一线城市地价超房价 深圳土地依赖最小

 

 

　　一线城市2013年的土地市场都迎来意料之外却又前所未有的火热。

 

　　以5月的广州为起点，到年中北京和深圳的持续升温，到上海年末迎来“自贸区行情”，临港新城的土地出让上演了“面粉”贵过“面包”的真实一幕，成交的楼面地价远超周边在售新房单价，2013年的土地市场，从财政收入的角度来说，算是完美收官;从房价控制的角度来看，却是难掩地价拉动房价上涨的尴尬。

 

　　房地产市场，尤其是一线城市的楼市，不得不在纠结中走入2014年：一边是由地价上涨带来的房价蠢蠢欲动已按捺不住，另一边是限购、限贷、限价“三座大山”仍压在各大城市的“心头”，挥之不去。

 

　　这种纠结，还将持续。

 

　　“火爆”北京：地价赶超房价

　　

　　2014年1月1日，北京市土地整理储备中心网站上，“土地出让公告”一栏里，通州、大兴等位置的宗地信息仍在不断滚动，一张《2013年成交一览表》，详细记录着过去一年214宗土地的交易编号、土地面积、成交价格以及受让单位。这张表格，较2012年长了许多。

 

　　最新统计数据显示，北京2013年全年累计土地出让金合计达1821.81亿元，较2012年的647.918亿元上涨幅度达到了181%。

 

　　土地出让金创纪录

 

　　随着通州永顺镇、大兴采育镇、朝阳北路等地块落槌，北京土地出让金创历史纪录的2013年正式结束。中原地产研究部昨日提供给《第一财经日报》记者的统计数据显示，北京2013年全年累计土地出让金合计1821.81亿元，同比2012年的647.918亿元上涨幅度达到了181%。

 

　　分析称，首要原因是房价快速上涨，推动房企预期增长，2012~2013年一线城市的房地产市场反弹力度明显高于其他城市，住宅市场的优异表现使得北京等一线城市土地的吸引力增加，部分房企因此加大北京布局，甚至有个别三四线为重心的房企也出现了回归一线的趋势。

 

　　其次，前两年住宅供地量较少，也被认为是推高2013年北京土地成交量的原因之一。张旭表示，2011与2012年两年住宅类土地供应连创新低，成交水平分别为2007~2013年平均水平的85%和56%，土地市场连年的低供应使得房企的库存下降，补充土地储备的需求较大。此外，她还提到，农展馆、玉渊潭、夏家胡同地块等多个城市核心地段优质地块出让，备受关注，也带动了整体市场活跃。

 

　　地价追赶房价

 

　　2012年以来，住宅需求持续释放，带动北京土地市场成交火热，成交量从低位反弹，土地价格也出现明显上涨。2013年，北京住宅土地价格明显上涨，地价正在“追赶”房价。

 

　　 数字显示，2013年，北京市住宅类土地成交楼面价平均为9636元/平方米，同比增长48.6%，挂牌出让的地块溢价率为34%，较2012年下降2个百分点，继2009年、2010年以来，地价房价倒挂现象再现。

 

　　分析认为，由于土地出让中地块合理价格的限制，2013年挂牌出让的土地溢价率有所下降，但是地价水平不仅比2011年、2012年出现上涨，也超过了2009年、2011年土地市场火热时期的水平。

 

　　以房山长阳区域为例，2013年土地楼面价突破10000元/平方米，2010年最高水平也仅为8300元/平方米，如果考虑到配建要求，价格的上涨更为明显。主城六区较为稀缺的优质地块，价格更是上涨明显，夏家胡同、农展馆等多宗地块的实际楼面成本，已经远远超过了周边二手房市场的价格。

 

　　分析认为，2013年来，各地地王出现最频繁，甚至成为普遍现象，一二线城市只要出现土地交易，价格就创历史新高，按照全国主要城市出现的地王，如果达到正常的利润，目前市场售价需要在一年内再涨50%，否则地王入市的风险将非常大。大部分地王地块的楼面价已经超过了区域内在售的房价。

 

