房地产调控要效果显著需坚持“四破四立”

  纵观近十年楼市调控，调控政策频繁出台，而效果却越来越短期化：史上最为严厉的“限购令”仅在一年时间内就已消化，而近期国五条新政前的“抢购潮”更是反映了民众对房价越调越高的心理预期。究其原因，政府往往局限于通过各项干预来缓解房地产市场短期矛盾，对房地产业的整体运行机制缺乏长远考量和系统规划。

  助推房价上涨的机制体制症结犹在，房价岂能真正平抑？反思历史教训，楼市调控应立足长远，以健全市场机制、促进房地产业转型为出发点，做到有“四破”有“四立”：从根本上破除土地财政根源，建立土地经营有效竞争机制；破除投资流向集中化，建立房地产投资疏导渠道；破除税收结构失衡，建立分阶段税收转型框架；破除经营模式单一化，建立集约型资产经营模式。

  一方面，破除助推房价上涨的体制根源；另一方面，逐步建立有利于房地产业长远发展的新机制。唯有此，才能真正走出“调控一松房价即涨”的怪圈，确保楼市长期可持续发展。

  首先，要从根本上破除土地财政根源，建立土地经营有效竞争机制。当前，地方政府对土地的垄断性卖地权是助推房价上涨的制度根源，现行财税体制的不合理因素则助长了地方政府利益动机，直接导致地方政府越来越依赖土地出让金等“资源型财政收入”来支撑地方财政支出，这不利于房价稳定与房地产市场长期良性发展，也不利于地方产业结构升级和经济可持续发展。

  因此，缓解政府土地供应垄断对市场的影响，必须改变地方政府作为土地垄断经营者的角色：一方面，鼓励土地储备中心的跨区、跨城市经营，形成政府间土地供应的有效竞争市场，提高土地配置效率；另一方面，在严格限制规划用途的前提下，允许部分拥有土地的企业成为土地供应主体，以鼓励土地出让市场形成竞争，提高土地利用效率。

  发达国家经验表明，货币流动性缺乏有效的疏导和调节机制，是房价上涨的重要原因。如日本在整个上世纪80年代M2年增长率没有低于过7%，其主要投资渠道集中于证券市场和房地产投资，致使其房价在1990年之前一直呈上涨趋势。从当前国内情况来看，M2处于高位，在货币流动性缺乏其他投资渠道加以疏导的情况下，通过住房买卖来实现资本利得，仍然是主要的民间投资渠道。

  因此，当前还需要破除投资流向集中化，建立房地产投资疏导渠道。当前，需形成有效的房地产投资疏导机制，避免货币流动性过度集中于房地产投资而引发房价上涨。可通过租赁环节税收减免等来降低房地产租赁投资成本，将房地产投资渠道从房屋买卖投资向房地产租赁投资等方向引导，缓解货币流动性对房地产终端市场的冲击。

  纵观发达国家房地产税收制度变迁，“重保有、轻流转”是共同趋势，保有税成为各国地方政府财政收入的主要来源，而开征差别化累进税率，也成为各国遏制投机炒房行为、缓解房地产财富分配不公的重要手段。

  目前来看，亟待破除税收结构失衡，建立分阶段税收转型框架。当前，我国房产税全面开征箭在弦上，而与此同时，我们应看到，房地产业税负结构失衡现象仍很突出：开发企业在房地产开发过程中需要缴纳的各种费用多达20余种，土地和房屋开发环节税费占比仍很高。因此，税收制度改革应从整体出发，分阶段稳步推进：首先，税收框架调整应遵循总量平衡原则，在减少开发、交易环节税费的基础上，有节奏地推进房产税征收力度；其次，加大流通环节的税收级差，一方面调节社会财富分配，一方面起减税作用。

  此外，考虑到我国目前贫富差距较大的现状，在征收新税时应避免对中产阶级产生过大冲击，同时避免新税可能对社会道德带来负面影响，如离婚潮。

  最后，东南亚金融危机告诉我们，当房地产市场供需达到平衡后，靠增量投资拉动的粗放型房地产经营模式无法持续带动经济增长。急需破除经营模式单一化，建立集约型资产经营模式。

  我们也可以借鉴发达国家的模式。比如，逐步培育以租金回报为基础、以金融创新为载体、以资产管理为核心的集约化经营模式。一方面，通过税收优惠、简化管理手续等方式鼓励居民将多余的住房出租，引导居民树立购买与租赁并重的二元化消费观念，并通过采取“代理经租”方式，提高租赁的市场化运作水平；另一方面，引入REITs试点工作，培育以房地产作为信用担保品的金融工具创新，通过集约化的经营模式转型来持续发挥房地产业对国民经济的拉动作用。