预警信号频现中国房地产市场或趋冷

　　目前的中国房地产业其预警信号频现，而对于这些信号，也许会有不同的理解，但经济层面与债务风险层面等诸多基本面的变化，或对其真正起作用，目前而言，这些信号或只是一种预期性的提前反应，但信号毕竟具有明显的参考价值，对于地产业的投资至少会有相当大的提示与预警

　　作为资本市场研究人员，在观察行业与实体经济的关联发现，房地产股由于多个行业或因素预警信号出现，其正在呈现出“食之无味,弃之可惜”的鸡肋走势。结合目前中国房地产业，实际上这些预警信号，也预示中国房地产业进入到一个敏感周期点。

　　房地产业作为一个典型的周期性行业，在中国近年发展过程中，始终保持着强劲的走势，房价的不断上涨似乎给人们某种预示，房地产业会继续景气下去，然而市场规律显示，任何行业都会有成长、高潮、萧条和复苏的循环周期。目前来看，多个信号的出现或正在加速中国房地产业的理性回归或泡沫的破裂。笔者观察的多个信号主要集中在下述一些方面。

　　亚洲最富企业家抛售内地房产。公开市场信息显示：近期李嘉诚主导的“长和系”相继宣告或将抛售百佳超市、上海陆家嘴东方汇经中心OFC写字楼、广州西城都荟广场和停车场，涉及金额约为410亿港元。研究发现，港资房地产公司的运作模式一般是低位进入，高位抛出。由此看来，李嘉诚的行为对房地产市场有参考和预警的作用，研究认为，李嘉诚的出手，让当前的楼市弥漫了一些危险气息，或许暗示了国内楼市已经见顶，此信号具有一定的先期引导作用。从世界地产轨迹来看，日本资产泡沫破裂、美国次按危机、亚洲金融危机等事件出现之前，往往有资本大鳄提前出手。

　　中国内地已出现部分城市楼市崩溃局面。尽管公众得到的信息是内地70个大中城市房价上涨声继续，但从中国实际来看，大中城市的定位与地产价格下跌的家数远远大于上涨家数，只是公开信息与解读方面有所掩盖或不全面而已。观察发现，今年以来，中国房地产在某些地区已出现了楼市泡沫破裂的真实场景。比如温州、鄂尔多斯等地楼价崩溃，不少炒房客疯狂抛售，而债务风险正在从炒家向银行与个人转移，据一位温州朋友讲，金融危机以来，名扬中国的温州炒房团已基本销声匿迹。相关数据显示：截至今年7月，温州房价已经连跌23个月，成为房价下跌最为惨重的城市之一，这让许多以此为投资或投机的投资人困惑不止；地产泡沫的回归，高利贷市场的风险爆发、银行借款的无奈、实业经营的竞争难为等导致温州困惑现象继续。2013年7月，1400对夫妇在温州民政局登记离婚，史上最高；温州法院的经济案件堆积如山，仅仅7月份就有2000多套登记拍卖的银行抵押房产。温州民间的信任度，也跌倒了历史性的低谷。因此目前部分城市楼市泡沫的破裂，预示中国房地产业的影响或将体现蔓延信号。面对楼市变局及崩溃,发改委某顾问日前提出抛出所有房产的建议。

　　相关税收政策预期不确定性冲击。从目前中国房地产业发展来看，虽然全国一些热点城市房价仍在上涨，但对应许多城市地产的发展情况来看，却是风险信号较为明显。目前中国的房地产市场泡沫比较严重，欧美发达国家普遍征收房产税，所以房屋作为投资品的吸引力很低，持有两套房以上的人是极少的。人们购房的目的就是为了住，因为空房子也要征税。但中国的情况很不一样，许多人持有几套或多套，因为持有成本太低。所以现在中国面临着这样一个问题，许多房子是空置的，造成了资源的极大浪费。重庆、上海等地房产税试点虽然没有推广，但可以推断国内空置房就形成了房产泡沫，解决这个问题的有效方案就是征收房产税，这个大方向不会变，其步伐也可能在全国推出。如果预期推出，房屋如果作为投资品的持有成本就大幅增加，从而失去作为投资品的吸引力，房屋需求自然就下降。笔者预计，地方债务的巨大风险隐患或将通过征收房地产税来补漏，因此对于试点城市之后的中国地产业来讲，征税的预期冲击或将重创投机客或投资客，资本大鳄率先抛或也正是看到了这一点。

　　地产股鸡肋信号明显。在近期深沪A股大幅度反弹过程中,历史表现抢眼的明星板块——房地产板块却仅有浦东金桥、陆家嘴等少数自贸概念股表现，而从整体来看，房地产股整体表现平平甚至部分股票逆市而下。四大龙头招宝万金等的持有者更呈现出忐忑的投资心态,中期报告中地产股中第一绩优的冠城大通更是逆市而下,伴随着资金量与股价的下行与不振,结合目前国内外地产行业的争论与现实,A股中的房地产股呈现鸡肋特征较为明显。地产股近年强势表现周期或在当前是一个重分水岭,在市场此次巨量资金出现却总体表现平平原地踏步甚至逆跌,充分说明市场投资此类品种的一种巨大分歧,阶段内鸡肋式的持股,面对行业专家抛出的将所有房子卖掉的观点及泡沫即将崩跌蔓延等声音，使得投资者忐忑难安,这在资本市场投资方面也显示出一个危险信号且具有提前性。

　　总体来看，目前的中国房地产业其预警信号频现，而对于这些信号，也许会有不同的理解，但经济层面与债务风险层面等诸多基本面的变化，或对其真正起作用，目前而言，这些信号或只是一种预期性的提前反应，但信号毕竟具有明显的参考价值，对于地产业的投资至少会有相当大的提示与预警。