　　“这一轮地王出现的力度超过历史，相比往年楼市最火爆期出现的地王，本轮地王的单价、总价都突破了市场的想象力。”专家称，土地价格的上涨，明显影响了购房者、开发商的预期，从2013年看，各地都出现了部分地块的楼面价甚至超过了周围在售物业价格的情况。他认为，在目前情况下，地价房价均在互相促进上涨，2014年这部分地王地块上市，定价很可能会再次上涨。

 

　　上海：2000亿遭房企“围抢”

 

　　　2013年12月31日，随着虹口区提篮桥街道一商住地块花落万达联合体，上海2013年的土地市场强势收官。综合多家机构的统计数据，2013年上海经营性用地(不包含动迁安置用地)出让收入高达2043.7亿元，出让面积859万平方米，分别较2012年上涨177%和70%，其中，土地出让金额创下历史新高。

 

　　21世纪不动产上海区域市场研究部副总监黄河滔对《第一财经日报》记者表示，2013年年初，受到“国五条”出台影响，楼市迎来井喷，开发商在去化良好的情况下积极拿地，土地市场开始升温。下半年自贸区规划落地，刺激开发商拿地补仓，外地房企也纷纷进驻上海抢地。同时，下半年迎来了近年来成色最足的“金九银十”，“沪七条”出台后年末土地市场供应量增加，诸多因素的叠加造就了2013年土地市场的繁荣。

 

　　大房企“捧场”点燃拿地热

 

　　据统计，2013年上海经营性用地平均溢价率达到35.8%，远远高于2012年的13.9%，2013年有40幅地块的溢价率超过100%，占2013年出让的所有经营性用地的18.7%，2012年这一比例仅为2.2%。此外，2013年，上海经营性用地平均成交楼板价为10855元/平方米，同比2012年大幅上涨52%。

 

　　去年3月，“国五条”引发的“末班车效应”引爆了上海楼市。随后的4月10日，在经过300多轮激烈竞价后，上海浦东发展置业有限公司以37.75亿元竞得浦东唐镇新市镇D-05-01住宅地块，折合楼板价18199元/平方米，溢价率高达65.43%。这也成就了当时年内上海宅地单价、总价“双料地王”。

 

　　一位沪籍开发商代表当时对记者称，虽然新一轮调控来袭，但是由于之前楼市火爆，房企库存下降得很厉害，拿地是自然而然的事情。“对于品牌开发商来说，政策从严导致房企拿地会有所顾忌，但不会有很大的顾忌。”

 

　　2013年年中，上海世博园新一轮的土地出让盛宴开席——土地六连拍收金超54亿元，地价纪录两日内三次被刷新，多家大型央企“捧场”，民营、外资企业踊跃参与。

 

　　2013年9月5日，港资巨头新鸿基地产以217.7亿元拿下徐家汇(10.43, 0.00, 0.00%)中心项目地块，新鸿基地产的这一大手笔，让2013年上海总价地王再无易主的可能。

 

　　年底陷“非理性繁荣”

 

　　在各大龙头房企的独舞之后，此前一直拿不到地的广大中小房企开始放手一搏，纷纷高溢价抢地。嘉定、浦东等热点区域推出的一些低总价地块成为“香饽饽”，一幅地超过20家房企竞买的场面屡见不鲜，溢价率亦是连创新高。

 

　　一位地产行业分析师称：“前两年，不少中小房企在严厉调控面前选择战略收缩，2012年以来楼市回暖，这些房企手里的存量项目消化得不错，但这些企业在库存不断下降的压力下，开始选择出手买地时，却发现自己在一线城市已经很难拿到地了。这时候要么冒险高溢价拿地，要么‘无米下锅继续挨饿’。”

 

　　临近年底，新一轮调控来袭，“沪七条”特别强调，在2013年底大幅增加土地供应，随后，新一轮“推地潮”不出所料获得开发商的热捧。12月4日，决心加码一二线楼市的恒大地产开始了其在上海的“拿地秀”，两日内狂抛48亿元在上海拿下五幅土地。

 

　　随后，临港新城七幅地块遭遇156家房企“围抢”，平均溢价率超过400%，约1.5万元/平方米的楼板价远超周边房价，连拿地公司也向记者坦言，拿地价格令公司感受到不小的压力。

