城乡养老统一影响楼市三四线城有退潮式风险

      日前，国务院提出要合并城乡养老保险体系，建立城乡统一的养老保险制度，这一消息，并没有被房地产界过多关注，但是在未来的几年内，随着这一制度执行到位，将会对房地产行业带来较大的冲击。

      其一是，城乡养老统一，在农村一样可以获得养老保险，后续随着社保制度和资金的完善，医保和其他社保类保险也都会逐渐实现城乡统一，这是个必然趋势。一旦这个局面形成，城镇化对农民的吸引力就减弱很多，很多农民进城务工和买房是为了获得一个城镇居民的身份，以便享有养老等社保福利，如果在农村一样可以享有这样的社会保障福利，在农村有机会创业和就业的人，就不会再进城。

      其二是，随着社保制度城乡统一，即便是农民进城务工，也没必要在城市里面买房了。现在很多城市卖房是与户籍挂钩的。很多农民具备了进城条件以后，是为了给孩子和老人获得一个城里人的身份。

      其三是，随着城市房价上涨，城市里面生活成本越来越高。农民依靠一个人，或者是夫妻在城市里面的打工收入，很难养活全家在城市生活。也就是说，城市虽然能够提供社保福利，但是享有这种福利的成本要比在农村大得多。

      其四是，农民进城务工人群的结构发生了很大的变化，原来以“80后”为主的务工人群，逐渐被“90后”所取代，而“80后”目前依然是产业工人的主要力量，但是这些人群逐渐有了家庭，他们中很多人逐渐需要在家伺候年迈的老人，城镇化只能将最有劳动力价值的人群吸收进城，而对于老人和孩子来说，是很难进城定居的。如果农村也有相应的就业机会，哪怕收入少一点，也有大量的“80后”农民选择留在农村，不再进城务工。

      其五是，农村就业和创业的机会逐渐增多，随着产业向三四线城市转移，农民最多到县城，都可以找到一些体力工作，不需要专门跑到东部沿海城市，减少了外出的交通成本。农村的生活和社会配套会逐渐繁荣起来，一些乡镇，甚至是农村的房地产开发项目会火起来，这些售价只有一两千元每平米的房子，很受在家置业农民们的欢迎。

      社保城乡统筹是个存在已久的问题，大部分国家都不存在这个问题，如今政府重视起来，开出了时间表去解决它，就意味着中国向现代化国家又迈进了一步。从政府目前的财力来说，做到这一点是可以的。而随着城乡社保结构的变化，原来让农村人羡慕的城市生活，逐渐退去了颜色。高楼大厦和汽车带来的污染，让人们逃避，人们为了健康，更愿意去自然资源丰富的地方。甚至是城里人，将来也会愿意到农村去搞个别墅住，而不是住在城市、郊区，呼吸着雾霾严重的空气。

      在美国和日本，做农民是个不错的职业。我们国家将来的农民也会这样，成为一个让人羡慕的职业。这个趋势，随着社保城乡统一，已经变得越来越近了，而城市里的房地产，尤其是三四线城市，缺乏经济活力和城市配套不好的城市，将会成为人口流出地，这里的房地产市场，必将出现退潮式的系统性风险。