北深广房价涨幅远超目标 加强调控难阻涨势

      一线城市房价涨势难收，北京、深圳和广州前三季度新房价格涨幅已逼近历史最高点。21世纪网梳理发现，北深广前三季房价涨幅都超过三地最新公布的人均可支配收入实际增长速度的10%以上，完成房价调控目标承压。

      近日，三地不约而同出招遏制房价过快上涨，包括暂停原地王地块出让、增加土地供应、推出上千套经适房等。

      对此，多位分析人士则向21世纪网表示，房企重新向一线城市集中，刺激了当地的土地成交，在政府不断提高供地价格的背景下，进一步加速了土地价格的上涨，地价上涨，房价也不可能下探。而从房屋供应来说，经适房只能满足少部分人群的需求，因此对当地房价不会形成大的冲击。

      北深广房价涨幅远超调控目标

      2013年3月，各地出炉“新国五条”具体细则。深圳和广州公布的细则均将2013年房价目标定为“全市新建商品住房价格涨幅低于本市人均可支配收入的实际增长速度”，而北京细则为“保持房价基本稳定”。(点击查看《国五条各地调控目标》)

      然而，从最新公布的数据来看，三地在前三季度均未实现房价调控目标。来自深圳市统计局的数据显示，2012年深圳居民人均可支配收入40742元，剔除价格因素实际增长8.6%。而中国指数研究院的数据显示，深圳2013年前三季度新房价格累计涨幅达18.84%，高出2012年人均收入实际增速10个百分点。

      广州今年房价突飞猛进，涨幅超过20%，超过上海，仅次于北京。而2012年广州市居民家庭人均可支配收入38054元，扣除价格因素实际增长8.1%，比2013年前三季度房价涨幅低13个百分点。

      在北京的细则当中，对于房价调控目标表述模糊，业内将其理解为房价不再上涨。然而，北京新房价格领涨全国，累计涨幅超过20%。

      房价涨势难挡，而媒体报道则称某大户抛售北京市区十几套房产，购房者担忧房价见顶，自己是最后的接盘者。对此，专家认为，北京二手房市场成交今年表现不如一手房，主要是由于“新国五条”细则中20%交易个税的规定，大户出让房产，是想在高位卖个好价钱，并不代表市场会崩盘，此外，年底并没有调控政策出台的迹象。

      北京叫停地王或难阻涨势

      “地王”催热楼市，使一线城市离调控目标渐行渐远。

      9月4日，北京朝阳区农展馆地块经被融创集团以21亿元拿下，楼面价高达73099元/平米，成为北京新地王以及全国单价地王。仅仅相隔一天，9月5日，上海、杭州、苏州卖地吸金401.7亿，一日诞生三个地王。广州、杭州、武汉等地也出现新地王。曾放言不当地王的万科[简介 最新动态]也加入地王争夺战，今年斩获广州、重庆、佛山多个单价地王。

      2013年前9月，北京土地出让金已经达到了1154.89亿，这一成交量创造了同期历史新高，预计年内将突破1400亿。

      9月25日，国土部召集13个省份和16个城市国土资源部门负责人召开座谈会。在座谈会上，国土部副部长胡存智明确要求，供需紧张的一线城市加大住宅用地供应，平抑地价，务必做到年内不再出“地王”。北京应声响应，10月9日宣布暂停原大龙地王北京市顺义新城区第21街区地块挂牌出让，该地块2009年成交楼面价2.99万元/平方米，是当时北京单价、总价双料“地王”。

      一边是明令禁地王，一边是加推促土地供应。

      国庆前后，北京市土地整理储备中心发布了17宗经营性用地，总出让土地面积高达188.9万平方米，其中包括10块住宅用地，总的住宅土地面积也达到了157.8万平米。而在已经挂出出让的总土地中，住宅类的地块也高达15宗，合计面积达到了230万平米。叠加已经出让的814万平米土地，全年预计住宅类土地出让可能突破1400万平米。

      对于北京调控动作，分析表示，“短期来看，对房价没有什么影响。”她认为，新增地块也很难避免地王的出现，大型房企集中在北京拿地，资金实力较强，地价上涨，房价也不可能下探。

      莫尼塔地产行业分析师罗雨认为，房企重新向一线城市集中，刺激了当地的土地成交，在政府不断提高供地价格的背景下，进一步加速了土地价格的上涨，使得当地的土地市场逐渐显露出过热的迹象。

      广深推出经适房价低量少

      同样面临调控目标难题的广州和深圳则希望通过经适房降房价。

      10月9日，广深分别推出1418套和2795套经适房。其中广州此次提供的经适房最低价格低至2480元/平米，仅为周边楼盘均价的十分之一。

      由于去年公布的《广东省住房保障制度改革新方案》(以下简称《新方案》)，规定保障性住房由原有的经济适用房、限价房以及廉租房，转变为以公租房租赁为主要保障方式的新型住房保障制度，导致经济适用房成了市场上的抢手货。

      对比往年的房源数量，以及之前官方公布的持有准购证的家庭数据，广州今年推出首批1418套经济适用房为历年最低，主要分布于白云、黄埔、天河、海珠等区域。

      和周边均价在万元以上楼盘相比，广州经适房价格在2458元/平米-5216元/平米。10月9日登记首日，据广州市住房保障办统计，截至下午5时，进行了购房意向登记的家庭已超过1200户。

      一位广东本土开发商内部人士向21世纪网透露，对于今年一路上涨的广州本地房价而言，推出经适房并没有影响。“此次推出的房源数量对比往年减少很多，无法满足市场的刚需。并且申请条件严格，人数众多，堪比中彩票。”他认为，经济适用房可能会导致其周边的楼房价格短期内有一定影响。但是长期而言，并不会对周边楼盘的成交价造成大的影响。

      深圳在龙华新区和罗湖莲塘推出经适房，均价仅为周边楼盘的五分之一。“对当地房价不会形成大的冲击，”专家表示，“套数还不及深圳市一个月一手楼成交量的一半，不到整个市场一个月成交量的20%。”

      专家认为，经适房主要是小户型，只会满足一部分人群的需要。经适房位于龙华新区和莲塘，该区域房价也不会有太大波动，选择经适房的人群，不一定是该地区的主要购房群体，可能是其他地区有购房需求的人群。从房屋供应来说，市场的供给者不完全由政府决定，经适房只能满足低端人群的需求。而改善性和豪宅是由市场说了算，这个购房群体是多于经适房的。

      分析认为，深圳市四季度房价会略有下滑，“一是二手房调控力度加大，二是政府有意卡住高端盘入市，新盘取得预售证的概率降低很多。”