保障房套利困局大量房源被央企机关占据

      全国各地保障房建设数量虽然屡屡“飘红”，但一直未能有效解决分配环节上的问题。

      日前，北京市公布了今年将要竣工的保障房数量，有望达到8.8万套，超额完成全年计划，而这一数字已接近北京市全年的商品住宅成交量。

     北京方面称，至今年11月底前，至少有4万套保障房将配租配售给轮候家庭。但据中国房地产报记者了解，虽然北京市在保障房分配体系上不断改进，但仍难以独善其身，真正分配到保障房的“刚需”轮候家庭实际上并不很多，有大量的保障房被央企和机关占据。不仅是北京，各地都有机关和企事业单位以保障房之名建房分房。

     早在2012年7月，时任国务院副总理李克强在全国保障性安居工程工作会议上便强调要确保分配公开公平公正，“公平分配是‘生命线’，如果建好后分配不合理，就会损害低收入人民群众的利益，从而失信于民”。

     然而时至今日，保障房分配问题虽有所改善，但仍有大量保障房沦为“套利工具”。“分配环节政策执行出现异化，容易滋生不公与腐败。我国尚未形成完整的国民收入统计和住房统计系统，往往不能为确定保障对象提供有力的数据支撑。”6月13日，财政部财税研究所所长贾康对中国房地产报记者说。

     轮候家庭难享保障房

     “实际上，保障房中安置房的比重是最大的。”远嘉经纪市场研究部研究总监孟奇对记者称，国家对保障房的概念还没有一个明确的定义，模糊的概念导致部分地方的保障房数据注水。

     从北京市2012年的保障房数据来看，定向安置房、回迁房等无需参加公开摇号的保障房占总量的大半江山。根据北京市规划委的公开数据，在2012年规划部门确定的1483万平方米保障房中，定向安置房、回迁房等无需参加公开摇号的项目共计达到933万平方米，住房套数超过10.6万套。而参与公开摇号的项目规模达到550万平方米，住房套数约有10.5万套，其中有1.1万套经济适用房、2.4万套两限房和7.1万套公租房。

     安置房以保障房的名义加入统计数据，北京并非特例。实际上，广州、珠海、厦门等多个地方均如法制造名义保障房数据，这早已不是秘密。

     据“十二五”规划要求，至2015年，全国要完成3600万套保障房建设任务。大量的开工任务，让地方政府倍感压力，想尽办法让数据达标。“一些地方政府为了完成任务，就会想方设法来‘武装数据’，例如山西省就在2011年‘扩编’保障房，将企事业单位安置房纳入从而拉高开工量。各地也均将各种安置房纳入到保障房体系中来。”孟奇介绍。

     除上述问题之外，记者查询北京市规划委网站后发现，2009年以来，超过160个安置房的规划中，不乏中石化、中水电等央企和机关的定向安置房。近期曝光的机关、企事业单位利用自身特权开发建设低价保障房定向供应给本单位职工的事例屡见报端。

     其中，中国房地产报曝光了位于北京东四环大郊亭将建成240万平方米的公务员和央企职工住宅；广铁集团在广州地王上依江而建豪宅福利房；广西交通厅则用三种模式为职工谋得人均三套低价福利房，转手可赚7倍收益。

     “保障房性质的公务员小区和央企职工住宅是以保障房之名，套商品房之利。”中国社会科学院财经战略研究院城市与房地产研究室主任倪鹏飞表示。

     封杀套利空间路径

     大量的保障房陆续开工和建成，也让越来越多的个人和单位看到了丰厚的获利空间，以各种形式来挤占保障房资源。对此，封杀套利空间成为了专业人士普遍的共识。

     “发展中遇到的问题也要在发展中逐步解决，现行保障房供给中还包括限价商品房、经济适用房等概念模糊、极易产生扭曲和寻租行为的品种，会增加公共资源错配的发生率。”贾康说。

     他认为，应该更加更加突出公租房概念，淡化经济适用房，而限价房应该取消，“如果一定要建经济适用房，第一应压缩经济适用房的建设规模；第二必须是有限产权，不能转成商业产权。”

     倪鹏飞认为，现在的问题是住房保障制度有待于进一步完善。“过去保障房交易环节有明显的漏洞，象征性地交一些补偿就可以出手了，提供了套利空间。在准入环节也存在制度不严的问题，一些不符合条件的家庭进入了住房保障体系。”

     他表示，未来要完善这方面的制度，一定要采取封闭运行的体制——如果是出售或转让，首先要由政府回购，政府的转让对象应是其他的保障房轮候家庭，保障房不能再进入公开交易市场和商品房市场。在准入环节上也要加强制度的完善和监管。“保障房流通环节保持在封闭环境中运行，就不会有人想进入这个体系来牟利。”

     此外，倪鹏飞还认为，由于停建和少建经济适用房，各地开始多建公租房，但政府的承受能力有限，因此可以尝试配租家庭租住公租房5年后，可优先购买公租房，“但购买也要在封闭运行的机制下来进行”。

     一位接近住建部的人士对记者透露，在经过多年保障房建设的探索之后，除多建公租房，政府目前也较倾向于货币补贴的方式。

     “动这一块的难度会很大，因为触动很多权力机构和部门的利益。”北京大学房地产研究所所长陈国强说。他同时担忧，保障房存在的问题在一定程度上说明：目前保障房的建设和分配已经偏离了初衷，在保障房篮子里装了很多不是保障房的特殊资源，这对未来的房地产调控和住房制度的改进和完善，都增加了难度。