房企积极开拓海外业务但需谨防政策风险

　　碧桂园花了不足一年时间,就成为马来西亚最大的开发商。而在其背后,大批的中国购房者为碧桂园贡献了巨额的销售收入。根据该公司统计,有1/4的中国客户购买了其在马来西亚的开发项目。此前,万科、绿地、颐和等中国房企纷纷拓展海外,布局版图已遍及五大洲。这些企业同样有大批中国“粉丝”追随。

　　据报告,按照中国高净值人群(可投资资产超过1000万元人民币)的资产规模估算,未来或有1.1万亿元人民币流向海外房地产市场。

　　但在这场看似华丽的海外之旅背后,这些投资者面临的市场与政策风险不可小觑。尤其是随着海外置业规模的增大,一旦政策收紧限制资金外流,海外置业必然受到打击,中国房企的海外业务发展也将受到严重威胁。

　　富裕阶层海外置业支撑房企业绩/

　　在这一波中国房企出海潮中,碧桂园可谓领跑者。

　　作为碧桂园在海外市场的试水之作,其位于马来西亚柔佛州新山市的金海湾于今年8月份正式开卖,仅仅两个月时间,金海湾成功卖出6000多套房子,实现约93亿元人民币销售额,考虑到公司于去年12月才成功拿下该地块,如此彪悍的战绩不仅让碧桂园马来西亚区域总裁阮家声感到意外,甚至震惊了整个马来西亚——因为这意味着碧桂园用不足一年的时间成为马来西亚最大的地产商。

　　碧桂园金海湾的热销,仅仅是今年以来中国房地产企业扬帆出海的缩影。中国海外投资联合会统计数据显示,2012年以来,万科、绿地、碧桂园等十余家大型房企在海外投资规模已超过600亿元,其投资的海外项目多位于发达国家,以住宅项目和旅游地产为主,也有部分商业地产。

　　房企龙头万科“出海”首站则选择今年以来复苏势头明显的美国楼市。今年2月,万科宣布与美国铁狮门房地产公司成立合资公司,合作开

　　发旧金山富升街201地块。仅仅两个月以后,万科又进军新加坡,通过子公司出资6.78亿元人民币,收购吉宝置业位于新加坡东部丹那美拉区的林曦阁项目。

　　绿地集团的拓展步伐更为激进,该公司先后在韩国济州岛、澳大利亚悉尼、德国法兰克福、西班牙马德里、巴塞罗那、美国洛杉矶、泰国等地布局了多达十余个项目,公司预计年内累计海外项目投资将达到近200亿元人民币,成为海外业务规模最大、项目最多的国内房地产企业。

　　专家告诉《每日经济新闻》记者,中国房地产企业近年来大力拓展海外市场,与国内房地产市场出现转变不无关系。随着国内房价的大幅上涨,企业拿地成本上升,市场风险不断增大,加上日趋激烈的市场竞争,对房地产企业的战略及运营管理等方面提出了更为严峻的考验。

　　“通过拓展海外市场,一方面可以实现资产全球化布局,降低单一市场的风险,也可以借机吸收海外的先进经验;另一方面,海外市场在金融危机的洗礼下,资产价格普遍低廉,估值相对较低,存在较大的获利机会”,专家认为。

　　从目前来看,部分在海外布局较早的中国房企已开始进入收获期,除了大放异彩的碧桂园,据媒体报道,绿地首个海外项目绿地韩国旅游健康城项目首批产品已经售罄,二期销售即将启动,年内销售额有望超15亿元人民币。记者获悉,颐和地产在悉尼大学附近推出的公寓项目SummerCourt目前也只余下少量尾货。

　　与此同时,国内居民海外置业需求也日益旺盛。根据波士顿咨询公司和中国建设银行过去两年调研,中国富人群体拥有33万亿元资产,已经向海外转移了约2.8万亿元,约相当于中国2011年GDP的3%,而这一趋势还在加速。

　　在上述调研人群中,拥有海外资产者占比达到28%,比2011年大幅提升了11个百分点。其中,中国高净值人群在海外资产的配置偏向于购置房产、债券和股票,实业投资比例则偏低。前三者合计占到海外投资总额的四分之三,其中房产占约42%。

　　“近年来,中国富裕阶层向海外转移资产的速度确实在加快,其主要原因包括通过全球资产配置以对冲国内风险、资产保值和增值、以养老和医疗为诉求的移民及子女教育要求。无论如何,这为中国房地产企业拓展海外创造了巨大的市场机会”,专家告诉记者。

　　企业将面临双重不确定性/

　　房企“出海淘金”首战告捷固然值得高兴,但在市场与政策的不确定性制约下,能否“一帆风顺”令人担忧。

　　“房地产与其他行业最大的不同,是其区域性特征很强,这要求企业对当地市场需求、法律环境、政府关系有深刻的认识”,中原地产项目部总经理黄韬告诉记者,即使在国内不同城市,市场也有明显差异,中国房企拓展海外项目除了针对华人市场,也需要迎合当地居民,国内的成功经验未必能有效复制到其他国家,这意味着企业将面临巨大的不确定性。

　　以碧桂园金海湾为例,据碧桂园方面透露,在已订购客户中,大约有40%来自马来西亚、30%来自新加坡、25%为中国客户,其余5%则为其他国家和地区,中国客户已不占据主导地位。

　　为了能迅速融入当地市场,多数房企选择与当地知名开发商合作开发的模式。万科进军美国和新加坡,便分别选择了美国铁狮门和新加坡吉宝置业作为合作伙伴。

　　但合作模式并非万能,尤其是海外开发商未必能适应国内地产商崇尚的“快速开发,快速销售”模式。以碧桂园为例,早在去年年初,公司与马来西亚地产商Mayland(大马置地)组成合营公司,合作开发马来西亚加影和万挠两幅土地,碧桂园占合营公司55%的股权,但项目至今还没有开盘时间表,开发速度远低于碧桂园持有100%股权的金海湾。

　　绿地集团董事长张玉良早前更表示,“绿地原则上不和外方合作,他们节奏太慢,一个项目可能要3年才开工,而我们3个月就能开工销售。”

　　除此之外,更大的风险在于政策的不确定性,随着海外置业规模的增大,一旦国家金融部门担心出现大规模资金外流,从而限制购房者境外买房,房企海外业务就存在夭折的危险。

　　一位从事海外投资的业内人士向记者透露,中国富人在外投资房地产时,最关心的问题是如何将财产安全转移出国。现阶段中国富人向海外转移资产主要有四种方式:如果资产规模不是很大,大多采用“蚂蚁搬家”的方式,即需要找多个购汇额度未使用的个人代转资金,或者把现金带到香港进行“中转”;但如果资产规模比较大,则需要通过地下钱庄,或者利用贸易公司进行转移。

　　“目前中国实行严格的外汇管制,规定境内个人年度购汇总额为5万美元,在中国致力推进人民币国际化的大背景下,降低购汇额度的可能性不大。但不可忽视的是,上述四种资产转移的方式都存在收紧的可能,以“蚂蚁搬家”为例,银行可以严格限制家庭成员购汇数量,这可以轻易实现。此外,目前国内居民即便是购买中国房企在海外开发的项目,也需要购汇转移到海外进行交易,一旦管制收紧,将带来巨大的影响”,上述人士认为。

　　专家认为,假如未来美国量化宽松政策退出,美元进入长期上涨通道,将引发外资大规模撤离中国,国内居民海外转移资产将受限,海外置业必然受到打击。可以预见的是,一旦缺少国内需求的支撑,中国房企的海外业务发展将受到严重威胁。