 

　　黄河滔表示，目前楼市宏观调控重点通过增加供应来抑制房价的过快上涨，在“沪七条”推出后的2013年末，该市土地市场的供应量就出现了明显提升，预计2014土地市场依然将保持较高水平稳定供应，上海作为一线城市，土地需求始终旺盛，2014年土地市场出现大滑坡的可能性并不大。

 

　　“地王年”广州：“面粉”贵过“面包”成现实

 

　　　　最先引爆一线城市土地市场行情的广州，2013年土地出让收入762亿元，同比增长85%。

 

　　这一年，广州土地市场不仅刷新了全市单价地王纪录，还造就了8个区域地王，堪称“地王年”。其中数个地王的楼面价比地块周边在售项目的单价还高，“面粉”贵过“面包”已成现实。

 

　　“其实政府在今年原本还有很多地块要推出，但可能考虑到房价上涨较快，继续推地会刺激房价上涨，因而在第四季度减少了土地供应。”合富辉煌首席市场分析师专家对《第一财经日报》记者表示，预计2014年政府还将加大土地供应，并通过旧城改造等方式加快存量土地的释放。

 

　　地王频现

 

　　记者统计发现，2013年广州十区中，除了天河、越秀，其他8个区的地王纪录都被刷新了一轮。而且，几乎每个地王诞生的场面都异常激烈，每场拍卖会都是大鳄云集。

 

　　2013年5月6日，广州迎来了“新国五条”实施后的第一次土地拍卖会，同时也拉开了地王纪录频频被刷新的大幕。这一天，白云区同宝路地块在经过近两百轮的角逐后，由佳兆业地产(01638.HK)以18.7亿元的最高限制地价、竞配建保障房6.68万平方米夺得。虽然折合楼面地价为13050元/平方米，但剔除配建面积后，楼面地价达25597元/平方米，远超此前白云新城地王20625元/平方米的单价，一举创下白云地价新高。

 

　　半个月后，广州再次诞生“新地王”。海珠区南洲路地块在经过百轮搏杀后，最终由越秀地产以24.6亿元的总价夺得，剔除配建的4.2万平方米保障房面积后，其楼面地价达到34590元/平方米，成功超越了2012年恒大地产在珠江新城创造的32967元/平方米的广州单价地王纪录。

 

　　此外，番禺、黄埔、荔湾、花都、南沙、萝岗等6个区的土地市场也都先后刷新了地王纪录。

 

　　这些“地王”的楼面地价已经逼近甚至超过周边一手楼的售价。以海珠南洲路地王为例，该地块周边的一手楼项目罗马家园在售项目价格为23000元/平方米，比地王价整整低了逾1万元/平方米。白云区同宝路地王周边的一手楼盘卡布奇诺售价在19000元/平方米左右，也远低于25597元/平方米的地王价。番禺、荔湾两区地王均属于商业地块，地块的楼面地价也和周边在售的项目价格相当。

 

　　地王频现、“面粉”贵过“面包”的背后，是大型房企逐渐从三四线城市向一二线城市的重心转移，由此带来了土地市场的激烈竞争。一个典型的例子就是恒大地产，这家以二、三线城市为目标的开发商2013年开始频繁在一线城市拿地，其中就包括大本营——广州。2013年6月18日，恒大地产以23.09亿元、配建5.24万平方米保障房的条件拿下广州白云区沙太南路配件厂地块，剔除配件保障房面积后，折合楼面价近2.5万元/平方米。

 

　　卖地收入创新高

 

　　在2013年12月24日的广州市第十四届人大常委会第二十三次会议上，广州市房管局局长李俊夫披露，广州2013年全年供应各类用地1986万平方米，土地出让收入762亿元，同比分别增长103%、85%。

 

　　据广州市财政局年初发布的《广州市2012年预算执行情况和2013年预算草案及其报告》显示，2013年广州市土地出让金收入预计为475.6亿元。按照李俊夫披露的数据，2013年广州市的土地出让收入将超出年初预算的60.2%。

 

　　专家预计，2014年广州还会加大土地供应，在增量土地上可能会与2013年持平，重点通过旧城改造等措施加快存量土地的释放。

 

