“卖地收入创新高”或是楼市转向标志

　　1980年的香港土地市场，亦曾“卖地收入创纪录”，该年度香港土地出让金高达上一年度近4倍，但是经过1981年的震荡微降之后，1982年香港土地市场和楼市随即进入崩盘阶段。

　　数据显示截至12月29日，全国主要的54城市合计住宅签约套数为303.19万套，比去年同期的267万套上涨幅度达到了12.5%。全年成交预计达到了305万套，创造历史第二高点，仅次于2009年的322万套。楼市的火爆也促进了土地的成交，有统计数据称，截至12月23日，北上广深土地出让金均创下历史新高，合计高达5014亿元，相比2012年全年的2005亿元，上涨幅度达到了150%。

　　其实，本轮土地市场出现的“量价齐升”，不仅存在于北上广深等一线城市，更是全国各大城市的普遍现象——据统计，今年1-11月，全国300个城市各类土地共成交12.6亿平方米，同比增长13.1%，其中住宅用地成交4.6亿平方米，超过去年全年总量，同比大幅增长34.2%。与此同时，今年1-11月，全国300个城市土地出让金总额为2.7万亿元，同比增长62.2%。

　　我国各大城市土地出让金大幅上升的态势，不仅令部分市场人士为之担忧，“高地价会导致房价的上涨压力吗？”

　　依照常理推之，土地出让金的大幅上升，必然会导致未来房价的水涨船高。但是，如果细加思考本轮土地出让金大幅上升的背后因素，我们可能没有必要为未来房价大幅上涨过于忧心。

　　这是因为，本轮土地市场出现的“量价齐升”现象，其背后并非是强大的刚性需求支撑，而是与过去两年土地市场受政策抑制、以及人民币升值背后的不动产投资升值预期有关，尤其与地方政府债务高压下的主导推动有关。

　　过去两年，受楼市调控高压、以及实体经济不振的影响，全国城市土地出让金自2010年起持续降低，2011年相比2010年减少15.4%（以100城市为参照样本），2012年则在此基础上再次减少12.6%（以300城市为参照样本），由此看来，今年我国土地市场的“量价齐升”，部分可视为过去两年土地市场萎缩的相对反弹。

　　而人民币今年以来的强劲升值态势，亦实际上助长了未来房地产升值的预期，今年人民币升值幅度已逾2.7%，人民币兑美元中间价更是屡创汇改以来新高。而在A股持续不震、存款利率尚未市场化之下，民间资本必然会有相当一部分涌入房地产市场，以对赌在人民币强劲升值态势下的未来不动产升值。

　　与上述相比，更为核心的是，自2009年大规模刺激导致地方政府产生巨额债务后，近几年，我国地方政府整体债务不减反增，审计署最新数据显示，截至2013年6月底，地方政府负有偿还责任的债务10.88万亿元，负有担保责任的债务2.66万亿元，可能承担一定救助责任的债务4.34万亿元。而在地方债务持续高企、税收分配比例仍未向地方倾斜之下，地方政府欲保证地方财政的正常维持，只能将手伸向土地市场。而只要楼市景况稍见好转，地方政府则更会“两手并抓”，一是暗自松绑年初“国五条”以推动房价上涨，二是大幅增加土地供应量。

　　但是，土地市场持续萎缩后的相对反弹、以及人民币强劲升值所带来的不动产追随性升值，仅仅是阶段性的“利好”堆砌，而没有真正的刚性需求作支撑，无论是楼市、还是土地市场的短暂好转，均不可能具有可持续性。

　　而论及地方政府主导推动的土地市场“量价齐升”，在本届三中全会决定明确“加强保障性住房”、“推动农地公平入市”后，不仅极难持续，而且还可能是我国楼市彻底转向的另类标志——1980年的香港土地市场，亦曾“卖地收入创纪录”，该年度香港土地出让金高达上一年度近4倍，但是经过1981年的震荡微降之后，1982年香港土地市场和楼市随即进入崩盘阶段，地价和房价该年度跌幅普遍高达50%，香港土地出让金直到1993年才得以反超1980年的水平。

