深圳前海开发将在楼市投下一＂原子弹＂

　　近期，前海动作比较频繁，以前海股权交易所为代表的大项目据说已经有70多项，其中80%以上是金融类型项目。与前海一起崛起的是楼市的“前海概念”。从南头、宝中、新安、西乡一直到沙井等片区都不约而同地高举“前海”旗帜，“1500亿元”成为公共资源，被疯狂使用。前海对深圳楼市影响几何？是否如各沾光的楼盘所言绝对利好？

　　我们看好前海自身的发展。考虑到我们缺乏想象能力，不如拿福田中心区和前海做一个对比。根据有关的规划，前海占地15平方公里，将来要建成2600万平方米建筑物，其中办公楼1200万、商业360万、居住650万及其他建筑390万平方米，吸引80万人就业。福田中心区占地4平方公里，规划总建筑面积800万，其中办公楼300万、商业200万、居住180万及其他建筑120万平方米，容纳26万人就业。从以上规划指标来看，前海的体量是福田中心区的3-4倍。即使假定前海开发的水平大约和福田中心区差不多(如果真这样，那算前海开发失败)，前海也相当于3-4个福田中心区。有地产媒体人打了个比喻，如果说福田中心区是手榴弹，那前海就是原子弹。因此，我们首先要相信前海的威力。

　　问题的关键是其将深圳楼市各类产品和各个区域将产生怎样的影响。对于办公楼，前海的1200万平方米将超过目前深圳已经投入使用的写字楼总和。更要命的是，在前海登记注册的公司还将享受企业所得税和个人所得税的双重优惠。因此，前海成为一个强大的磁场，吸引大量企业(尤其是金融企业)迁入，这将对整个写字楼尤其是高端写字楼市场产生重大的影响。毫无疑问，其将成为整个深圳商务中心，将对其区域尤其是福田中心区带来很大的压力。

　　从商业来看，前海商业总量360万平方米，是福田中心区的1.8倍，算是巨无霸。其联手后海商业中心，将形成深圳最大的商业中心。如果说前海不能取代福田商业中心地位，也至少要平分秋色。在整个深圳总人口无法再度大幅增长的情况下，还有电商的夹击下，其他中心级别的商业不得不面临一定压力。

　　最后，从住宅产品来看，由于前海总体开发的住宅量不大，而且650万平方米的住宅中包含大量的公租房等产品，实际上真正能推出的住宅可能在300万平方米左右，假定十年开发完毕，则每年推出30万平方米左右，占整个楼市的5%-8%左右，可以说影响不大。但对周边的住宅来说，前海的规划算绝对的利好。首先，前海将大大改善区域的交通和商业等配套设施。根据规划，将有十二条轨道交通将通过前海，前海和福田中心区一道享受轨道交通枢纽地位，这将大大改善周边区域基础设施条件，尤其对于宝中、碧海等区域。其360万平方米商业成为周边区域的配套，大大提高生活及休闲配套水准。其次，前海将大大改变区域就业人口数量和档次，带来巨大的住宅需求。按照规划，前海将带来80万人就业，而前海内部仅仅能解决30万人居住，这意味着还有50万人需要解决居住问题。这50万人其中相对一部分迁移到前海周边区域居住，将导致周边区域物业价值攀升。

　　总而言之，前海开发将在深圳楼市投下一颗原子弹，大大改变楼市目前的格局。