京沪地王影响有限楼市高位调整预期加强

      近日，融创21亿元竞得北京农展馆地块，楼面价达7.3万元/㎡，是全国单价地王。接着新鸿基217.7亿元拿下上海徐家汇地块，是上海土地市场迄今成交的最高总价，在全国范围是第二高。同日，杭州和苏州也诞生新的地王。地王不断诞生再次引起人们对房价持续上涨的预期。

      有分析表示，北京、上海等地王将起示范作用，带动一、二线城市房价出现新一轮上涨，预示全国房价继续走高。据报道，北京诞生新的单价地王后，已连夜出现排队购房。

      诚然，地价高，再加上其他建安费用，项目日后价格会较高。但近日诞生的地王，是否会带动其他中小户型价格大幅上涨？是否意味着房地产市场的持续火热？

      就农展馆地块而言，7.3万元/㎡似乎对房价影响走势很大，因为该价格已经高过周边部分楼盘销售价，但实际该地块对周边价格影响有限。首先，北京农展览地块位置稀缺，体量小，建设用地仅2.5万㎡，建筑规模不大于5.9万㎡，未来可售货量约150套，难以带动周边楼盘价格大幅上涨。其次，北京农展览地块住房定位高端住宅，项目未来定价可能超15万元/㎡，这与普通中小户型住房关系不大。如果周边刚需户型价格大幅上涨，由于刚需买家购买力有限，这会影响项目销售，反而令企业资金链进一步承压。

      再看上海徐家汇中心地块，该地块体量大，但单价并不高。项目定位为商业中心，分为办公、五星级酒店、公寓式酒店、商业、文化娱乐5种形态。主要是进行商业开发，并不是建普通商品住房，与刚需户型关系不大。相反，该项目更寄望周边商品房价格保持合理，否则周边消费群体不足，必定会影响写字楼、商场、文化娱乐等招商工作与消费需求，项目发展会受到负面影响。

      总体看，近期地王频现，一方面是因为地块质量较高，另一方面是企业资金链充裕，成交价依然围绕项目价值运行，并没有偏离太远。

      但值得注意的是，今年以来全国各地出现多幅高总价、单价地块，地价与房价相互推动已成普遍现象。企业敢于高价拿地，最主要是预期未来房价会持续上涨，有较大利润空间，但这与中央强调让房地产市场回归到正常发展道路并不太相符。 

      从政策看，目前调控没有松绑迹象，反而是近期郑州扩大限购范围、南京要求部分国企退出房地产市场和江苏公布“限地禁地令”，而且有报道称房地产调控长效机制目前已进入意见征询阶段，很可能会在十八大三中全会后出台。

      从市场看，随着美国量化宽松政策逐步退出，新兴市场正在遭遇资本流出，亚洲房地产市场已开始受到影响。目前，印度、印尼金融体系和房地产市场已开始较大幅度波动，香港已出台严厉政策调控高房价。若宽松政策退市，利率上升，必定导致资产重估，楼价很可能会出现下滑，销售价低于楼面价或再次出现。

      从房地产核心指标看，8月国房景气指数为97.29，小幅回落，全国房地产投资增速19.3%，创今年来新低，新开工面积增速也开始下降，显示房地产市场发展增速趋缓。

      因此，若地价、房价持续攀升，长期与城镇居民收入增幅不相匹配，楼市调控升级预期加强，加上近期全国多家银行收缩个人住房贷款业务，中国房地产市场或将迎来新一轮高位调整。