北京预售监管升级背后：豪宅量价齐升

　　北京预售证监管一再升级。

　　6月14日，北京市住建委下发《关于进一步加强本市商品房预售许可管理有关问题的通知》，提出将进一步提高商业、办公和大户型商品住宅预售许可门槛。

　　根据《通知》，2013年8月1日新签订土地出让合同的房地产开发项目，对商业、办公等非住宅楼栋，以及套均建筑面积大于140平方米的住宅楼栋，申请预售许可时，施工进度要求地上规划层数7层（含）以下的，要达到主体架构封顶；8层（含）以上的，要达到地上规划层数1/2以上。

　　接近住建委的业内人士分析认为，北京此次预售证监管再升级除了完善预售制度外，背后还有平均房价，拉长大户型豪宅上市周期以及鼓励开发商做中小户型的意义。据他透露，北京近两个月豪宅成交量明显攀升，价格也在上涨，给北京市实现房价目标增加了较大的压力。

　　数据显示，2013年5月，北京单价超过5万元的56个在售公寓豪宅中，共有35个项目累计成交了323套，虽与上月的325套基本持平，但大户型、高总价的顶级豪宅成交上升，使得当月公寓豪宅的成交面积、成交金额双双走高。其中成交面积达6.7万平米，环比提高22%，成交总金额35.5亿元，环比大增28%。

　　在成交量保持稳定的同时，公寓豪宅的成交价格持续冲高。数据显示，5月份，北京公寓豪宅总体成交均价为53329元/平米，环比上涨5%，在实现今年以来四个月连涨的同时，刷新了17个月以来成交价格新高。据亚豪机构统计数据显示，5月北京总价超过1500万元的豪宅成交了82套，相比4月的47套上升了74%。

　　分析认为，在限价令的严格管控下，北京多个项目因预售证卡壳而推迟入市，豪宅市场也不例外。5月北京公寓豪宅出现了今年以来的首次零供应。

　　与取证难形成对照的是，目前多个豪宅项目正在加紧大户型楼王产品入市。据了解，利东郡将推出的楼王总货量仅50余套，广渠金茂府也即将推出最后一批2号楼楼王，朝阳区的红玺台也于近期推出两栋雍景楼王。

　　专家称，出于土地稀缺、前期成本投入较高等客观条件，以及开发商不急卖、不愁卖等主观因素作用，阶梯式走高已成为豪宅项目普遍的价格定律。尤其在目前豪宅销量逆市走高的利好形势下，对于未取得预售证而受到管控的豪宅项目而言，开发商采取的主要方式是“曲线救市”及“观望以待”。所谓“曲线救市”方式之一便是现房入市。

　　而观望以待，除了取证难的客观因素，还因为业内预计即使在限价的背景下，房价仍将上涨。分析称，目前楼市已经走出短暂的观望期，三季度将是调控政策的静默期，即房地产调控以维持现有政策为主，暂时不会出台新的政策。而只有维持现有政策，房价就没有下跌的可能。

　　数据显示，今年前五个月北京共有10个公寓豪宅项目开盘，其中现房项目5个，占比达50%，而倒推五个月，去年8-12月现房上市量仅占三分之一。据悉，位于北四环的盘古七星公馆项目即将完成期转现，开始网签。“像盘古七星公馆这样即将完成期转现的，或者已经是现房的豪宅项目，未来一段时间入市量还将有所增加。”专家预计。