�_ye�� @� i-font-size:14.0pt;line-height:115%;font-family:"Verdana","sans-serif"; font-weight:normal;mso-bidi-font-weight:bold'>8000张不等；从功能定位来看，医养结合成为新建养老项目的主流趋势，大部分新建项目兼顾医疗、康复、健康、疗养等功能。

　　在险企和地产商大肆圈地的同时，养老地产成为一个商业噱头，地方政府招商部门为了迎合投资方需求，也专门设立养老地产投资项目，由招商引资部门专人负责。

　　早在2013年4月初，北京市政府就已将事先设定的100公顷、共计7块养老设施用地指标下放给了北京市各区县，并由各区县自行推动。北京市政府表示将降低土地保证金（竞买底价的5%），以吸引社会资本参与养老综合用地竞拍。

　　宁波市招商局相关人士则告诉本报记者，政府专门制定了养老地产招商引资计划，养老地产用地现在有专人负责，主要面向大型险企、有实力的外资机构等，一年的任务是招商一个优质投资方，如果任务完成得好，招商部门会有奖励。

　　该人士表示，如果险企以设立基金的方式投资养老地产，可获得财政补贴，具体的措施是返还营业税80%，返还企业所得税36%，返还个人所得税32%。

　　他表示，除了新疆、西藏，这个补贴制度目前在全国处于领先水平，其他地方也有补贴，但是没有宁波力度大。比如，据他了解苏州市的补贴只有宁波的一半多。因为是计划单列市，宁波不用向浙江省交税，而且宁波部分地方还不用向市里交税，所以返得特别多。其他省市不但要向省里交税，还要向市里交一部分，投资方压力自然大。

　　此外，记者从江西省南昌市政府了解到，南昌市对进入江西全省商务区的险企等金融机构实行奖励扶持，包括入驻奖励、财税奖励、项目建设奖励、高管人员奖励等其它奖励，奖励标准最高可达1000万元。

　　在项目建设奖励上，南昌市对江西全省金融机构在金融商务区内开发建设的项目用地，优先纳入土地规划，按金融保险小类评估进行招拍挂出让。金融机构在全省金融商务区新建办公用房的按建筑面积给予奖励，最高奖励可达500万元。租赁自用办公用房的给予补贴最高可以达到200万元。在高管人员奖励上，对入驻全省商务区的金融机构，新购置住房的给予购房补贴，同时对个人所得税省以下的部分前两年给予100%的标准补贴，后三年给予50%的标准的补贴。在其他政策上，在红牡丹新区内规划建设定向的高管人才建设住宅小区。对入驻全省后台服务中心的金融后台项目实行一企一策量身打造优惠政策。

　　此外，据记者了解，为了让更多的险企等金融机构在南昌投资养老地产等项目，江西省南昌市常务副市长张鸿星专程跑到北京前不久举行的金博会讲解南昌市区位优势，以及南昌市优惠政策。

　　靠养老招牌引资不易

　　对保险公司来说，找到一块合适的地皮并不容易。而对地方政府来说，找到一家有实力的企业也同样不是一件容易的事情。

　　“现在招商也难啊，领导说是要重点开拓养老地产，然后地也不确定，政策也没有，都是一事一议。”宁波招商局内部人士说，“这和相亲一样互相挑，领导要挑大开发商，高端大气上档次的；开发商要各种补助，各种政策，各种优惠，地皮在市中心附近的。”

　　同样，为了吸引更多投资方投资养老地产，北京市政府去年表示将降低土地保证金以吸引社会资本参与养老综合用地竞拍，但该100公顷养老设施用地指标最终未能落地，而是仅仅出让了1块（中投发展有限责任公司以每平方米800多元的楼面价获得了首块养老用地），余下6块养老综合用地并未出让。

　　前不久，北京市国土资源局就暂停养老综合用地招拍挂，希望主导养老产业。北京市民政部门也提高了从事养老产业机构的项目建设补贴和运营补贴等。

　　某险企人士就表示，保险机构找地通常要对当地的经济发展进行考核，对人口的购买力、消费能力、老龄化程度等各个因素进行考核，尤为关键的是当地政府的补贴力度，以及后续的床位补贴扶持力度等。