的开发，还处于起步阶段。相关土地获取、资本运作等都还是旅游地产运作模式，缺乏专业的整体规划和成功的运营管理模式。而各级政府和民营企业参与投资运营的养老院、老年福利院，只能算是养老事业。

  产业融合创新破解养老地产发展瓶颈

  针对城市老龄化和区域中心城市经济可持续发展的矛盾，早在2010年长三角城市经济协调会上就透露出，长三角一体化将是新一轮融合机遇，打造长三角异地养老基地，长三角异地养老合作将作为长三角城市群新的融合方向。而最新出台的长三角区域规划也明确提出，将引导一线城市老年人口向二、三线城市转移，二、三线城市老年人口向郊区转移；采取长居式养老、度假式养老、旅游养老、候鸟式养老、乡村田园式养老等方式，化解城市资源紧张、老年人城市养老不便等矛盾。

  对此，国际旅游地产专家评审委员会常务副主任、旅游财富网CEO曾晓成谈到，异地养老最大的问题是如何解决土地指标。据曾晓成介绍，2010年参与主持南通海安和盐城大丰两个旅游综合体项目前期规划和市场调研，这两个项目都包含大型养老社区，是以旅游产业和异地生态养老相结合的模式立项，功能布局上不仅能满足包括各个不同年龄阶段的老年人养生、医疗保健、生活照料和精神文化等方面的需求，同时还配置了老年人的家庭成员度假式探望所需的各类休闲度假、运动、娱乐等配套设施。

  曾晓成表示，在新型城镇化建设中，利用异地生态养老和旅游产业相结合的方式，既能推动了相对落后地区的经济发展，也能有效的化解中心城市土地资源紧张和人口老龄化等问题。

  他认为，养老地产的规模有望从2010年的近1万亿元，提升到2020年的8万亿元，到2030年达到22万亿元的规模，将是城镇化建设产业支持的重要选项之一。

  2013国际旅游财富峰会组委会介绍，本届峰会将邀请国内外相关政府领导、著名养生养老专家学者，以及相关产业的企业领袖，共同研讨如何采取长居式养老、度假式养老、旅游养老、候鸟式养老、乡村田园式养老等方式，化解城市资源紧张、老年人城市养老不便等矛盾，以及如何结合旅游产业的发展解决养老产业用地和资金瓶颈等问题。