　　“异类”深圳：卖地金额占财政收入不足一成

 

　　　前海新区土地开闸，让一直囊中羞涩的深圳在2013年出现土地交易井喷，全年通过招拍挂实现的土地出让金大幅飙升接近3倍。

 

　　这也让土地出让收入在深圳2013年财政收入中的贡献同比约上升四个百分点，但该比例仍不足10%，深圳依然是当前土地财政中的异类。

 

　　实际上，此前2009年深圳首次提出建设用地“减量增长”原则后，土地财政在这个土地资源稀缺的城市就开始不断走向末路。

 

　　前海开发致土地收入飙升

　　随着G11337-0095宗地土地使用权在2013年12月23日的竞拍落槌，2013年深圳土地交易拉上帷幕，全年土地出让收入创下近年新高。

　　1月1日，《第一财经日报》记者依据深圳市土地房产交易中心的成交结果统计，去年深圳通过招拍挂方式合计出让的各类土地为47宗。

　　从土地成交的宗数来看，工业用地成交28宗，依然是深圳土地交易的主体;商业办公用地成交16宗;而住宅用地仅有3宗，在全国各大城市中都颇为罕见。

　　让外界觉得不可思议的是，深圳甚至出现2013年2~9月连续八个月没有住宅用地出让的情况，房地产企业可谓嗷嗷待哺。

　　上述47宗地块实现土地出让金额为466亿元，其中住宅用地出让金为62亿元，商业办公用地为378亿元，工业用地为26亿元。

　　被定性为深港现代服务业合作区的前海新区，在去年深圳土地交易市场中充当了中流砥柱的角色，成为土地财政的吸金主力。

　　继卓越集团在2013年7月26日以123.69亿元价格拿下“前海土地第一拍”并创下深圳总价地王后，华润置地在8月16日以109亿元拍下前海第三幅地块，再次刷新深圳的总价地王;此后11月27日，世茂集团旗下子公司和香江集团旗下子公司分别以24.33亿和16.3亿元拍得前海年内出让的第四、第五幅地块。

　　可以看出，仅卓越、华润、世茂、香江等竞拍的5块用地，就合计实现土地出让收益273亿元，占深圳全年卖地收入的59%。

　　根据机构此前的统计数据，2009年深圳涉及房地产的土地出让金为126亿元，2010年为155亿元，2011和2012年分别为193亿和115亿元。

　　如果以机构数据为对比参照，2013年深圳通过招拍挂方式获得的土地出让金为440亿元，较此前一年的115亿元增长283%。

　　需要指出的是，上述土地出让金仅仅是指通过招拍挂方式获得的土地出让收入，而深圳近年来土地出让收入有一部分还来自城市更新。

　　官方数据显示，2012年深圳市本级土地出让收入为273.61亿元，其中城市更新项目出让用地78公顷，实现收入26亿元。

　　难改土地财政末路

　　根据官方和机构统计数据显示，2013年北京实现土地出让金约为1822亿元、上海为2044亿元、广州为762亿元。

　　尽管去年土地出让金出现飙升，但深圳全年土地出让收入总量在一线城市中仍继续垫底，不仅远低于北京和上海，与广州亦不在同一量级。

　　从土地收入比来看，2013年卖地收入在深圳全年财政收入中的比例不足一成，堪称是目前国内对土地财政依赖度最小的城市。

　　最新披露的官方数据显示，2013年深圳实现财政收入同比增长7%至4818亿元。以此推算，土地出让金占深圳去年财政收入的比例仅为9.13%。

　　按照年初计划，包括保障房用地在内，深圳市2013年度居住用地供应计划为165公顷，仅相当于北京住房用地计划供应量的10%、上海的16.5%和广州的28%。

　　在业内看来，无法依赖土地财政的无奈现实，恰恰为深圳大力推行土地制度改革提供了动力和现实基础。

　　2013年12月20日，深圳历史上第一块原农村集体工业用地，通过公开土地交易市场成功上市交易流通。

　　这也是继1987年首创国有土地拍卖后，深圳在土地制度改革领域的又一次历史性突破，为进一步打破土地财政提供了新样本。